Nhà đầu tư “săn” khách sạn bán tháo thời Covid-19, họ định giá tài sản như thế nào?

17/04/2020 10:23
Trong bối cảnh bị ảnh hưởng nặng nề bởi dịch Covid-19, khách sạn vừa và nhỏ phải đóng cửa hàng loạt vì không có doanh thu, nhiều chủ khách sạn phải bán tháo. Đây lại là cơ hội cho những nhà đầu tư có tiềm lực tài chính “săn” mua.

Ghi nhận rất đáng chú ý từ Công ty Sohovietnam, đơn vị chuyên tư vấn các thương vụ M&A bất động sản, cho biết nhu cầu của nhiều nhà đầu tư đặt mua khách sạn trong tình trạng như trên tăng lên rất nhiều thời gian gần đây. Chỉ riêng lĩnh vực khách sạn và khu nghỉ dưỡng tổng số tiền sẵn sàng đầu tư nằm trong khoảng từ 8.000 tỷ đến 10.000 tỷ với tiêu chí đầu tư tập trung vào các tài sản đã xây xong, đang vận hành, hoặc xây dựng dở dang, đất dự án. Quy mô từ 100 – 500 phòng khách sạn tại các địa điểm như Tp HCM, Hà Nội, Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc, Hội An, Hạ Long, Huế, Quy Nhơn, Vũng Tàu…

Theo nhiều chuyên gia trong ngành nhận định, nếu dịch bệnh còn kéo dài và diễn biến phức tạp, các biện pháp giãn cách xã hội tiếp tục thắt chặt thì nhiều khả năng các khách sạn nhỏ rất khó để cầm cự được lâu. Khi đó, họ buộc phải bán tài sản với giá rẻ.

Khó khăn của người này lại là cơ hội của người khác. Trên thị trường đã xuất hiện những nhà đầu tư mua lại quyền khai thác hoặc chính các khách sạn này. Tuy nhiên, mức giá thực tế mà những nhà đầu tư này chấp nhập chi ra để mua khá thấp, họ chỉ chấp nhận mức mua vào thấp hơn mặt bằng giá trên thị trường khoảng từ 20% đến 30% trong bối cảnh khủng hoảng này. Vậy nhà đầu tư đi săn khách sạn bán tháo định giá như thế nào?

Trong phân tích tài chính, số liệu kết quả hoạt động của khách sạn thường được các nhà đầu tư đánh giá qua chỉ số thu nhập ròng trước lãi, thuế và khấu hao (EBITDA - Earnings before interest, taxes, depreciation and amortization).

phan-xuan-can
Khó khăn của người này lại là cơ hội của người khác. Nhà đầu tư có nhu cầu mua bán tài sản trong lĩnh vực khách sạn, du lịch ngày càng cao.

Trao đổi với chúng tôi ông Phan Xuân Cần - Chủ tịch Công ty Sohovietnam, cho biết trước tình trạng la liệt các khách sạn nhỏ buộc phải bán vì dịch bệnh Covid-19, đã có nhiều quỹ đầu tư trong và ngoài nước cũng như các nhà đầu tư có tài chính nhàn rỗi đặt mua các khách sạn này.

Tuy nhiên, trước đây khi du lịch phát triển, các khách sạn làm ăn rất tốt với công suất và doanh thu cao được trả giá vào khoảng 11-12 lần EBITDA trong các thương vụ M&A khách sạn. Nhưng nay các nhà đầu tư chỉ trả giá khách sạn bán tháo vào khoảng 8 lần EBITDA.

Để làm rõ hơn, ông Cần lấy ví dụ cụ thể một khách sạn có EBITDA khoảng 30 tỷ đồng mỗi năm thì trước đây (khi khách sạn vẫn hoạt động tốt, trước dịch) khách sạn được định giá bán vào khoảng 360 tỷ đồng. Nhưng ở thời điểm này, khách sạn này chỉ được trả giá khoảng 240 tỷ đồng. Điều này đồng nghĩa với việc giá tài sản giảm khoảng trên 30% nếu giao dịch này thành công. Thông thường các nhà đầu tư sẽ nhìn vào hoạt động kinh doanh của khách sạn giai đoạn 2017-2018 để đánh giá, chứ không phải thời điểm bây giờ.

Tuy nhiên, EBITDA cũng chỉ là một chỉ tiêu, nhưng đó là chỉ số chính để các nhà đầu tư cân nhắc có mua khách sạn hay không. Bên cạnh đó, cũng theo ông Cần còn nhiều tiêu chí khác để các bên đi đến có chốt "deal" hay không, đó là có thể là vị trí khách sạn, tiêu chuẩn của khách sạn, đội ngũ nhân sự…

Nói về những trường hợp nào có khả năng bán tài sản nhất trong thời điểm này, theo phân tích của vị chuyên gia này thì có 3 trường hợp:

Một là, những doanh nghiệp thuê một vài cái thậm chí là chuỗi 10-15 cái khách sạn vừa và nhỏ ở trung tâm TP lớn để vận hàng khai thác kinh doanh. Đối tượng này nay gặp dịch bệnh sẽ rơi vào tình trạng rất khó khăn để duy trì dòng tiền, nên dễ phải nhượng lại quyền khai thác nhất.

