Nghịch lý: Doanh nghiệp phải đi thuê đất lại của chính mình

Khó khăn lấy lại đất của mình

Vào những năm đầu thập niên 2000, theo chủ trương của UBND TP.HCM, các cơ sở sản xuất phải di dời ra ngoại thành để tránh ô nhiễm môi trường. Trong khi đó, đất nhà xưởng ở khu vực trung tâm sẽ được quy hoạch để làm đô thị, dịch vụ.

Tại thời điểm này, khu công nghiệp rất ít, diện tích đôi khi chưa phù hợp. Trong khi nhiều khu đất ở ngoại thành có quy hoạch đất ở, nhưng chưa có quy hoạch xây dựng phân khu 1/2.000 cũng không phù hợp để làm nhà xưởng. Một giải pháp được đưa ra là cá nhân hoặc doanh nghiệp có đất sẽ giao lại cho nhà nước. Từ đây, nhà nước cho người sử dụng đất thuê lại chính phần đất của họ để làm nhà xưởng (đất phi nông nghiệp) trả tiền hằng năm, thời gian hợp đồng thuê ngắn hạn, 5 năm hoặc 10 năm.

Tuy nhiên, đến khi hết hạn hợp đồng thuê hoặc doanh nghiệp muốn thanh lý hợp đồng thuê đất và cấp lại sổ hồng theo hiện trạng hoặc như trước thì gặp nhiều rắc rối.

Điển hình như trường hợp của ông Cao Cường tại H.Bình Chánh, TP.HCM cũ, thực hiện chủ trương di dời cơ sở sản xuất ra ngoại thành vào năm 1990. Được sự chấp thuận của UBND H.Bình Chánh, ông Cao Cường đã mua lô đất nông nghiệp có sổ hồng, diện tích 5.930m². Năm 2006, ông đưa khu đất trên vào công ty do ông là chủ doanh nghiệp để xin chuyển mục đích sang đất sản xuất kinh doanh.

Tuy nhiên, do khu đất thuộc quy hoạch dân cư hiện hữu cải tạo, chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2.000 được duyệt nên UBND TP.HCM chấp thuận chủ trương cho ông giao khu đất để UBND H.Nhà Bè cũ ký lại cho công ty của ông thuê 10 năm (2010 - 2020) trên diện tích 5.150m² làm nhà xưởng, trả tiền thuê hằng năm, còn lại 780m² (gồm 380m² phía sau và 400m² phía trước khu đất) thuộc hành lang bảo vệ kênh nên giữ nguyên đất nông nghiệp.

Đến năm 2017, gần hết thời gian thuê, công ty của ông Cao Cường có văn bản kiến nghị gia hạn thuê nhưng không được do khu vực này quy hoạch là đất ở, trong khi nhà xưởng là đất sản xuất kinh doanh. Chính vì vậy, năm 2018, công ty đã làm thủ tục để giao trả lại đất cho cá nhân ông Cao Cường. Trong thời gian này, ông cũng nhiều lần nộp hồ sơ kiến nghị giải quyết gia hạn thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất hoặc cấp lại sổ hồng theo hiện trạng hoặc ban đầu để tiếp tục sử dụng khi hết thời hạn thuê.

Thế nhưng, hồ sơ giải quyết kéo dài nhiều năm, mãi đến năm 2024 ông mới được chuyển 4.800m² sang đất ở nhưng phải đóng 100% tiền sử dụng đất mà không được khấu trừ giá đất nông nghiệp. Phần đất sản xuất kinh doanh còn lại là 350m² không được chuyển mục đích đất ở, nhưng ông cũng không được cấp sổ hồng và buộc phải gia hạn thuê đất trả tiền hằng năm.

