Nhà giàu ùn ùn đổ tiền vào đất nền tỉnh lẻ, rủi ro rình rập?

Đất nền tỉnh lẻ Bắc - Trung - Nam sôi động

Từ đầu năm 2018 trở lại đây, cơn sốt đất nền lan tràn trên diện rộng. Sốt từ những thị trường lớn như TP HCM, Hà Nội, Đà Nẵng cho đến các đặc khu Phú Quốc, Vân Đồn, Vân Phong rồi lan sang những thị trường tỉnh lẻ. Đặc biệt, từ sau khi cơn sốt đất nền tại TPHCMvà 3 khu vực chuẩn bị lên đặc khu chững lại thì nhà đầu tư ồ ạt chạy về các thị trường tỉnh lẻ khắp các khu vực Bắc - Trung - Nam.

Tại phía Bắc, đất nền tại các tỉnh bắt đầu được quan tâm từ cuối 2016, tuy nhiên, đến đầu 2018 thì thị trường thực sự phát triển mạnh mẽ. Tại các tỉnh như Thái Nguyên, Bắc Giang, Bắc Ninh, Hưng Yên, Vĩnh Phúc, Quảng Ninh… xuất hiện hiện tượng sốt đất. Giá bán đã có sự điều chỉnh mạnh so với các năm trước, có những khu vực giá tăng từ 50-100%.

Một thị trường lớn khác ở miền Bắc là tỉnh Quảng Ninh. Bên cạnh Hạ Long, Móng Cái, Vân Đồn thì tại những thành phố mới như Cẩm Phả, Uông Bí số lượng giao dịch đất nền cũng tăng. Bên cạnh đó, các tỉnh như Hưng Yên, Vĩnh Phúc, Thanh Hóa, Nghệ An… đều xuất hiện nhiều dự án phát triển nhà ở và có lượng giao dịch khá tốt. 

Ở khu vực miền Trung, hiệu ứng sôi động của thị trường bất động sản Đà Nẵng và Nha Trang cũng đã lan tỏa ra các tỉnh khác của khu vực này như Bình Định, Quảng Nam, Quảng Ngãi đã bắt đầu sôi động từ năm 2017, năm 2018 là tại Phú Yên, Huế, Quảng Trị, Quảng Bình, Bình Thuận… Theo ghi nhận, các nhà đầu tư đã chuyển dòng vốn của mình sang các tỉnh có tiềm năng và lợi thế rất lớn để phát triển du lịch, nơi được coi là thị trường mới nổi để phát triển bất động sản.

Ở khu vực phía Nam, số liệu do các sàn địa phương cũng ghi nhận tại Đồng Nai trong quý II có tổng lượng cung từ các dự án là xấp xỉ 3.800 nền đất. Sức tiêu thụ đạt trên 90% và đạt gần 3.600 sản phẩm được giao dịch thành công. Long An cũng có lượng cung mới tung ra thị trường là gần 2.800 sản phẩm đất nền, trong đó lượng giao dịch thành công đạt 2.250 sản phẩm, xác lập tỷ lệ tiêu thụ đạt trên 80%. Một số tỉnh khác như Bình Dương, Biên Hòa…  cũng đạt những giao dịch rất sôi động. 

Tại Đồng bằng sông Cửu Long, sau Tết Nguyên đán, thị trường khu vực này,  đặc biệt là Cần Thơ tiếp tục sôi động ở phân khúc nhà ở và đất nền riêng lẻ. Đất nền dự án tại Cần Thơ tăng giá tốt. Tỷ lệ nhà đầu tư tại thị trường này cũng được nnhận định là khá lớn, chiếm khoảng 40%. Các khu vực lân cận Cần Thơ như Hậu Giang, Kiên Giang, An Giang giá bán nền đất khá mềm từ 5 – 7 triệu đồng mỗi m2 nên hiện nhiều nhà đầu tư có xu hướng về đây "săn đất" bán chênh, đặc biệt là các dự án gần khu công nghiệp.

Chuyên gia cảnh báo rủi ro rình rập

Mặc dù thừa nhận hiện tượng tăng giá đất nền tại các tỉnh lẻ, đặc biệt là các tỉnh có tiềm năng du lịch hay khu công nghiệp là cơ hội tốt cho các nhà đầu tư, tuy nhiên các chuyên gia vẫn cảnh báo những rủi ro nhà đầu tư có thể gặp phải khi bỏ tiền vào các thị trường này.

