Mở ra cơ hội với chung cư cũ

TP HCM có trên 470 chung cư xây dựng trước năm 1975. Từ gần một thập kỷ trước, qua kiểm định hơn 460 chung cư thì có tới 332 chung cư cấp B, 114 chung cư cấp C, 16 chung cư cấp D (cấp độ hư hỏng nặng, nguy hiểm).

Đánh giá lại số phận 186 chung cư

Đối với 16 chung cư cấp D gồm 1.194 hộ dân, TP HCM đã hoàn tất việc di dời toàn bộ 534 hộ tại 9 chung cư; 3 chung cư đang trong quá trình di dời và 4 chung cư chưa di dời.

Trong số các chung cư di dời, vài chung cư được tháo dỡ. Dù vậy, một số chung cư không thể xây dựng lại để bố trí tái định cư tại chỗ vì không bảo đảm chỉ tiêu quy hoạch - kiến trúc. 

Đơn cử, với chung cư 119B Tân Hòa Đông (phường Phú Lâm), để bảo đảm an toàn, người dân tạm cư nơi khác và chờ phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Trong khi đó, khu đất này không thể xây dựng lại chung cư vì đường vào không bảo đảm chỉ tiêu giao thông, phải điều chỉnh quy hoạch sang chức năng giáo dục.

Những chung cư cấp B, C dù tình trạng khẩn cấp không như cấp D nhưng nỗi băn khoăn về chất lượng luôn hiện hữu. Vì thế, vừa qua, từ đề xuất của các địa phương, Sở Xây dựng TP HCM cho biết 130 chung cư (165 lô) cần kiểm định lại do đa số có kết quả kiểm định cấp C trong giai đoạn 2016-2017 (chưa xác định có thuộc trường hợp phải phá dỡ hay không), ngoài ra là 56 chung cư (58 lô) kiểm định mới.

Sau đó, trong công văn chấp thuận kiểm định 186 chung cư cũ (223 lô), UBND TP HCM giao Sở Xây dựng hướng dẫn UBND các phường về trình tự thực hiện.

Khơi thông điểm nghẽn

Thông tin về việc kiểm định, đánh giá chất lượng 186 chung cư cũ mang tới niềm hy vọng cho hàng ngàn cư dân.

Bà Nguyễn Thị Hương Giang - sống tại chung cư số 5 Cao Thắng, phường Bàn Cờ - cho hay nơi bà sống từ lâu có kết quả kiểm định cấp C. Sống ở đây ai cũng nơm nớp lo sợ, nhất là cháy nổ, khi hành lang thường bị chắn kín. Người phụ nữ 71 tuổi này mong muốn tới đây, khi có kết quả kiểm định, thành phố sớm có kế hoạch tu bổ hoặc xây dựng lại, bố trí tái định cư là bà yên lòng.

Đề cập việc xử lý các chung cư cũ , TS Dư Phước Tân, nguyên Trưởng Phòng Nghiên cứu quản lý đô thị - Viện Nghiên cứu phát triển TP HCM , cho hay trước đây, theo quy định phải có 100% hộ dân đồng ý lựa chọn chủ đầu tư xây dựng lại chung cư cũ thì cơ quan thẩm quyền mới quyết định công nhận chủ đầu tư. Thực tế này gây khó khăn cho quá trình tháo dỡ, xây dựng lại chung cư mới.

Tuy nhiên, Luật Nhà ở 2023 và nghị định liên quan đã tháo gỡ vướng mắc khi tỉ lệ đại diện căn hộ tham gia cuộc họp chỉ cần ít nhất 70% và 75% trong số này đồng ý là lựa chọn được chủ đầu tư. Bên cạnh đó, các quy định mới về bồi thường cũng tạo thuận lợi hơn cho người dân, giúp họ phấn khởi và chấp nhận phương án. Cụ thể như đối với căn hộ ở tầng 1, chủ sở hữu được bồi thường hệ số K từ 1 đến 2 lần diện tích căn hộ bị phá dỡ khi tính phương án bồi thường, tái định cư.

Nhiều phương án phù hợp

Theo TS Dư Phước Tân, khó khăn nhất trong việc giải quyết chung cư cũ là cơ chế tài chính và chỉ tiêu về quy hoạch - kiến trúc. Với quy định pháp luật mới và trên cơ sở cơ chế đặc thù được cho phép thì thành phố có thể nghiên cứu, vận dụng để sớm giải quyết bài toán chung cư cũ .

Trong khi đó, theo các chuyên gia đô thị, TP HCM có thể triển khai mô hình hợp tác công - tư (PPP); xem xét sử dụng quỹ đất công phù hợp để xây dựng chung cư tái định cư. Thậm chí, thành phố có thể giao doanh nghiệp nhà nước phát triển dự án tái định cư và có cơ chế tài chính để người dân được tái định cư gần nơi ở cũ và có thể trả góp 15 - 20 năm. Điều này sẽ phù hợp đối với chung cư cũ sống nhiều thế hệ, đông con cháu.

Theo văn bản của thành phố, kinh phí kiểm định là 32,5 tỉ đồng, không bao gồm 20 chung cư mà các phường chưa đề xuất kinh phí. UBND TP HCM giao Sở Tài chính bố trí kinh phí kiểm định chung cư cho UBND các phường để triển khai kiểm định. Sở Xây dựng có nhiệm vụ hướng dẫn UBND các phường về trình tự thực hiện kiểm định; xem xét, ban hành kết luận kiểm định chất lượng nhà chung cư. 

Triển khai nhiều giải pháp đồng bộ

Sở Xây dựng TP HCM thông tin từ đầu năm 2025 đến nay, đơn vị đã hướng dẫn 5 chủ đầu tư tham gia dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Sở cũng đã tham mưu cho UBND TP HCM ban hành kế hoạch tổ chức thực hiện đề án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp trên địa bàn, trong đó có danh mục 31 dự án được xác định ưu tiên tháo gỡ vướng mắc để sớm khởi công.

Thành phố cũng đang triển khai Nghị quyết 17/2025 của HĐND TP HCM quy định cơ chế ưu đãi đối với chủ đầu tư tham gia dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Theo đó, hỗ trợ 50% kinh phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật bên ngoài tòa nhà như hệ thống giao thông, cấp nước, thoát nước, chiếu sáng, xử lý chất thải... với mức hỗ trợ tối đa 10 tỉ đồng mỗi dự án; hỗ trợ 50% kinh phí di dời, cưỡng chế hộ dân theo phương án được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.