Người mua “nương tựa” vào đâu giữa bối cảnh ngân hàng siết vay bất động sản?

Mới đây, thị trường BĐS "xôn xao" về thông tin một số ngân hàng "siết" khoản vay với BĐS. Đại diện một số ngân hàng thừa nhận, tỉ lệ vốn cho vay BĐS đã khá cao nên việc hạn chế, thậm chí tạm ngưng giải ngân đối với cho vay BĐS là cần thiết nhằm giảm thiểu rủi ro tín dụng ở giai đoạn này.

Đáng nói, để ngăn tình trạng đầu cơ, giá đất tăng dựng đứng, việc siết vay BĐS nhằm giảm thiểu tình trạng gây nhiễu loạn thị trường, cũng là điều hợp lý.

Tuy nhiên, không có chuyện tất cả các ngân hàng dừng cho vay kinh doanh BĐS, hay mua nhà. Các ngân hàng vẫn đang cho vay cả với nhà phát triển dự án BĐS lẫn người vay mua nhà. Đặc biệt, với các chủ đầu tư có quỹ đất, pháp lý đầy đủ, uy tín trên thị trường luôn nằm trong danh sách được các ngân hàng ưu tiên cho vay.

Nếu vay cá nhân đi đầu cơ BĐS, gom đất…rất có thể bị hạn chế ở giai đoạn này. Trong khi, các dự án BĐS được phát triển bởi các CĐT vẫn được vay. Theo một số chuyên gia, đây chính là thời điểm nên mua hàng từ chủ đầu tư dự án, để an tâm về gói vay từ phía các ngân hàng.

Các ngân hàng vẫn đang cho vay cả với nhà phát triển dự án BĐS lẫn người vay mua nhà. Đặc biệt, với các chủ đầu tư có quỹ đất, pháp lý đầy đủ, uy tín trên thị trường luôn nằm trong danh sách được các ngân hàng ưu tiên cho vay

Đó là lý do, giữa bối cảnh dấy lên lo ngại việc ngân hàng "siết" cho vay BĐS, các chủ đầu tư tung dự án mới ra thị trường vẫn áp dụng chính sách vay vốn ngân hàng bình thường đối với người mua nhà.

Chẳng hạn như, mới đây, Nam Long Group chào bán dòng căn hộ cao cấp Flora thuộc giai đoạn 2 dự án Akari City (mặt tiền Võ Văn Kiệt, P.Bình Tân, Tp.HCM) đã dành chính sách hấp dẫn đối với khách hàng sử dụng vốn vay ngân hàng.

Theo đó, chủ đầu tư hỗ trợ lãi suất 0%/năm trong vòng 16 tháng và ân hạn nợ gốc trong 16 tháng hoặc cố định lãi suất vay 6%/năm trong 24 tháng và ân hạn nợ gốc trong 24 tháng. Như vậy, với chính sách, một căn hộ giá 2.7 tỉ đồng/căn, khách hàng chỉ cần thanh toán 50% (tương đương 1.4 tỉ đồng), phần còn lại sẽ được CĐT hỗ trợ lãi suất 0% trong vòng 16 tháng, không cần lo nghĩ gì đến việc lãi suất ngân hàng trong khoảng thời gian này. 

Điều này giảm tối đa áp lực tài chính cho khách hàng có nguồn vốn hữu hạn và cả giới đầu tư muốn chia nhỏ dòng vốn. Với phương án này, chủ đầu tư chấp nhận rủi ro biến động lãi suất, đổi lại khách hàng có ít nhất gần 1,5 năm chuẩn bị tiền cho giai đoạn tiếp theo, thay vì dồn dập chi trả tiền nhà theo lịch thanh toán. 

Ở góc độ đầu tư, căn hộ khu Tây Tp.HCM tăng giá trung bình 20%/năm thì như vậy, trong vòng hơn 1 năm, với số vốn bỏ ra là 1.4 tỉ đồng, lợi nhuận khách hàng thu về cũng khoảng 300-400 triệu đồng trên vốn. Song song đó, chủ đầu tư này cũng đưa chính sách miễn 2 năm phí quản lý từ thời điểm chủ đầu tư thông báo bàn giao nhà.