Ông Nguyễn Văn Đính - Phó chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, bất động sản tại nhiều tỉnh, thành hiện đã có mặt bằng giá mới tăng khá cao so với khoảng 1 năm trước, trong đó chủ yếu là các khu đô thị mới và sản phẩm chú yếu là đất nền, liền kề, shophouse, biệt thự. Tại phía Bắc, ngoài các tỉnh có nhiều khu công nghiệp như Bắc Ninh, Hải Phòng, Vĩnh Yên, Thái Nguyên có tỷ lệ tăng dân số cơ học cao, có nhu cầu thật, còn lại một số tỉnh, thành phố khác, số lượng khách hàng mua đầu tư là chủ yếu.

"Sự tham gia của các nhà đầu tư thứ cấp ở các thị trường này rất dễ đẩy thị trường có nguy cơ sốt ảo. Việc gom đất của nhà đầu tư đã diễn ra từ năm 2016, nhưng diễn ra mạnh hơn từ cuối năm 2017, đầu năm 2018. Lúc đầu chỉ có vài người tìm mua đất, sau đó kéo theo nhiều người khác tìm mua đất, tạo nên cầu ảo, kéo giá đất tăng lên. Do đó, khi đầu tư vào các dự án này, nhà đầu tư cần nghiên cứu kỹ tính pháp lý của dự án, năng lực tài chính, uy tín của chủ đầu tư, quy hoạch của địa phương...", ông Đính cho biết.

Còn theo ông Phạm Thanh Hưng – Phó chủ tịch CEN Group, mỗi nhà đầu tư khi tham gia vào thị trường bất động sản đưa ra cho mình những nguyên tắc nhất định, không nên đầu tư theo kiểu phong trào: "Thấy người ta mua cũng mua, thấy người ta đầu tư cũng đầu tư sẽ dẫn đến thiệt thòi. Khi đầu tư ai cũng nghĩ mình sẽ có lãi, nhưng thực tế không phải vậy".

Ông Hưng nói và khuyên các nhà đầu tư khi tham gia thị trường bất động sản cần có những nguyên tắc nhất định để tránh nhận rủi ro: "Tại một số tỉnh, đã có những dự án phân lô bán đất xong rồi bỏ hoang hoặc thay đổi quy hoạch ban đầu, mà người gánh chịu rủi ro không ai khác chính là khách hàng. Do đó, người mua nhà cần phải quan sát tiếp để xem chủ đầu tư có làm đúng như những gì họ cam kết hay không, nhất là tiến độ dự án, quy hoạch, việc vận hành dự án sau này".

Còn theo bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu CBRE Hà Nội, nhà đầu tư cần phải có sự cẩn trọng, bởi không phải khu vực vùng ven nào, bất động sản cũng có tiềm năng. Chỉ có những khu vực thu hút vốn đầu tư nước ngoài mạnh, hạ tầng phát triển tốt, thì mới có khả năng tăng giá, còn các khu vực khác khó có tiềm năng, nếu nhà đầu tư chạy theo cơn sốt mà không nghiên cứu kỹ, rất dễ bị mắc kẹt, chôn vốn.

Được biết, mới đây Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản Bộ Xây dựng cũng đưa ra cảnh báo về tình trạng sốt ảo tại các thị trường đất nền tỉnh lẻ. Theo đó, việc công bố quy hoạch hệ thống hạ tầng và một số dự án lớn tại các khu vực trên đã có tác động kích thích làm tăng giá đất đồng thời khiến việc phân lô bán nền tăng thêm. Giới đầu cơ, những người môi giới lợi dụng các thông tin về quy hoạch và các tin đồn để làm giá, đẩy giá đất lên cao thu lợi bất chính.

"Những nhà đầu tư thứ cấp cũng theo tâm lý đám đông mua gom đất, chờ lên giá tạo nên cơn sốt ảo tại các khu vực này...sau một thời gian nhóm đầu cơ, thổi giá rút đi sẽ tạo làn sóng bán ra ồ ạt và hệ quả là nhiều nhà đầu tư sau mua đất với giá cao của nhà đầu tư trước phải bán đi để cắt lỗ, nhiều nhà đầu tư không bán kịp sẽ bị mắc kẹt.

Hậu quả để lại cho thị trường rất nặng nề, người có nhu cầu thực không thể có đủ tiền để mua do giá đất bị đẩy lên cao, người đầu cơ không có nhu cầu ở nhưng lại không bán được, vì nếu bán thì lỗ nặng. Dẫn đến tình trạng nhiều nhà, đất sẽ để hoang hóa không sử dụng, lãng phí tài nguyên và nguồn lực của xã hội", Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản lo ngại.