“Nếu nới room tín dụng tiếp thì có hai vấn đề đặt ra”

Ý kiến được TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế nêu tại Diễn đàn "Chiến lược huy động vốn của doanh nghiệp trong hoàn cảnh mới" do tạp chí Diễn đàn Doanh nghiệp tổ chức chiều ngày 24/8 tại TP.HCM.

Chuyên gia cho rằng, đến thời điểm này, doanh nghiệp đang gặp khó khăn về vốn, qua tiếp xúc với các doanh nghiệp cho thấy 80% gặp khó khăn về vốn, chỉ có 20% chủ động được. 

"Việc khó khăn vốn đưa tới tình huống đối đầu với phá sản. Nhiều doanh nghiệp nhỏ vay 5-10 tỷ xoay vòng sản xuất kinh doanh nhưng tới vòng quay mới ngân hàng bóp lại, thậm chí ngưng giải ngân. Doanh nghiệp ngơ ngác không hiểu sao, họ là doanh nghiệp sản xuất bình thường, ngân hàng nêu lý do là hết room nhưng thực ra đó là vòng quay vốn lưu động, việc ngưng giải ngân làm cho doanh nghiệp khó khăn", TS. Hiển cho biết.

Kể cả một số doanh nghiệp tài chính vững nhưng vẫn đối đầu rủi ro đứt chuỗi cung ứng, do người bán hàng chậm trả nợ, nhà cung cấp kẹt vốn… 

Bất động sản có thiếu vốn?

Với góc độ tiếp cận về huy động vốn bền vững, TS. Hiển cho rằng, nếu nới room tín dụng tiếp thì có 2 vấn đề đặt ra.

Nếu nới room có phá chính sách kinh tế tài chính của Chính phủ trong vấn đề vĩ mô hay không, ở đây không phải là lạm phát (chỉ là hệ quả), mà là thâm dụng vốn. Một mặt giữ nguyên mục tiêu tín dụng tương ứng phát triển kinh tế, hai là vì áp lực thị trường bất động sản buộc phải nới room cứu thị trường này, cứu nền kinh tế.

Bằng tham khảo lại những năm 2008-2012, bằng thông tin từ 2020 đến nay, TS. Hiển nhận định, cơ chế huy động vốn của ngành bất động sản thuận lợi hơn các ngành khác, lẽ ra không thiếu vốn, nhưng tại sao lại thiếu?

Nhìn cơ chế, doanh nghiệp bất động sản có nhiều kiểu huy động vốn. Ví dụ khi lập một dự án, doanh nghiệp có thể được ngân hàng cho vay, khoảng 20%. Khi đủ điều kiện mở bán, ngân hàng cho nhà đầu tư cá nhân vay 70-80% giá trị sản phẩm; hay công ty bất động sản được phát hành trái phiếu, ngân hàng cũng mua; công ty vật liệu xây dựng cho chủ đầu tư nợ bình quân 1,5-2 năm, ngân hàng cũng cho công ty vật liệu xây dựng vay… Bản thân công ty bất động sản vốn cổ phần cũng được ngân hàng cho vay…

"Cơ chế của doanh nghiệp bất động sản rất thuận lợi vì Việt Nam được phép bán nhà ở hình thành trong tương lai. Trái phiếu khoảng 800 nghìn tỷ vào bất động sản. Tại sao thiếu vốn? Thực sự vốn vào bất động sản không phải chỉ tăng 10% như Ngân hàng Nhà nước đề cập. Vốn vào rất lớn chứ không thiếu", chuyên gia nêu.

Cụ thể, trong 7 tháng đầu năm nay, dù siết hạn chế vào bất động sản nhưng vốn vào lĩnh vực này vẫn tương đối tốt hơn các ngành khác. Dữ liệu cho thấy có 280.000 tỷ trái phiếu doanh nghiệp trong 2022, bất động sản và xây dựng chiếm 43%. 

"Nguồn vốn nào để mua trái phiếu này? Vẫn là từ ngân hàng. Như vậy bằng cách này cách khác, ngân hàng vẫn đang đưa vốn vào bất động sản không qua tín dụng mà qua hình thức đầu tư trái phiếu. Bất động sản hoàn toàn được tiếp sức tốt từ ngân hàng nhưng vẫn thiếu vốn", TS. Hiển đề cập.

Theo chuyên gia, vấn đề đặt ra, nếu được tiếp vốn nhưng bất động sản vẫn thiếu vốn. Như vậy vấn đề không phải là tiếp tục đổ vốn vào mà là làm sao cho vốn vào bất động sản đúng tính chất, ổn định hơn. Nếu tiếp tục đổ vốn vào bất động sản không phải là giải pháp.

