Nghịch lý ở phân khúc nhà thấp tầng

Được đánh giá là phân khúc ổn định nhất trên thị trường bất động sản, nhưng kể từ khi dịch bệnh bùng phát tới nay, hàng loạt người thuê đã phải trả lại mặt bằng vì khó khăn kinh doanh. Để thu hút người thuê mới, nhiều chủ nhà đã chấp nhận giảm giá từ 20 - 30%, nếu ký hợp đồng 1 năm, tuy nhiên tình hình vẫn không mấy khả quan. Tại Hà Nội không khó để thấy hàng loạt nhà phố thương mại vẫn trong tình trạng “cửa đóng then cài” chờ khách thuê, trong thời gian dài tình hình vẫn không mấy cải thiện.

Trái lại, dù đang trong thời kỳ khó cho thuê nhưng giá nhà phố thương mại vẫn liên tục tăng giá mạnh, trung bình khoảng 20 - 30%/năm, thậm chí giao dịch trên thị trường thứ cấp giá có thể đẩy lên cao hơn nhưng vẫn không thể mua vì nhà đầu tư không có nhu cầu bán.

Theo báo cáo mới nhất từ Savills Việt Nam cho biết, về nguồn cung mới, trong quý III/2021 có 225 sản phẩm mở bán, giảm 47% so với năm ngoái. Trong khi đó, tổng nguồn cung sơ cấp trên thị trường khoảng 1.088 căn, giảm 40% theo năm.

Cũng theo báo cáo của Savills, nguồn cung mới hạn chế đến từ các hoạt động mở bán bị trì hoãn và vấn đề pháp lý của một số dự án chưa được giải quyết. Hơn 300 dự án “treo” rải rác khắp các địa bàn quận, huyện của Hà Nội. 

Chính quyền đang nhanh chóng tìm các giải pháp cũng như hướng dẫn chủ đầu tư giải quyết những vướng mắc để sớm đưa dự án vào khai thác hoặc kiên quyết thu hồi đất không đưa vào sử dụng.

Về mặt bằng giá, mặc dù hầu hết các chủ đầu tư đều không thay đổi bảng giá, giá sơ cấp trung bình vẫn tăng đáng kể do không có nguồn cung mới cùng giá chào bán thấp tại các quận/huyện nằm ngoài trung tâm. 

Giá sơ cấp trung bình nhà liền kề đạt 5.541 USD/m2, tăng 7% theo quý và 20% theo năm; giá nhà phố đạt mức 9.193 USD/m2 tăng 13% theo quý và 38% theo năm. Song, giá sơ cấp biệt thự giảm nhẹ 1% theo quý và 2% theo năm, đạt 4.853 USD/m2. 

Theo anh Thanh Tùng - môi giới bất động sản tại Hà Nội cho biết, tại nhiều khu đô thị, giá nhà liền kề từ năm 2018 tới nay đều tăng trung bình từ 20 - 30%.

Đơn cử, một căn liền kề tại khu đô thị Nam Cường, 3 năm trước giá biệt thự, nhà liền kề ở mặt đường 27m có giá khoảng 55 - 65 triệu đồng/m2, còn ở mặt đường rộng 17,5m có giá khoảng 43 - 50 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, thời điểm hiện tại mức giá các căn ở đường 27m dao động từ 100 - 120 triệu đồng/m2, ở mặt đường 17,5m có giá dao động từ 75 - 90 triệu đồng/m2, trung bình mỗi năm tăng từ 20 - 30%. Thậm chí, ở thị trường thứ cấp mức giá có thể cao hơn.

Theo anh Tùng lý giải, mặc dù hiện tại việc cho thuê trở nên khó khăn nhưng mức giá nhà thấp tầng vẫn tăng là do yếu tố nguồn cung hạn chế. Trong khi đó, nhu cầu đầu tư ngày càng nhiều khiến mức giá càng tăng vọt.

“Hiện nay, ở các dự án nhà liền kề chủ yếu là giao dịch thứ cấp, còn hàng từ chủ đầu tư vốn rất hạn chế. Bên cạnh đó, còn có hiện tượng mặc dù đã lãi cao nhưng nhà đầu tư vẫn ôm hàng không bán. Trong khi đó, giá thuê kinh doanh hiện đã giảm từ 20 - 30% nhưng vẫn không khả quan, nhưng ngược lại giá bán vẫn ngày một cao hơn”, người môi giới nói.

Dưới góc độ chuyên gia, ông Nguyễn Thế Điệp - Phó Chủ tịch Thường trực Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội cho biết, trước kia, đặc biệt ở khu Tây Hà Nội do cơ sở hạ tầng còn hạn chế, kiềm chế sự phát triển các sản phẩm nhà ở của khu vực này. Thời gian gần đây hệ thống giao thông, hạ tầng xã hội đã được cải thiện, điều này đã kéo theo giá biệt thự, nhà liền kề tăng cao.

Bên cạnh đó, giới nhà giàu ngày càng gia tăng nhu cầu sở hữu các phân khúc nhà liền kề, biệt thự lớn, ngoài nhu cầu để đầu tư còn là nhu cầu để ở. Ngoài ra, nguồn cung các sản phẩm ngày càng ít và quy định mới về điều chỉnh giá đất tại Hà Nội cũng là nguyên nhân khiến giá biệt thự, nhà liền kề tăng cao.

"Diễn biến dịch bệnh Covid-19 vẫn rất phức tạp là lý do khiến nhà đầu tư chưa xuống tiền ở phân khúc này, bởi khó cho thuê kinh doanh. Chính vì vậy, dù mức giá tăng cao nhưng không ghi nhận nhiều giao dịch", vị chuyên gia nói.

Theo đó, ông Điệp khuyên, nhà đầu tư nên có sự so sánh giữa mức giá và cơ sở hạ tầng, tiện ích xã hội tại khu vực trước khi xuống tiền. Bởi hiện nay, mức giá ở một số dự án chủ đầu tư đưa ra quá cao, chưa phù hợp với hạ tầng và thị trường.

Đồng qua điểm, ông Matthew Powell - Giám đốc Savills Hà Nội nhìn nhận, hiện nay lãi suất tiết kiệm giảm, lượng tiền gửi ngân hàng thấp kỷ lục cùng lãi suất cho vay mua nhà đang ở mức thấp nhất trong 15 năm trở lại đây được cho là một nguyên nhân khiến dòng tiền dịch chuyển sang các kênh đầu tư khác, trong đó có bất động sản.

“Việc giảm lãi suất vay cũng là cơ hội để kích cầu thị trường, cho phép nhiều người dân có cơ hội mua nhà và sở hữu nhà. Mặc dù, bất động sản vẫn là kênh đầu tư ưu tiên được lựa chọn, tuy nhiên người mua cần cân nhắc phân khúc đầu tư cũng như vị trí bất động sản phù hợp với khả năng tài chính của mình, không nên đầu tư theo kiểu đánh cược”, vị chuyên gia phân tích.