Nhà ở xã hội sẽ kìm giá bất động sản?

Đưa NƠXH vào "luồng xanh" ưu tiên

Báo cáo mới đây của Bộ Xây dựng cho thấy trong năm 2025 cả nước hoàn thành 102.633 căn nhà ở xã hội (NƠXH), đạt 102% so với chỉ tiêu của Thủ tướng Chính phủ giao. Đồng thời cả nước cũng đang khởi công mới 90 dự án, với quy mô khoảng 95.630 căn. Tính lũy kế đến nay cả nước có 698 dự án NƠXH đang được triển khai, với quy mô 657.441 căn. Trong đó hoàn thành 193 dự án (169.143 căn); đã khởi công xây dựng, đang triển khai 200 dự án (134.111 căn). Ngoài ra có 305 dự án, với quy mô 354.187 căn đã được chấp thuận chủ trương đầu tư. Như vậy, số lượng dự án đã hoàn thành, khởi công, chấp thuận chủ trương đầu tư đến năm 2025 đạt 62% so với chỉ tiêu xây dựng 1 triệu căn NƠXH.

ẢNH: ĐÌNH SƠN

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho hay riêng trong năm 2026, Chính phủ đặt mục tiêu đưa ra thị trường khoảng 160.000 căn NƠXH, với mức giá trung bình khoảng 20 - 25 triệu đồng/m2, phù hợp khả năng chi trả của người dân. Để làm được điều này, thời gian tới Bộ Xây dựng sẽ tiếp tục hoàn thiện thể chế, thúc đẩy phát triển NƠXH và nhà ở thương mại có giá phù hợp, đẩy nhanh tháo gỡ vướng mắc dự án, hoàn thiện hệ thống thông tin thị trường , hướng tới xây dựng thị trường bất động sản minh bạch, ổn định, lành mạnh và bền vững. Đồng thời đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính, đưa các dự án NƠXH vào nhóm "luồng xanh", "luồng ưu tiên". Thực hiện đồng thời, song song các quy trình về đầu tư, đất đai, quy hoạch, xây dựng, môi trường. Rút ngắn tối đa thời gian thẩm định, phê duyệt dự án, giao đất, cấp phép xây dựng và các thủ tục liên quan, bảo đảm giảm tối thiểu 50% thời gian thực hiện thủ tục hành chính và 50% chi phí tuân thủ thủ tục hành chính so quy định hiện hành.

TS Trần Việt Anh, Phó hiệu trưởng phụ trách Trường ĐH Hùng Vương TP.HCM, nhận xét: "Trong bối cảnh giá nhà liên tục leo thang, vượt xa khả năng chi trả của phần đông người dân thì NƠXH đang được kỳ vọng trở thành công cụ quan trọng giúp thị trường bất động sản phát triển cân bằng và bền vững hơn. Thực tế cho thấy, dù chưa thể kéo giảm giá nhà trên diện rộng, nhưng NƠXH đang đóng vai trò như một "van điều tiết", góp phần kìm đà tăng giá, đặc biệt ở phân khúc nhà chung cư. Bởi lâu nay, NƠXH hướng đến nhóm có nhu cầu ở thực lớn nhất như công nhân, người thu nhập thấp, người trẻ mới lập nghiệp. Khi nhóm đối tượng này có thêm lựa chọn phù hợp về giá, áp lực dồn sang phân khúc nhà ở thương mại sẽ giảm bớt. Đây là yếu tố quan trọng giúp thị trường tránh tình trạng "sốt giá" do cầu vượt cung như giai đoạn trước".

Khác với nhà ở thương mại, giá bán NƠXH được kiểm soát thông qua nhiều cơ chế ưu đãi như miễn, giảm tiền sử dụng đất, ưu đãi tín dụng, tăng hệ số sử dụng đất và khống chế lợi nhuận của chủ đầu tư. Nhờ đó, NƠXH hình thành mặt bằng giá thấp hơn rất nhiều so với nhà ở thương mại, gián tiếp tạo áp lực để các dự án thương mại cùng khu vực khó tăng giá quá xa so với thu nhập thực tế của người dân, thậm chí phải giảm giá để cạnh tranh, bán được hàng.