"Vốn tín dụng từ ngân hàng thương mại chiếm 70-80% giá trị, thời hạn thu hồi bình quân 10 năm. Điểm cuối vẫn là người mua trả góp. Hơn 70% người mua bất động sản là lướt sóng. Như vậy bất động sản khai thác chiếm tỷ lệ ít, chủ yếu chờ tăng giá bán. Khi giá trên thị trường có dấu hiệu không lên thì nhà đầu tư không xuống tiền, khiến thị trường mất thanh khoản, dòng tiền về ngân hàng kẹt, thiếu tiền cho vay. Tình trạng này đã xảy ra hồi 2008- 2010 hiện xuất hiện trở lại", TS. Hiển diễn giải.

Chuyên gia này cũng đề cập tới việc giá bất động sản tăng liên tục khiến tín dụng không theo kịp nhu cầu. Ví dụ, căn nhà trước đây 5 tỷ, ngân hàng cho vay khoảng 3 tỷ, sau vài ba năm giá nhà lên 10-15 tỷ như vậy tín dụng cho vay tăng lên theo. Với doanh nghiệp, nếu trước đây dự án ở Nhơn Trạch 5ha vốn 1.000 tỷ hiện phải 5.000 tỷ. Hay những tòa nhà đang được hồi sinh với giá bán 1 tỷ/m2 như vậy đòi hỏi vốn vay lớn. Có thể thấy, tốc độ tăng trưởng tín dụng NHTM không theo kịp nhu cầu vay vốn.

Dù vốn bất động sản chiếm dư nợ trong NHTM chỉ 10% nhưng chu kỳ sử dụng vốn 10 năm, trong khi ngành sản xuất kinh doanh chỉ 2-2,5 năm. Để thấy rằng, nếu cứ dùng vốn NHTM định chế ngân hàng cho vay vốn lưu động và vay tiêu dùng cá nhân chuyển vào đó thì mô hình vốn này gây ra khó khăn cho ngân hàng, công ty bất động sản.

Giải pháp vốn bền vững

Với góc nhìn của mình, về giải pháp vốn bền vững cho ngân hàng, công ty bất động sản, TS. Hiển cho rằng, thứ nhất cần giảm nhu cầu vốn NHTM cho lĩnh vực bất động sản. Theo đó, nguồn vốn cho đối tượng mua nhà ở trung bình trở xuống phải tốt hơn nhà ở cao cấp. Với sản phẩm cao cấp vài chục tỷ, tỷ lệ cho vay chỉ nên ở mức 50%, thậm chí 40%, những người mua sản phẩm trung bình nên cho vay tỷ lệ 60-80%.

"Với điều chỉnh như vậy không thiếu vốn cho người mua căn hộ trung cấp trở xuống. Giúp cho tổng nhu cầu vốn cho bất động sản nhà ở không bị ảnh hưởng. Những sản phẩm cao cấp, biệt thự lớn, tỷ lệ vay cao nên xem xét lại. 1 căn đó đáp ứng vốn cho 10 căn giá thấp", chuyên gia đánh giá.

Thứ hai, theo chuyên gia, công ty bất động sản phải là công ty đầu tư, không phải là công ty môi giới, phải có vốn mạnh. Từ 2012 khi thị trường bất động sản gặp khó khăn đã cho thấy điều này.

Thứ ba là lành mạnh thị trường thông qua quỹ tín thác, định chế tài chính đủ năng lực. Việt Nam hiện có bán nhà ở hình thành trong tương lai, là hình thức góp vốn của công ty bất động sản với người có nhu cầu. Nhưng nhà đầu tư cá nhân khó phân biệt về hợp đồng góp vốn hay mua nhà. Quỹ tín thác, định chế tài chính sẽ đánh giá dự án, ký hợp đồng với chủ đầu tư, nhà đầu tư cá nhân mua chứng chỉ quỹ, vẫn là hình thức cũ nhưng người cầm trịch là định chế tài chính.

Với lĩnh vực sản xuất kinh doanh, tương tự giai đoạn 2011-2012, khi tiết tín dụng, đầu tiên doanh nghiệp phải check lại nhu cầu vốn mới nghĩ tới vay. Giảm nhu cầu bằng cách làm chuỗi cung ứng không tự đầu tư từ A-Z mà "out source".

Với công ty quy mô lớn, đặc biệt là công ty đại chúng, phải đứng đầu chuỗi, tổ chức vốn và "share" lại cho công ty nhỏ không có khả năng huy động vốn.

Với trái phiếu doanh nghiệp (TPDN), chuyên gia cho rằng không thể làm TPDN như hiện nay. TPDN phải được niêm yết trên sàn, được phát hành chuẩn thông qua CTCK hay ngân hàng, ít nhất có 10% tổ chức bảo lãnh phát hành mua và đưa lên sàn nhằm có tính thanh khoản…