Mua nhà trong dự án đang thế chấp ngân hàng: Người dân lo phát sốt, chuyên gia nói gì?

Thế chấp ngân hàng là hoạt động bình thường

Trong danh sách này nổi lên một loạt tên tuổi các “ông lớn” quen thuộc trên thị trường bất động sản như Hải Phát, Nam Cường, Thủ Đô, Văn Phú Invest...

Theo chuyên gia, luật sư Trương Thanh Đức, trước khi có Luật Nhà ở 2014 thì việc này có thể sẽ có những rủi ro cho người mua nhà. Tuy nhiên, hiện nay khi Luật Nhà ở 2014 đã được áp dụng thì người mua nhà ở những dự án đang thế chấp ngân hàng có thể yên tâm.

Cụ thể, theo quy định tại khoản 1 điều 147 Luật Nhà ở 2014 thì chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở được thế chấp dự án hoặc nhà ở xây dựng trong dự án tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn cho việc đầu tư dự án hoặc xây dựng nhà ở đó.

Chủ đầu tư dự án đã bị thế chấp vẫn được quyền bán, chuyển nhượng, cho thuê nhà ở của dự án với điều kiện phải được ngân hàng nhận thế chấp có văn bản chấp thuận; Người mua nhà tại các dự án đã bị thế chấp ngân hàng có quyền yêu cầu chủ đầu tư cung cấp văn bản của ngân hàng chấp thuận cho chủ đầu tư được bán nhà, căn hộ hình thành trong tương lai để huy động vốn.

Luật nhà ở mới quy định bán nhà hình thành trong tương lai phải có bảo lãnh ngân hàng, đồng nghĩa với việc ngân hàng phải có trách nhiệm kiểm soát, đảm bảo nếu chủ đầu tư không bàn giao được nhà cho người dân thì phải trả nợ thay. Khi bán nhà, chủ đầu tư phải có giải chấp thì mới được phép công bố bán nhà. Ngân hàng phải quản lý được việc này để thu hồi nợ.

Cũng theo LS Đức, việc thế chấp dự án bất động sản cho ngân hàng là hoạt động bình thường trong kinh doanh bất động sản bởi rất hiếm chủ đầu tư có đủ tiền để hoàn thành dự án mà không phải thế chấp. Luật pháp cũng cho phép điều đó.

Cơ quan quản lý cần tỉnh táo

Tuy nhiên, LS Đức cũng chỉ ra một số bất cập trong luật liên quan đến vấn đề này. Theo đó, việc thế chấp nhà ở đáng lý phải công khai, minh bạch để người dân biết. Mọi thông tin về dự án như giấy phép ra sao, thiết kế như thế nào, có thế chấp hay không, bị chậm thuế hay không để người dân chỉ cần tìm kiếm trên mạng là có thể biết. Song thực tế, phía ngân hàng lại không được công bố thông tin này, bởi nó thuộc về bảo mật của khách hàng. Dẫn đến việc, thỉnh thoảng, ngành tài nguyên và xây dựng lại đưa ra một công bố khiến dư luận hoang mang.

“Trường hợp có xảy ra những câu chuyện không rõ ràng trong thế chấp thì trách nhiệm chính thuộc về chủ đầu tư, ngân hàng và cơ quan quản lý nhà nước”, LS Đức nói.

LS Đức cho rằng, vai trò của cơ quan quản lý nhà nước ở đây rất quan trọng. Phải thực hiện việc giám sát, kiểm tra thường xuyên để quy định rõ ràng về thời gian, thời hạn được phép bán nhà, tránh việc nhà chưa giải chấp đã giao bán cho khách hàng.