Phát triển thêm nhà ở thương mại giá bình dân

Tuy nhiên, TS Trần Việt Anh nhìn nhận NƠXH hiện vẫn chưa đủ sức tạo ra cú hãm phanh mạnh đối với giá bất động sản nói chung. Nguyên nhân là do nguồn cung NƠXH còn khiêm tốn so với nhu cầu thực tế, trong khi các vướng mắc về quỹ đất, thủ tục đầu tư và cơ chế triển khai khiến tiến độ nhiều dự án bị chậm. Bên cạnh đó, NƠXH chủ yếu tác động đến phân khúc giá thấp, trong khi giá nhà trung và cao cấp, đất nền hay bất động sản đầu tư vẫn chịu ảnh hưởng lớn từ dòng vốn và yếu tố đầu cơ.

Chính vì vậy, tại phiên họp thứ 5 của Ban Chỉ đạo T.Ư về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản mới đây, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính yêu cầu phải tăng nguồn cung ở các phân khúc, phát triển NƠXH, nhà cho thuê, kéo giảm giá nhà ở thương mại. Gắn với yêu cầu này là xây dựng cơ chế, chính sách, trong đó có đề án phát triển nhà ở cho người thu nhập trung bình (trên 20 triệu đồng/tháng). Đây là giải pháp quan trọng nhằm giúp thị trường bất động sản phát triển cân bằng hơn, tránh tình trạng lệch pha cung - cầu như hiện nay. Đặc biệt, nếu đề án được xây dựng và triển khai theo đúng chỉ đạo của Thủ tướng, sẽ góp phần giúp người thu nhập thấp có thêm cơ hội sở hữu nhà ở, bên cạnh việc đẩy mạnh các dự án NƠXH.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM Lê Hoàng Châu cũng cho rằng ngoài NƠXH, ông rất kỳ vọng Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XIV của Đảng sẽ có quyết sách về phát triển thêm loại hình nhà ở thương mại giá phù hợp để giải quyết nhu cầu cho người có thu nhập trung bình thấp. Những người này không thuộc đối tượng được mua, thuê mua NƠXH nhưng lại không đủ khả năng tài chính để mua nhà ở thương mại giá cao.

Phân khúc nhà ở thương mại giá phù hợp này không cần phải hỗ trợ hoặc ưu đãi cho chủ đầu tư, mà chủ yếu là xây dựng cơ chế hỗ trợ cho người mua nhà được vay tín dụng thương mại với lãi suất hợp lý khoảng trên dưới 6%/năm trong khoảng 10 - 12 năm. Trước mắt có thể dùng một phần nguồn vốn của gói tín dụng 145.000 tỉ đồng do 9 ngân hàng thương mại đóng góp hiện nay và nguồn vốn của địa phương có điều kiện, cùng với chính sách NƠXH, chúng ta sẽ thực hiện được chỉ đạo của Tổng Bí thư Tô Lâm là thành lập Quỹ Nhà ở quốc gia để phát triển nhà giá rẻ tại các đô thị.

Giới chuyên gia nhận định để NƠXH thực sự phát huy vai trò kìm giá bất động sản, cần triển khai với quy mô đủ lớn, liên tục và gắn với các chính sách đồng bộ về đất đai, tín dụng, thuế và quy hoạch đô thị. Khi đó, NƠXH không chỉ giải bài toán an cư cho người thu nhập thấp, mà còn góp phần đưa thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững hơn. Trong lúc NƠXH vẫn còn ít so với nhu cầu, cần có chính sách, cơ chế hỗ trợ để doanh nghiệp làm nhà ở thương mại giá bình dân. Chỉ tính riêng tại TP.HCM, Viện Nghiên cứu phát triển TP.HCM khảo sát cho thấy đến năm 2030, nhu cầu NƠXH của TP khoảng gần 1 triệu căn, nhưng chỉ xây dựng được khoảng 200.000 căn. Nghĩa là cung vẫn chưa đủ đáp ứng cầu trong xã hội.