Nghịch lý tại thị trường BĐS Bình Dương: Giá đất nền tăng mạnh nhưng thanh khoản giảm

Mức độ quan tâm chung cư, nhà phố Bình Dương tăng mạnh

Theo báo cáo thị trường của Batdongsan.com.vn, Bình Dương được xem là tỉnh sôi động nhất trong vùng vệ tinh TP.HCM, có tần suất nhập cư cao nhất Việt Nam, ở mức 200,4% với hơn 489.000 người nhập cư (theo số liệu thống kê năm 2019). Chính vì thế, Bình Dương có tỷ lệ người di cư phải thuê nhà cao nhất cả nước, ở mức 74,5%. 

Đầu năm 2022, khi xã hội đã dần thích nghi với dịch bệnh, Việt Nam mở cửa kinh tế, du lịch, các hoạt động ở khu công nghiệp, sản xuất bình thường trở lại, Bình Dương chứng kiến nhu cầu thuê căn hộ từ người nhập cư, người lao động và các chuyên gia tăng cao. 

Chính vì vậy, trong 4 tháng đầu năm 2022, phân khúc cho thuê chung cư và nhà phố Bình Dương ghi nhận mức độ quan tâm tăng so với cùng kỳ năm trước. Cụ thể, lượng tìm thuê chung cư đã tăng 44% và tìm thuê nhà mặt phố tăng 18%.

Về giá cho thuê nhà tại Bình Dương, phân khúc căn hộ trung cấp dao động từ 7-10 triệu/căn 2 phòng ngủ mỗi tháng, phân khúc căn hộ cao cấp giá thuê hàng tháng từ 11-15 triệu/căn 2 phòng ngủ. Theo thống kê, tại Bình Dương có gần 80 dự án căn hộ, chiếm 30% trong tổng số dự án bất động sản tại đây. 

Bên cạnh đó, có đến 35% dự án bất động sản tại Bình Dương là các dự án khu đô thị với các loại hình nhà phố, liền kề. Mặc dù, loại hình chung cư được ưa chuộng tại Bình Dương, nhưng loại hình nhà phố, liền kề cũng không hề hạ nhiệt. Trong bối cảnh dòng vốn đầu tư có xu hướng dịch chuyển sang sản xuất, kinh doanh, không quá bất ngờ khi nhu cầu thuê nhà mặt phố để phục vụ các hoạt động này gia tăng tại Bình Dương.

Lực cầu giảm, giá đất nền vẫn tăng

Báo cáo thị trường của Batdongsan.com.vn cho thấy, lực cầu bất động sản Bình Dương có dấu hiệu giảm sút trong 4 tháng đầu năm 2022. Nhu cầu tìm mua các sản phẩm bất động sản toàn tỉnh giảm 14% so với cùng kỳ năm 2021. Trong đó, lượng quan tâm đến đất nền dự án và đất nền giảm sâu nhất, lần lượt ở mức 18% và 15%.  

Xét về nhu cầu mua tại từng khu vực, ghi nhận mức giảm mạnh nhất Bình Dương trong tháng 4 vừa qua là TP. Thuận An. Lượt khách hàng có nhu cầu tìm kiếm nhà đất tại đây giảm đến 21% nếu so với cùng thời điểm năm 2021. Tiếp theo, TP. Thủ Dầu Một và huyện Bến Cát cũng chịu ảnh hưởng chung khi lượt tìm mua nhà đất cùng giảm 17%. Với những thị trường còn lại như Tân Uyên, Bàu Bàng và TP. Dĩ An, mức giảm nhu cầu mua vào khoảng từ 8-10% so với năm 2021. 

Ở hướng ngược lại, Phú Giáo và Bắc Tân Uyên là hai thị trường đang cho thấy sức hấp dẫn với giới đầu tư khi nhu cầu tìm mua nhà đất tại đây tăng lần lượt là 17% và 6% nếu so với thời điểm này năm trước.

Mặt bằng giá rao bán đất nền tại 3 thành phố của Bình Dương vẫn tăng ở mức cao. (Ảnh minh họa)

Lý giải về sự thay đổi nhu cầu tìm kiếm bất động sản của người dùng tại thị trường Bình Dương, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam cho biết, thời gian qua, nhu cầu giao dịch bất động sản tại Dĩ An, Thuận An và Thủ Dầu Một giảm mạnh chủ yếu là ở nhóm đất nền và chung cư. Trong đó đất nền chịu ảnh hưởng bởi chủ trương siết phân lô bán nền và siết dòng tín dụng vay đầu tư vào nhà đất. Bên cạnh đó, việc mức giá đất nền tăng mạnh trong 2 năm vừa qua cũng khiến dòng tiền đầu tư phải tìm kiếm những thị trường "dễ thở" hơn.

Ngoài ra, các chuyên gia nhận định thị trường bất động sản Bình Dương cũng không nằm ngoài ảnh hưởng của việc tăng cường kiểm soát đối với giao dịch bất động sản (hồ sơ đấu giá, thuế chuyển nhượng bất động sản), nhiều ngân hàng nâng lãi suất tiết kiệm để thu hút tiền gửi trong dân cùng với việc tâm lý doanh nghiệp, nhà đầu tư trở nên e dè hơn sau những vi phạm của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

Bất chấp những lực cản thanh khoản, mặt bằng giá rao bán đất nền tại 3 thành phố của Bình Dương vẫn tăng ở mức cao. Cụ thể, thành phố Dĩ An, Thuận An và Thủ Dầu Một có giá rao bán trung bình đất nền dự án trong 4 tháng đầu năm 2022 tăng lần lượt là 41%, 21% và 19% so với trung bình giá cả năm 2021. Trong khi đó, lượng tin đăng và lượt tìm mua đất nền dự án ở Dĩ An giảm 13% và 15%. Các chỉ số này của Thuận An cũng giảm lần lượt 3% và 27%. Còn thành phố Thủ Dầu Một giảm 16% lượng tin đăng và giảm 31% lượt quan tâm đất nền dự án.