Hai là, nhà đầu tư có tài mua đứt khách sạn để khai thác kinh doanh nhưng có số vốn ít phải dùng đòn bẩy tài chính cao thì bây giờ cũng phải bán lại khách sạn.

Ba là, nhóm các ông chủ sở hữu khách sạn nhưng không sử dụng đòn bẩy tài chính, họ mua bằng tiền thật thì nhóm này đang nghe ngóng và chờ đợi dịch bệnh qua đi để hoạt động tiếp. Nhóm này thường giữ tài sản, ít bán giá rẻ, họ sẽ đóng cửa khách sạn và cắt giảm chi phí tối đa để chờ đợi, hiện tại chưa phải bán. Những nếu dịch bệnh còn kéo dài thì khả năng bán cũng sẽ cao.

Những nhà đầu tư đi săn khách sạn bán tháo hiện nay thường là các quỹ đầu tư trong và ngoài nước hoặc những nhà đầu tư cá nhân có tiền tiết kiệm, tiền nhàn rỗi trước đây chưa kiếm được tài sản.

"Những nhà đầu tư này đánh giá đây là cơ hội. Khó khăn của người này là cơ hội của người khác. Họ có dòng tiền lớn đang gửi ở ngân hàng và giờ là cơ hội để mua lại các tài sản có giá trị cao", ông Cần chia sẻ.

Nhà đầu tư “săn” khách sạn bán tháo thời Covid-19, họ định giá tài sản như thế nào? - Ảnh 4.

Tin mới

Vừa gia nhập thị trường Trung Quốc chưa được bao lâu, đối thủ sầu riêng của Thái Lan, Việt Nam bất ngờ gặp khó, năng suất thấp nhất trong 1 thập kỷ
36 phút trước
Tham vọng chiếm lĩnh thị trường sầu riêng Trung Quốc của quốc gia này đang đứng trước thách thức.
Sầu riêng loạn giá, xuất khẩu giảm sâu
55 phút trước
Giá sầu riêng ở vùng trồng giảm sâu nhưng giá bán lẻ nội địa vẫn ở mức cao và chênh lệch giữa nhiều điểm bán
Elon Musk cần một 'Tim Cook' cho Tesla
3 giờ trước
Nhiều người tin rằng Tesla đang bước vào giai đoạn cần ổn định, tinh chỉnh để tối ưu hiệu quả vận hành và cần một vị CEO theo kiểu Tim Cook.
Không riêng Việt Nam, Su-30 được rất nhiều quốc gia chọn mua vì lý do đặc biệt này
4 giờ trước
Nhiều quốc gia sau khi cân nhắc với các lựa chọn phương Tây như Rafale cuối cùng đều chốt tiêm kích Su-30 của Nga.
Nắng nóng, cam sành "giải cứu" tăng giá
5 giờ trước
Tại TP HCM, cam sành bán dọc nhiều tuyến đường trương bảng giải cứu bất ngờ tăng giá

Tin cùng chuyên mục

Xem trước Hyundai Tucson 2026: Có điểm như Santa Fe, bỏ máy dầu, có bản PHEV chạy 100km không cần xăng
6 giờ trước
Thế hệ kế tiếp của Hyundai Tucson dự kiến sẽ là mẫu xe quan trọng nhất ra mắt trong năm sau của hãng.
Honda CR-V 2025 ra mắt: Thêm bản offroad 204hp, ngay từ bản base đã có màn 9inch và 1 option rất quen thuộc
22 giờ trước
Honda CR-V 2025 bổ sung một số trang bị cho bản tiêu chuẩn đồng thời mang tới cho người dùng cấu hình off-road TrailSport.
Trung Quốc lại lập kỳ tích: Cỗ máy "hóa thành con người", làm được điều không tưởng nhờ bảo bối DeepSeek
23 giờ trước
Không còn là thử nghiệm, những sản phẩm này đã làm được việc thay thế con người, dù rất phức tạp.
Apple tôn vinh Việt Nam theo cách đặc biệt nhân ngày đại lễ 30/4
1 ngày trước
Việc Apple dành riêng một chiến dịch để vinh danh các nhà phát triển Việt trong dịp 30/4 là một hành động đặc biệt, cho thấy Việt Nam đang dần chuyển mình thành nơi tạo nên những nhà phát triển tài năng có bản sắc, có sức lan tỏa trên bản đồ công nghệ toàn cầu.