Nguồn cung bất động sản tăng gấp 2 lần nhưng giá vẫn tăng cao

Sáng ngày 9/1, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) tổ chức Diễn đàn thị trường bất động sản Việt Nam 2026 với chủ đề “Định hình chuẩn mực để thị trường phát triển bền vững”.

Trình bày báo cáo thị trường bất động sản năm 2025, bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng VARS IRE cho biết, thị trường địa ốc năm qua ghi nhận nguồn cung tăng trưởng tích cực, tiến tới giai đoạn trước Covid-19 và giao dịch sôi động trong phần lớn thời gian.

Năm 2025, toàn thị trường có hơn 128.000 sản phẩm nhà ở chào bán mới, mức cao nhất trong giai đoạn 2019-2025 và tăng 88% so với năm 2024. Riêng quý IV /2025, thị trường ghi nhận hơn 42.000 sản phẩm mở bán mới, tăng 24% so với quý trước và 48% so với cùng kỳ năm trước. Lượng tồn kho tăng nhanh nhưng chủ yếu là các sản phẩm đang triển khai và nhà ở hình thành trong tương lai, phản ánh nguồn cung cho giai đoạn tiếp theo.

Tuy vậy, tình trạng lệch pha cung - cầu vẫn tiếp diễn. Tại một số địa phương, chủ yếu thuộc khu vực miền Nam, nguồn cung nhà ở thương mại có mức giá phù hợp hơn tăng mạnh, giúp cải thiện cục bộ cán cân thị trường. Ngược lại, tại Hà Nội, Đà Nẵng và TPHCM (cũ), mức độ lệch pha ngày càng rõ nét khi nguồn cung nhà ở xã hội dù tăng mạnh vẫn không theo kịp nguồn cung nhà ở thương mại có giá phổ biến trên 80 triệu đồng/m2.

Theo đó, trong năm 2025, toàn thị trường ghi nhận hơn 80.000 căn hộ chung cư mới, gấp 2 lần năm 2024. Tuy nhiên, khoảng 25% nguồn cung căn hộ mới có giá trên 100 triệu đồng/m2, tương đương hơn 20.000 sản phẩm, gấp gần 10 lần so với năm trước. Riêng tại Hà Nội và TPHCM (cũ), khoảng 85% nguồn cung căn hộ mở bán mới có mức giá trên 80 triệu đồng/m2. Cơ cấu phân khúc tiếp tục dịch chuyển khi tỷ trọng căn hộ sang trọng và siêu sang tăng mạnh, trong khi phân khúc nhà ở thương mại bình dân tiếp tục vắng bóng.

Xét theo khu vực, cơ cấu nguồn cung tiếp tục được cải thiện theo hướng đa dạng hóa. Miền Bắc vẫn giữ vị thế dẫn đầu, chiếm 48% tổng nguồn cung cả nước. Khu vực miền Nam vươn lên mạnh mẽ, chiếm 37% nhờ hàng loạt dự án được triển khai đồng loạt sau thời gian dài trầm lắng. Trong khi khu vực miền Trung duy trì ổn định ở mức 15%. Về phía doanh nghiệp, nguồn cung có tính cạnh tranh hơn trong quý 4 nhưng cả năm vẫn chủ yếu được dẫn dắt bởi các chủ đầu tư lớn, trong đó Vingroup tiếp tục là doanh nghiệp đóng góp lớn nhất cho thị trường.

Chia sẻ về vấn đề thanh khoản, ông Lê Đình Chung, Phó Chủ tịch Hội đồng nghiên cứu và đánh giá thị trường BĐS VARS cho biết, tỷ lệ hấp thụ bình quân năm 2025 đạt khoảng 68% trên nguồn cung mở bán mới, tương đương gần 88.000 giao dịch thành công. Trong ba quý đầu năm, nhiều dự án dù có mức giá cao vẫn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tốt nhờ nhu cầu ở thực và đầu tư gia tăng. Tuy nhiên, sang quý IV, tỷ lệ hấp thụ có xu hướng giảm nhẹ khi nguồn cung tăng mạnh và tâm lý nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn trong bối cảnh lãi suất huy động và cho vay bắt đầu nhích lên.

Ông Chung cũng cho biết, nhu cầu ở thực tiếp tục giữ vai trò quan trọng, song động lực chính của thị trường vẫn đến từ cầu đầu tư. Hơn 75% giao dịch đến từ người mua nhà thứ hai trở lên, trong đó có khoảng 10% là nhóm đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính ngắn hạn. Đáng chú ý, tỷ lệ người trẻ mua căn nhà đầu tiên đang có xu hướng gia tăng nhờ các chính sách ưu đãi và phương thức thanh toán linh hoạt từ chủ đầu tư.

Cùng với sự phục hồi của giao dịch, mặt bằng giá bất động sản nhà ở tiếp tục tăng cao và thiết lập mặt bằng mới tại hầu hết các khu vực. Phân khúc thấp tầng và đất nền ghi nhận mức tăng giá chào bán từ 5-10%. Nhiều chủ đầu tư áp dụng phương thức giãn tiến độ xây dựng nhằm giảm áp lực tài chính ban đầu cho nhà đầu tư, trong khi nhiều dự án dành quỹ sản phẩm riêng, ưu đãi cho nhóm khách hàng cam kết vào ở sớm, hạn chế chuyển nhượng để ưu tiên hình thành cộng đồng cư dân thực. Riêng phân khúc đất nền, giá chào bán mới ghi nhận mức tăng lên tới 20% do nguồn cung khan hiếm kéo dài.