Nhà đầu tư “săn” khách sạn bán tháo thời Covid-19, họ định giá tài sản như thế nào?

Ghi nhận rất đáng chú ý từ Công ty Sohovietnam, đơn vị chuyên tư vấn các thương vụ M&A bất động sản, cho biết nhu cầu của nhiều nhà đầu tư đặt mua khách sạn trong tình trạng như trên tăng lên rất nhiều thời gian gần đây. Chỉ riêng lĩnh vực khách sạn và khu nghỉ dưỡng tổng số tiền sẵn sàng đầu tư nằm trong khoảng từ 8.000 tỷ đến 10.000 tỷ với tiêu chí đầu tư tập trung vào các tài sản đã xây xong, đang vận hành, hoặc xây dựng dở dang, đất dự án. Quy mô từ 100 – 500 phòng khách sạn tại các địa điểm như Tp HCM, Hà Nội, Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc, Hội An, Hạ Long, Huế, Quy Nhơn, Vũng Tàu…

Theo nhiều chuyên gia trong ngành nhận định, nếu dịch bệnh còn kéo dài và diễn biến phức tạp, các biện pháp giãn cách xã hội tiếp tục thắt chặt thì nhiều khả năng các khách sạn nhỏ rất khó để cầm cự được lâu. Khi đó, họ buộc phải bán tài sản với giá rẻ.

Khó khăn của người này lại là cơ hội của người khác. Trên thị trường đã xuất hiện những nhà đầu tư mua lại quyền khai thác hoặc chính các khách sạn này. Tuy nhiên, mức giá thực tế mà những nhà đầu tư này chấp nhập chi ra để mua khá thấp, họ chỉ chấp nhận mức mua vào thấp hơn mặt bằng giá trên thị trường khoảng từ 20% đến 30% trong bối cảnh khủng hoảng này. Vậy nhà đầu tư đi săn khách sạn bán tháo định giá như thế nào?

Trong phân tích tài chính, số liệu kết quả hoạt động của khách sạn thường được các nhà đầu tư đánh giá qua chỉ số thu nhập ròng trước lãi, thuế và khấu hao (EBITDA - Earnings before interest, taxes, depreciation and amortization).

Khó khăn của người này lại là cơ hội của người khác. Nhà đầu tư có nhu cầu mua bán tài sản trong lĩnh vực khách sạn, du lịch ngày càng cao.

Trao đổi với chúng tôi ông Phan Xuân Cần - Chủ tịch Công ty Sohovietnam, cho biết trước tình trạng la liệt các khách sạn nhỏ buộc phải bán vì dịch bệnh Covid-19, đã có nhiều quỹ đầu tư trong và ngoài nước cũng như các nhà đầu tư có tài chính nhàn rỗi đặt mua các khách sạn này.

Tuy nhiên, trước đây khi du lịch phát triển, các khách sạn làm ăn rất tốt với công suất và doanh thu cao được trả giá vào khoảng 11-12 lần EBITDA trong các thương vụ M&A khách sạn. Nhưng nay các nhà đầu tư chỉ trả giá khách sạn bán tháo vào khoảng 8 lần EBITDA.

Để làm rõ hơn, ông Cần lấy ví dụ cụ thể một khách sạn có EBITDA khoảng 30 tỷ đồng mỗi năm thì trước đây (khi khách sạn vẫn hoạt động tốt, trước dịch) khách sạn được định giá bán vào khoảng 360 tỷ đồng. Nhưng ở thời điểm này, khách sạn này chỉ được trả giá khoảng 240 tỷ đồng. Điều này đồng nghĩa với việc giá tài sản giảm khoảng trên 30% nếu giao dịch này thành công. Thông thường các nhà đầu tư sẽ nhìn vào hoạt động kinh doanh của khách sạn giai đoạn 2017-2018 để đánh giá, chứ không phải thời điểm bây giờ.

Tuy nhiên, EBITDA cũng chỉ là một chỉ tiêu, nhưng đó là chỉ số chính để các nhà đầu tư cân nhắc có mua khách sạn hay không. Bên cạnh đó, cũng theo ông Cần còn nhiều tiêu chí khác để các bên đi đến có chốt "deal" hay không, đó là có thể là vị trí khách sạn, tiêu chuẩn của khách sạn, đội ngũ nhân sự…

Nói về những trường hợp nào có khả năng bán tài sản nhất trong thời điểm này, theo phân tích của vị chuyên gia này thì có 3 trường hợp:

Một là, những doanh nghiệp thuê một vài cái thậm chí là chuỗi 10-15 cái khách sạn vừa và nhỏ ở trung tâm TP lớn để vận hàng khai thác kinh doanh. Đối tượng này nay gặp dịch bệnh sẽ rơi vào tình trạng rất khó khăn để duy trì dòng tiền, nên dễ phải nhượng lại quyền khai thác nhất.

Hai là, nhà đầu tư có tài mua đứt khách sạn để khai thác kinh doanh nhưng có số vốn ít phải dùng đòn bẩy tài chính cao thì bây giờ cũng phải bán lại khách sạn.

Ba là, nhóm các ông chủ sở hữu khách sạn nhưng không sử dụng đòn bẩy tài chính, họ mua bằng tiền thật thì nhóm này đang nghe ngóng và chờ đợi dịch bệnh qua đi để hoạt động tiếp. Nhóm này thường giữ tài sản, ít bán giá rẻ, họ sẽ đóng cửa khách sạn và cắt giảm chi phí tối đa để chờ đợi, hiện tại chưa phải bán. Những nếu dịch bệnh còn kéo dài thì khả năng bán cũng sẽ cao.

Những nhà đầu tư đi săn khách sạn bán tháo hiện nay thường là các quỹ đầu tư trong và ngoài nước hoặc những nhà đầu tư cá nhân có tiền tiết kiệm, tiền nhàn rỗi trước đây chưa kiếm được tài sản.

"Những nhà đầu tư này đánh giá đây là cơ hội. Khó khăn của người này là cơ hội của người khác. Họ có dòng tiền lớn đang gửi ở ngân hàng và giờ là cơ hội để mua lại các tài sản có giá trị cao", ông Cần chia sẻ.