Người mua penthouse triệu USD có ‘bãi đỗ xe trên mây’, người thì bám víu giấc mơ an cư, chật vật để không phải bán nhà: Mảng sáng tối trên thị trường bất động sản ĐNA

Khách hàng của Daniel Ho luôn muốn những gì đắt giá nhất tại các khu vực cao cấp của Bangkok, Jakarta, Kuala Lumpur hay Manila: căn hộ thương hiệu hạng sang, penthouse ốp kính với tầm nhìn toàn cảnh, bãi đỗ xe trên cao đủ chỗ cho siêu xe.

Ở một thế giới hoàn toàn khác, ông Charoen Kijvekin – một nhà quản lý tài sản tầm trung – lại chứng kiến thực tế trái ngược. Khách hàng của ông là những người Thái ngập trong nợ nần, cố lấy lại ngôi nhà bị ngân hàng tịch thu và rao bán; và là những gia đình ở bậc thấp nhất của “thang” sở hữu nhà ở, vẫn bám víu vào giấc mơ an cư.

Dù hoạt động ở 2 đầu thị trường, cả 2 đều nhìn thấy thực tế: khoảng cách giàu – nghèo ngày càng nới rộng. Trên khắp Đông Nam Á, người giàu sẵn sàng chi đậm cho bất động sản hạng sang, trong khi những người kẹ trong nợ nần chỉ cần mất việc hay gặp biến cố gia đình là có nguy cơ mất nhà .

“Hầu hết khách hàng của tôi đã mất việc”, ông Charoen, 68 tuổi, nói. Công ty JZD Asset Management của ông cung cấp các khoản vay lãi suất thấp cho những người bị ngân hàng từ chối. “Nếu không trả nổi nợ, ngân hàng sẽ siết nhà . Lúc đó họ mới tìm đến tôi.”

Mô hình kinh doanh của ông là mua nhà bị tịch thu tại các phiên đấu giá rồi bán lại cho chính chủ cũ, kèm khoản vay với lãi suất mà ông nói là thấp hơn đa số ngân hàng.

“Bãi đỗ xe trên mây”

Đông Nam Á là một trong những khu vực có mức độ bất bình đẳng cao nhất thế giới. Tại Thái Lan, 10% dân số giàu nhất nắm giữ hơn 70% tổng tài sản, theo Cơ sở dữ liệu Bất bình đẳng Thế giới. Ở Philippines, tài sản của 50 gia đình giàu nhất tương đương gần 1/5 toàn bộ nền kinh tế.

Trong khi đó, tầng lớp trung lưu ngày càng bị kìm kẹp bởi nợ nần và sự bất ổn. Với những người không còn khả năng trả nợ, việc giữ được mái nhà đôi khi giống như “chống lại trọng lực” khi ngân hàng can thiệp.

Năm nay, tình hình càng khó khăn hơn. Thuế quan của Mỹ làm chậm tăng trưởng, hàng hóa giá rẻ từ Trung Quốc bào mòn lợi nhuận doanh nghiệp nhỏ, còn trí tuệ nhân tạo đe dọa nhiều công việc văn phòng vốn từng được xem là ổn định. Nhưng tài sản ở nhóm giàu có vẫn tăng nhanh chóng.

Theo Báo cáo Thịnh vượng 2025 của Knight Frank, năm ngoái khu vực châu Á – Thái Bình Dương có hơn 850.000 người sở hữu tài sản ròng từ 10 triệu USD trở lên. Bắc Mỹ vẫn dẫn đầu về số người siêu giàu. Châu Á bám sát, với dự báo khoảng 930.000 người thuộc nhóm này vào năm 2028.

Cùng với đó, “đường chân trời” các thành phố đang thay đổi nhanh chóng. Trên đại lộ Ayala ở Manila, các “siêu penthouse” được bán với giá hơn 7 triệu USD. Dự án Aurelia Residences – nơi căn hộ rẻ nhất cũng trên 6.000 USD/m² – đã góp phần đưa Manila lên vị trí thứ 2 toàn cầu về tốc độ tăng giá bất động sản hạng sang năm 2024, theo chỉ số Prime Global Cities của Knight Frank.

Phân khúc căn hộ thương hiệu cũng bùng nổ, từ các biệt thự Raffles Residences Bali với quản gia và đầu bếp riêng, đến khu Residences at Mandarin Oriental mới ra mắt tại Đà Nẵng. Theo ông Ho, Thái Lan đang dẫn đầu khu vực, khi bất động sản hạng sang ngày càng gắn với các thương hiệu danh tiếng như St Regis hay Mandarin Oriental.

Biểu tượng rõ nét nhất là Porsche Design Tower ở Bangkok, dự kiến mở cửa năm 2028. Cư dân tại đây sẽ có “sky garage” – thang máy tự động đưa siêu xe đỗ ngay cạnh phòng khách, chỉ ngăn cách bằng vách kính.

“Người mua thường coi bất động sản hạng sang gắn thương hiệu là kênh đầu tư tương đối an toàn”, ông Ho, đồng sáng lập kiêm CEO Juwai IQI, cho biết. “Phần lớn người mua xuyên biên giới là để sử dụng cho bản thân, và có thể cho thuê khi không ở”.

Nhà bị siết

Trái ngược với sự xa hoa đó, tầng lớp trung lưu mắc nợ lại đang đối mặt thực tế khắc nghiệt. Cục Thi hành Pháp luật Thái Lan cho biết số vụ tịch thu nhà ở tăng 210% so với năm trước, trong bối cảnh tăng trưởng kinh tế chỉ còn khoảng 1–1,8%.

Khoảng 20% số nhà đưa ra đấu giá có giá dưới 1 triệu baht (31.000 USD), cho thấy áp lực nặng nề lên nhóm thu nhập thấp và trung bình. Trên toàn quốc, gần 190.000 bất động sản cũ đã được giao dịch trong năm nay, tăng khoảng 1/3 so với năm trước, khi nợ nần buộc nhiều người phải bán nhà .

Ông Charoen cho vay với lãi suất cố định 6%/năm – thấp hơn nhiều so với tín dụng đen. Đây là lựa chọn cuối cùng của nhiều người khi không thể vay ngân hàng. Phần lớn khách hàng của ông ở độ tuổi 40–50, mới mất việc và quyết tâm giữ lại ngôi nhà của mình.

Nợ hộ gia đình Thái Lan năm ngoái đã giảm xuống dưới 90% GDP lần đầu tiên sau hơn 3 năm rưỡi, nhưng nhà chức trách cảnh báo mức này vẫn rất cao.

Tại các nước khác trong khu vực, áp lực cũng tương tự. Ở Malaysia, gần 28.500 người bị tuyên bố phá sản trong giai đoạn 2021–10/2024, trong đó các khoản vay mua nhà chiếm gần 2.350 trường hợp. Các công ty môi giới thế chấp cho biết nhu cầu tái cấp vốn tăng 20–30% mỗi năm, do lối sống vượt khả năng chi trả.

“Nhiều người mua theo mong muốn chứ không phải theo khả năng duy trì lâu dài”, ông Khairul Fitri, quản lý bán hàng của AVC Mortgage Consultancy, nhận xét. “Họ chỉ nhận ra điều đó khi các nghĩa vụ tài chính chồng chất”.

Tham khảo: SCMP