Với dự án Mizuki Park thuộc khu Nam Sài Gòn, Nam Long Group cũng đang áp dụng chính sách tương tự với khu căn hộ biệt lập Flora Panorama. Cụ thể, người mua thanh toán 50% tới khi bàn giao nhà, đồng thời, áp dụng gói vay 0%/năm trong vòng 12 tháng và ân hạn nợ gốc 12 tháng hoặc gói vay cố định lãi suất 6% trong vòng 24 tháng và ân hạn ngần ấy thời gian.

Một chủ đầu tư khác là Phú Đông Group, mới đây cũng công bố chính sách thanh toán hấp dẫn. Theo đó, với dự án Sky Garden, chủ đầu tư này ra chính sách thanh toán 20%, ngân hàng cho vay 50% trong suốt 2 năm xây dựng với lãi suất 0%, ân hạn nợ gốc trong vòng 24 tháng đến khi nhận nhà. Đồng thời, tung chương trình "vững niềm tin – bền giá trị", chủ đầu tư cam kết mua lại nhà với lãi suất 12%/năm. Như vậy, một căn hộ 70m2 có giá khoảng 2,8 tỷ đồng, người trẻ chỉ cần có vốn tích lũy khiêm tốn khoảng 560 triệu đồng là có thể mua được nhà. Hai năm còn lại, người mua sẽ có thời gian để cân đối dòng tiền khi nhận bàn giao nhà, giảm tối đa áp lực tài chính.

Theo ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group, việc siết vốn vào BĐS sẽ làm lành mạnh thị trường. Đối với những người mua đất để đầu cơ, để phân lô bán nền, mua đất nông nghiệp khắp nơi sẽ khó để huy động vốn cũng như thoát hàng như thời gian qua. Qua đó giúp thị trường này lành mạnh và ổn định hơn.

Nhưng với các chủ đầu tư đã có quỹ đất, pháp lý đầy đủ sẽ không cần phải lo lắng vì các ngân hàng luôn ưu tiên cho nhóm các dự án này trong lĩnh vực BĐS để cho vay. Chẳng hạn, doanh nghiệp đang có một dự án triển khai, pháp lý đã đầy đủ, nhận được rất nhiều lời đề nghị cho vay vốn của các ngân hàng.

"BĐS vẫn là lĩnh vực quan trọng để các ngân hàng rót vốn, nhưng ngân hàng sẽ lựa chọn để cho vay. Người dân có nhu cầu mua nhà ở thực, đầu tư dài hạn cũng không quá lo lắng về lộ trình siết vốn BĐS. Vì đây vẫn là lĩnh vực ưu tiên cho vay để giải quyết nhu cầu nhà ở của người dân", ông Phúc nhấn mạnh.

Như vậy, việc hạn chế cho vay BĐS ở một số ngân hàng bên cạnh đánh giá, rà soát lại rủi ro, room cho vay BĐS, thì việc tạm dừng cũng một phần xuất phát từ lý do hạn chế tình trạng đầu cơ thổi giá BĐS. Dù vậy, theo các chuyên gia, các ngân hàng sẽ không hoàn toàn bỏ qua lĩnh vực BĐS vốn đem lại nhiều lợi nhuận nhờ nhu cầu của thị trường lớn, lãi suất cho vay cao.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM (HoREA), Trong thực tế, cho vay BĐS vẫn là khoản cho vay lãi nhất của các ngân hàng. Cho vay 6 lĩnh vực ưu tiên với lãi suất không quá 6%/năm trong khi BĐS lên đến 11-12%/năm, chưa tính đến các khoản khác. Do đó, các ngân hàng không dễ gì bỏ qua mảng cho vay đem lại lợi nhuận cao nhất.

Với các dự án BĐS phát triển bởi chủ đầu tư uy tín, quỹ đất sạch, pháp lý đầy đủ… việc các ngân hàng liên kết để cho khách hàng vay vẫn diễn ra bình thường. Đây cũng loại hình BĐS mà người mua an tâm bởi có sự liên kết giữa CĐT dự án với hệ thống ngân hàng để cho vay, thay vì lo lắng bị siết như vay cá nhân để mua đất nền đầu tư, gom đất nông nghiệp…

Cho nên, theo một chuyên gia trong ngành, người mua có nhu cầu vay vốn ngân hàng để mua căn hộ hoàn toàn "nương tựa" vào các chủ đầu tư dự án. Đây cũng là thời điểm nên chọn lọc đầu tư vào phân khúc nào hạn chế được rủi ro, không bị đứt gãy tài chính khi có sự thay đổi về chính sách.