Nghịch lý giấc mơ an cư ở Mỹ: Nhà càng nhỏ, giá càng cao

Tương tự như việc suất ăn tại nhà hàng ngày càng nhỏ nhưng giá lại cao hơn, thị trường bất động sản Mỹ cũng đang chứng kiến nghịch lý tương tự. Hiện tượng "giảm lạm phát thu hẹp" - tức người mua nhận được ít hơn nhưng đổi lại bỏ ra chi phí nhiều hơn đang bao trùm và gây áp lực lên hầu hết phân khúc nhà ở trên khắp nước Mỹ.

Theo nghiên cứu mới công bố tháng 8 của nền tảng tài chính Mỹ LendingTree, diện tích nhà đơn lập ở nước này giảm 11% trong thập kỷ qua, trong khi giá mới lại tăng tới 74% so với cùng thời kỳ.

Báo cáo của LendingTree cũng chỉ rõ diện tích trung bình của căn nhà đơn lập ở Mỹ giảm từ 251,5 m2 xuống còn khoảng 223 m2, vì nhiều nhà thầu loại bỏ những không gian mà họ cho là lãng phí như hành lang. Trong khi đó, giá trung bình cho căn nhà mới xây tăng vọt từ 1046,7 USD/m2 lên khoảng 1.817 USD/m2.

Giám đốc công ty đầu tư và phát triển bất động sản Alexander Goshen, ông Miles Alexander III cho rằng sự thu hẹp về diện tích nhà ở hiện nay là hệ quả của “cơn bão hoàn hảo” từ giá đất, chi phí nhân công đến vật liệu xây dựng đều leo thang.

“Để đảm bảo các dự án vẫn khả thi, nhà thầu buộc phải giảm diện tích căn hộ nhưng giữ nguyên mức giá bán. Không phải chúng tôi muốn bán những căn nhà nhỏ hơn, mà do áp lực từ nền kinh tế buộc phải làm vậy", ông Alexander nhấn mạnh.

Chi phí vật liệu xây dựng cũng leo thang kể từ khi đại dịch COVID-19 bùng phát. Theo nghiên cứu mới của Evernest, tập đoàn quản lý bất động sản ở nhiều bang Mỹ, mức tăng giá nhà không chỉ bắt nguồn từ yếu tố này.

Báo cáo chỉ ra rằng chính sách thuế quan do Tổng thống Donald Trump áp đặt đối với thép, đồng, gỗ xẻ và vách thạch cao nhập khẩu đẩy giá nhà mới tăng thêm hơn 100.000 USD tại các bang đội. Ở nhiều bang khác, mức tăng cũng lên tới hàng chục nghìn USD khiến giấc mơ sở hữu nhà ngày càng xa tầm với đối với nhiều người Mỹ.

Trong khi ngành xây dựng tại Mỹ đang đối mặt với tình trạng thiếu hụt nhân lực nghiêm trọng. Hiệp hội Xây dựng và Nhà thầu Mỹ (ABC) cảnh báo lĩnh vực này cần bổ sung gần nửa triệu lao động mới để đáp ứng khối lượng công việc ngày càng gia tăng trong năm nay và năm sau.

Jake Kennedy, nhà môi giới bất động sản ở tiểu bang Tennessee nhận định tình trạng khan hiếm nhà ở hiện nay không chỉ xuất phát từ nguồn cung hạn chế. Theo ông, các chủ đầu tư đang phải tìm ra những giải pháp mới nhằm giữ chi phí xây dựng ở mức hợp lý khi phòng ngủ từng có kích thước 16,7 m² giờ còn khoảng 11 m².

Ở khía cạnh khác, ông Alexander cho rằng việc diện tích nhà ngày càng thu hẹp trong khi chi phí đất đai và nhân công leo thang buộc các nhà phát triển phải sáng tạo hơn. Xu hướng thiết kế hiện nay tập trung vào văn phòng nhỏ tại gia, không gian sống đa chức năng và cách bố trí tối ưu hóa từng centimet.

Theo báo cáo Khảo sát Thiết kế và Kiến trúc Nhà ở Mỹ 2024, John Burns Research & Consulting (JBREC) đã cảnh báo về xu hướng được gọi là “cái chết của hành lang” trong nhiều dự án xây dựng nhà ở mới.

Thay vì tiếp tục thu hẹp phòng ốc để giảm diện tích, nhiều kiến trúc sư chọn cách loại bỏ hoàn toàn những khoảng không gian bị coi là dư thừa. JBREC ví von những “trò chơi xếp hình Tetris” quen thuộc thập niên 1990 nay đã phát huy tác dụng, khi mỗi m² đều được tận dụng để tối đa hóa giá trị sử dụng.

“Về cơ bản, chúng tôi đang xếp các phòng chức năng lại với nhau theo kiểu Tetris, tránh lãng phí diện tích cho những khu vực không chức năng như hành lang" , ông Kennedy cho hay.

Ông Kennedy tiết lộ thêm nhiều nhà thầu hiện nay đang thu nhỏ thiết kế, tạo ra những phiên bản “mini” của các mẫu nhà từng phổ biến trước đại dịch. Nếu như trước đây phòng ngủ rộng khoảng 3,6 x 4,5 m thì nay chỉ còn chừng 3 x 3,6 m.

Ông dẫn chứng thêm với một căn nhà hai tầng có bốn phòng ngủ, sự điều chỉnh này khiến diện tích tổng thể giảm từ khoảng 250 m² xuống còn khoảng khoảng 200 m².

Nhiều chuyên gia bất động sản nhận định, nhu cầu nhà ở của thế hệ trẻ đang có sự thay đổi rõ rệt so với trước đây. Theo ông Alexander, nhóm Millennials và gen Z cùng nhiều người mua nhà lần đầu không còn mặn mà với những căn biệt thự rộng lớn ở khu vực ngoại ô. Thay vào đó, họ hướng đến những lựa chọn phù hợp hơn với lối sống năng động và thực tế.

Bà Elyse Sarnecky, Giám đốc tiếp thị của Marketplace Homes cho biết trong khoảng một năm qua, khả năng chi trả trở thành mối bận tâm lớn nhất của người mua nhà. Vì thế, nhiều khách hàng sẵn sàng gạt bỏ những tiện ích bổ sung hay gói nâng cấp vốn được xem là mơ ước khi xây nhà mới.

Dù vậy, theo số liệu từ LendingTree, diện tích nhà ở mới xây vẫn duy trì mức rộng rãi nếu so với lịch sử. Cụ thể, kích thước trung bình của căn nhà đơn lập mới tăng từ khoảng 190 m² vào năm 1994 lên khoảng 223 m² vào năm 2024.

Bà Sarnecky nhấn mạnh phần lớn khách hàng mua nhà mới xây hiện nay ưu tiên tìm được căn nhà phù hợp nhất trong khả năng tài chính của họ, hơn là chạy theo những lựa chọn xa tầm với.