Tương tự là trường hợp của bà Phương, để được xây dựng nhà xưởng, năm 2010 bà phải "giao" lại cho UBND H.Bình Chánh 4.890m² đất của mình, sau đó công ty của bà phải ký hợp đồng với nhà nước để thuê lại diện tích đất trên. Đến năm 2018, công ty giao lại khu đất trên cho bà Phương. Nhưng theo quy định, bà chỉ được tiếp tục thuê đất của mình trong thời gian còn lại đến năm 2020. Nhiều năm qua, bà Phương làm thủ tục xin cấp lại sổ hồng cho khu đất với mục đích như cũ nhưng đến nay vẫn chưa được. Trong khi đó, nếu chuyển mục đích sử dụng đất lên đất ở, với diện tích như trên theo tính toán bà phải đóng số tiền thuế lên đến hơn 160 tỉ đồng, một số tiền quá lớn khiến bà lâm vào tình thế vô cùng khó khăn, tiến thoái lưỡng nan.

Kiến nghị cấp lại sổ hồng

Ông Cao Cường cho biết, trên cả nước có rất nhiều trường hợp gặp vướng mắc tương tự. Đất của cá nhân tự tạo lập nhưng muốn xây dựng nhà xưởng phải giao lại cho nhà nước sau đó phải thuê lại chính mảnh đất của mình. Nhưng nay khi đã hết hợp đồng thuê, chủ đất sẽ không được cấp sổ hồng theo hiện trạng như ban đầu. Còn nếu không có khả năng tiếp tục thuê đất thì nhà nước cũng "tiến thoái lưỡng nan" do pháp luật hiện hành không quy định rõ về việc này. Nếu chuyển mục đích sang đất ở, giá trị khu đất lại tính bằng 0 đồng khi tính tiền thuế. Cách tính này tương tự như tính tiền sử dụng đất đối với các khu đất công mà doanh nghiệp thuê. Quy định như vậy làm phát sinh nhiều hệ lụy về tài sản, đầu tư, thế chấp, giao dịch...

LS Trần Minh Cường, Đoàn luật sư TP.HCM cũng cho rằng, luật Đất đai 2024 và Nghị định 103/2024 hiện hành đã phát sinh những khó khăn, vướng mắc, bất cập mà nhiều người dân, doanh nghiệp đang gặp phải khi thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, thanh lý hợp đồng thuê đất đối với đất phi nông nghiệp thuê trả tiền hàng năm có nguồn gốc là đất tự lập, không phải đất công giao thuê.

Nghị định 103/2024 hiện chưa phân biệt rõ giữa đất thuê trả tiền hàng năm có nguồn gốc tư nhân và đất công nhà nước cho thuê. Do không có sự phân biệt này, khi chuyển sang đất ở, cả hai loại đất trên đều phải nộp 100% tiền sử dụng đất ở theo giá đất tại thời điểm chuyển mục đích (giá trị đất bằng 0). Hệ quả là người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất cao hơn nhiều so với các thửa đất nông nghiệp khác do không được tính giá trị đất thực tế của người sử dụng đất được đã bỏ ra để mua đất.

Trong khi pháp luật hiện chưa có cơ chế cho phép người dân khi thanh lý hợp đồng thuê đất được cấp lại sổ hồng theo hiện trạng hoặc như trước khi thuê đất. Tuy nhiên, luật cũng không có quy định thu hồi đất trong trường hợp này nên gây ra nhiều bất cập về việc cấp sổ hồng khi kết thúc hợp đồng thuê đất cho người dân, doanh nghiệp. Điều này dẫn đến phát sinh đất xen kẽ, nhỏ lẻ, bỏ hoang, khó quản lý, không thể giao dịch.

Do vậy, LS Trần Minh Cường kiến nghị sửa đổi, bổ sung Nghị định 103/2024 về tiền chuyển mục đích đối với đất thuê trả tiền hàng năm có nguồn gốc do hộ gia đình, cá nhân thừa kế hoặc tự tạo lập, không phải đất công nhà nước cho thuê khi chuyển sang đất ở thì tiền sử dụng đất được tính như đối với đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp hoặc đất nông nghiệp tại thời điểm chuyển mục đích, không áp dụng mức 100% giá đất ở. Ngoài ra, những trường hợp này được quyền chấm dứt hợp đồng thuê trước hạn nếu không còn nhu cầu và được cấp lại sổ hồng theo hiện trạng hoặc theo loại đất trước khi thuê.