Nhà đầu tư cần biết gì khi quyết định "xuống tiền" với cổ phiếu Bất động sản?

Với việc chiếm đến 24,5% vốn hóa thị trường – chỉ đứng sau nhóm cổ phiếu ngân hàng, Bất động sản là một trong nhóm ngành quan trọng bậc nhất, luôn có ảnh hưởng mạnh đến diễn biến thị trường chứng khoán.

Thống kê trong 2 quý đầu tiên của 2021, giữa bối cảnh thị trường chứng khoán thăng hoa và bứt phá ngoạn mục lên trên ngưỡng 1.400 điểm, nhóm cổ phiếu Bất động sản tỏ ra yếu thế hơn khi không có nhiều mã đột phá, mặt khác còn có sự phân hóa giữa các cổ phiếu. 

Chia sẻ trong buổi tọa đàm trực tuyến mới đây được tổ chức bởi VTV Digital và CTCK SSI, ông Vũ Ngọc Quang – Chuyên gia phân tích cổ phiếu của SSI Research cho rằng, đà tăng của nhóm cổ phiếu bất động sản đã dần bắt nhịp trở lại với thị trường từ sau quý 2. Điều này xuất phát từ chu kỳ kế toán đặc thù của các doanh nghiệp BĐS khi lợi nhuận sẽ ghi nhận khi các dự án được bàn giao mặc dù đã bán trước đó vài năm, từ đó khiến chu kỳ kinh tế dài hơn các ngành khác. Do đó, mức độ tác động và bắt nhịp của cổ phiếu BĐS trở nên chậm hơn.

Về mối quan hệ giữa hai kênh là đầu tư BĐS và đầu tư chứng khoán, ông Nguyễn Thái Phiên - Phó tổng giám đốc NovaGroup cho rằng, thực chất đây là hai kênh bổ trợ và mang tính chất tương hỗ nhau, tùy thuộc khẩu vị của các nhà đầu tư. Trong thời gian vừa qua, dưới tác động của Covid-19 và sự thăng hoa của chứng khoán đã hút lượng lớn dòng tiền, thị trường BĐS cũng chững lại từ khoảng tháng 5/2021.

Tuy nhiên, lãnh đạo NovaGroup kỳ vọng tăng trưởng BĐS sẽ quay trở lại sau khi dịch bệnh dần được kiểm soát và dòng tiền giữa chứng khoán và BĐS sẽ cân bằng trở lại. Đặc biệt khi mà các doanh nghiệp đã chuẩn bị các kế hoạch kỹ lưỡng trong 3 tháng cuối năm 2021 nhằm bù đắp phần giảm tốc trong giai đoạn hiện tại.

Nhìn rộng ra về 3-5 năm tới, thị trường BĐS vẫn đang trong giai đoạn đi lên ổn định, những yếu tố về dịch bệnh chỉ là nhất thời trong ngắn hạn. Mặt khác, "nhu cầu về nhà ở, du lịch là bất biến và nền tảng của con người, do đó ngành BĐS chắc chắn sẽ duy trì chu kỳ tăng trưởng tốt trong trung và dài hạn" - ông Phiên đánh giá.

Nhà đầu tư cần quan tâm gì khi quyết định đầu tư cổ phiếu BĐS?

Khuyến nghị lựa chọn cổ phiếu, ông Quang cho rằng mua cổ phiếu BĐS tương tự như đi đầu tư BĐS. Nếu BĐS hữu hình quan trọng nhất là quỹ đất thì mỗi khi quyết định "xuống tiền" với cổ phiếu BĐS, nhà đầu tư nên quan tâm nhất tới việc doanh nghiệp đó đang sở hữu những dự án nào và cơ sở pháp lý để triển khai các dự án đó. Một điều quan trọng nữa cần chú ý là yếu tố lãnh đạo của doanh nghiệp, liên quan đến chiến lược quản trị công ty và mức độ quan tâm đến cổ đông.

Nói cụ thể hơn về khả năng pháp lý, ông Phiên đưa ra 3 vấn đề chính cần xem xét đó là (1) uy tín của chủ đầu tư; bên cạnh đó là (2) hỏi chính chuyên viên tư vấn BĐS về 4 trụ cột bao gồm tính pháp lý của chủ đầu tư, phê duyệt về quy hoạch, tính pháp lý về đất – loại hình và giấy phép xây dựng. Mặt khác, (3) cần thu thập thêm các thông tin chính thống về quy hoạch được công bố đại chúng trên các trang tin của địa phương. 

"BĐS luôn là kênh an toàn để đầu tư"

Ông Quang nhìn nhận những ảnh hưởng của làn sóng dịch bệnh Covid-19 khiến lượng tiền nhàn rỗi tìm kiếm các kênh đầu tư trên thị trường. Và BĐS luôn là một trong số những kênh được nhà đầu tư đánh giá là an toàn sẽ hút được dòng tiền lớn. Cộng thêm các yếu tố về cầu nhà ở lớn trong khi nguồn cung chưa theo kịp; và quan trọng là cơ sở hạ tầng dần được hoàn thiện giúp BĐS kỳ vọng sẽ đột phá mạnh mẽ trong thời gian tới.

Đặc biệt, câu chuyện đầu tư công được xem yếu tố quan trọng nhất đối với BĐS tới đây. Thị trường miền nam trước đây đã bị bỏ quên về đầu tư công thì hiện tại sắp đón nhận dòng vốn giải ngân trở lại, đặc biệt là các cao tốc, sân bay giúp kết nối cơ sở hạ tầng. Xuất phát từ đây, ông Phiên khẳng định chủ đầu tư BĐS có thể đa dạng hóa nguồn hàng và khu vực khi mà các đô thị lớn hiện đang khó khăn trong cơ sở pháp lý. Ngoài ra, sản phẩm sẽ được đa dạng hơn cho các nhà đầu tư.

Những yếu tố về giá cả nguyên vật liệu tăng phi mã do méo mó cung cầu và đứt gãy sản xuất bởi dịch bệnh, theo ông Phiên, chủ yếu sẽ chỉ ảnh hưởng đến các doanh nghiệp nhỏ. Trong khi các doanh nghiệp lớn đã có nhiều năm kinh nghiệm cũng như đối tác lâu năm và nguồn cung ổn định sẽ không chịu tác động quá nặng nề.