Nguy cơ xảy ra "bong bóng" bất động sản?

Có hay không dấu hiệu của bong bóng bất động sản là chủ đề nhận được sự quan tâm của giới chuyên gia và đầu tư. Theo các chuyên gia, nhìn vào diễn biến của thị trường bất động sản Việt Nam, một số tín hiệu đang cảnh báo nguy cơ có thể xảy ra bong bóng.

Đầu tiên đó là dòng tiền đang đổ mạnh vào thị trường bất động sản. Cụ thể, dù dịch bệnh nhưng vốn FDI đổ vào lĩnh vực bất động sản cao hơn so với năm trước đó. Báo cáo mới đây của Bộ Xây dựng ghi nhận, tổng vốn đăng ký cấp mới, điều chỉnh và góp vốn mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản tính đến tháng 3/2021 tăng cao hơn so với cùng kỳ tháng 3 năm 2020 là 15,56%. Tổng vốn đăng ký lũy kế vào lĩnh vực bất động sản trong quý I/2021 là 0.6 tỷ USD tăng 56% so với cùng kỳ (tháng 3/2020 là 0.264 tỷ USD).

Trong khi đó, dòng tiền trong nước cũng đổ mạnh vào lĩnh vực bất động sản. Không ít người dân còn mạnh tay sử dụng đòn bẩy tài chính để bỏ tiền vào lĩnh vực bất động sản.

Còn theo Vụ Tín dụng các ngành kinh tế - Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, tốc độ tăng tín dụng của quý I/2021 đang cao hơn so với mức tăng 1,3% của cùng kỳ năm trước và với mức tăng này, dư nợ tín dụng nền kinh tế đã đạt trên 9,46 triệu tỷ đồng. Tín dụng lĩnh vực bất động sản là 1.835.504 tỷ đồng, tăng 2,13% so với cuối năm 2020 (kinh doanh bất động sản tăng 2,82%).

Theo lý giải của Bộ Xây dựng, xu hướng các nhà đầu tư dịch chuyển dòng tiền vào lĩnh vực bất động sản ngày càng nhiều vì đây là kênh đầu tư được cho là an toàn và còn nhiều cơ hội phát triển.

Thị trường bất động sản đang có dấu hiệu của bong bóng? (Ảnh minh hoạ).

Thứ hai, mức giá nhà biến động mạnh theo chiều hướng gia tăng. Trong báo cáo về thị trường bất động sản quý I/2021 của Bộ Xây dựng, tình trạng giá căn hộ chung cư tại các địa phương có xu hướng tăng đều theo tháng được ghi nhận. Giá căn hộ chung cư tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh đều tăng do khan hiếm nguồn cung, dự án mới được mở bán.

Trong khi đó, giá đất nền tại một số điểm cục bộ của một số địa phương có mức ghi nhận tăng cao như: vùng ven Thủ đô Hà Nội như Quốc Oai (tăng 20%), Ba Vì (45%), một số điểm thuộc các tỉnh như Hòa Bình (46%), Bắc Ninh (20%), Hưng Yên (26%), Thanh Hóa; TP. Thủ Đức, huyện Cần Giờ của TP. Hồ Chí Minh; Biên Hòa, Nhơn Trạch và Long Thành của tỉnh Đồng Nai,… Đáng lo ngại, đó là giao dịch chính thức được ghi nhận trên thực tế hầu như rất ít. Hình thức giao dịch tại các khu vực này chủ yếu là đặt cọc sau đó chuyển nhượng ngay khi giá tăng và xuất hiện nhà đầu tư khác có nhu cầu mua.

Mặc dù ở thời điểm hiện tại, do ảnh hưởng bởi dịch nên thị trường bất động sản đang có dấu hiệu chững lại. Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, phải tới khi dịch bệnh được kiểm soát, mọi hoạt động quay trở lại quỹ đạo thông thường mới có thể đánh giá chính xác diễn biến của thị trường bất động sản.

Nhưng, có nhiều chuyên gia vẫn lo ngại rằng, với bất ổn sẵn có, cộng hưởng với tâm lý kỳ vọng vào thị trường bất động sản sẽ khiến kênh đầu tư có giá trị vốn hóa lớn này sẽ rơi vào kịch bản trong ngắn hạn: dòng tiền tiếp tục đổ mạnh và giá không ngừng tăng. Lúc này, nguy cơ bong bóng xảy ra là điều khó tránh khỏi.

Nhìn từ kịch bản của một số nền kinh tế trên thế giới như Mỹ, Canada, báo cáo từ các tổ chức nghiên cứu thị trường đều đang cảnh báo rủi ro từ bong bóng bất động sản. Điểm chung của các nước này chính là giá nhà bị đẩy lên ở mức cao chưa từng có trên thế giới. Theo Bloomberg Economics, giá bất động sản trên khắp thế giới đang làm dấy lên những cảnh báo bong bóng chưa từng có kể từ sau cuộc khủng hoảng tài chính 2008.

Trước đó, vào hồi tháng 5/2021, Rajat Nag, Giám đốc điều hành Ngân hàng Phát triển châu Á (ADB) cũng đưa cảnh báo, các nước châu Á đang nổi cần cảnh giác trước nguy cơ "bong bóng tài sản" và kinh tế phát triển khá nóng trong bối cảnh các ngân hàng trung ương trên thế giới nới lỏng chính sách tiền tệ.

Đặt trong bối cảnh chung của nền kinh tế, không thể loại trừ kịch bản xảy ra bong bóng đối với thị trường bất động sản nhất là khi nhiều dấu hiệu bất ổn đã xuất hiện.

Tuy nhiên, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế lại lạc quan cho rằng, dù thị trường bất động sản Việt Nam ghi nhận tình trạng sốt đất và giá nhà tăng trước đó nhưng hiện tại các nhà đầu tư đều trong trạng thái cẩn trọng, chờ đợi thị trường trở về trạng thái cân bằng. Vị chuyên gia này cũng phân tích thêm rằng, sự trưởng thành của các nhà đầu tư là yếu tố đảm bảo cho sự bình ổn của thị trường.

"Nếu nói khó xảy ra bong bóng bất động sản ở Việt Nam thì chưa đúng. Tuy nhiên, trên góc độ nhìn nhận của tôi, thị trường bất động sản đang có tín hiệu tích cực khả quan. Trong thời gian tới, sự biến động của thị trường còn phụ thuộc rất nhiều yếu tố" – PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh cho hay.