Nhà ở xã hội vướng "vòng kim cô"

Quỹ đất 20% dành cho nhà ở xã hội chưa được phát huy hiệu quả và đang làm khó chủ đầu tư

Tại Khoản 1 Điều 5 Nghị định số 49/2021/NĐ-CP quy định: "Trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất từ 2ha trở lên tại các đô thị loại đặc biệt và loại I hoặc từ 5ha trở lên tại các đô thị loại II và loại III phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật dành để xây dựng nhà ở xã hội".

Ông Nguyễn Lê Mỹ Hưng, Phó giám đốc Khối Điều hành dự án TPHCM, Tập đoàn Novaland cho rằng, việc bắt buộc dành 20% tổng diện tích đất ở để xây dựng nhà ở xã hội tại một dự án sẽ khiến kiến trúc, cảnh quan, không gian chung của cả dự án không đồng bộ, thiếu mỹ quan, giảm hiệu quả đầu tư và khó khăn trong việc cung cấp các dịch vụ, tiện ích...

"Khi đầu tư dự án, doanh nghiệp thường chủ động tự đi mua đất và lẽ ra được quyền tự do kinh doanh phù hợp theo quy định, không làm những điều pháp luật cấm, nên việc buộc doanh nghiệp phải bố trí quỹ đất làm nhà ở xã hội là có phần khiên cưỡng" - theo ông Hưng.

Ông Trần Quốc Dũng, Phó Tổng Giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh cũng cho rằng, thực tế ở nhiều dự án, chủ đầu tư đã phải bồi thường giá cao, trong khi tiền đất được khấu trừ cho quỹ đất nhà ở xã hội theo đơn giá Nhà nước với chênh lệch rất lớn và doanh nghiệp phải gánh. "Điều này chắc chắn sẽ đội giá nhà thương mại lên cao", ông Dũng nói.

Các chuyên gia cho rằng, trước đây, để tránh việc phải dành quỹ đất 20% xây dựng nhà ở xã hội, nhiều doanh nghiệp sẽ chọn cách nộp tiền thay vì triển khai dự án và Nghị định 100 vẫn "dễ thở" hơn vì phạm vi áp dụng là dự án từ 10ha. Tuy nhiên, Nghị định 49 đã nới rộng đối tượng áp dụng quy định trích lập quỹ đất 20%, đồng thời "triệt hạ" lựa chọn nộp tiền thay vì xây dựng nhà ở xã hội của doanh nghiệp.

Điều này khiến các doanh nghiệp phát triển dự án khu đô thị tầm trung - cao cấp quy mô từ 2ha trở lên đang rất loay hoay trong "chiếc vòng kim cô", bởi nếu triển khai theo quy định thì cũng tắc, mà không triển khai thì có nghĩa là đang vi phạm. "Nghị định trên tinh thần tháo gỡ các bất cập, nhưng nhìn ở góc độ xã hội, thì càng gỡ lại càng rối" - Một doanh nghiệp bày tỏ quan điểm.

Nhiều khó khăn cho doanh nghiệp nếu không được hoán đổi quỹ nhà ở tương đương quỹ đất 20%

Trao đổi riêng với Diễn đàn Doanh ngiệp, bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc cấp cao Savills Hà Nội cho hay, trước đó, chủ trương này đã được quy định tại Nghị định 100/2015, tuy nhiên, vấn đề là lượng 20% quỹ đất ở đó dành cho nhà ở xã hội chưa được phát huy một cách thực sự tốt. Và có thể những vấn đề liên quan đến yếu tố về thủ tục hoặc về những kỳ vọng lợi nhuận dẫn đến việc được triển khai ở nhiều dự án chưa phổ biến.

"Trên thực tế nếu được khai thác tốt quỹ đất này thị trường sẽ có lượng cung về nhà ở xã hội. Nhưng chúng ta cũng phải cần nhìn nhận thực tế là nhà ở xã hội sẽ có những nhu cầu đối với người mua, trong khi đó nhà ở thương mại không có nhiều ràng buộc, khó lòng cân đối ở trong cùng một dự án" – bà Hằng chia sẻ.

Vị chuyên gia cũng phân tích thêm nhà ở xã hội trước đây bị "kìm giá" bởi các gói hỗ trợ, bên cạnh đó nhà ở xã hội cũng có giá rẻ hơn nhà ở thương mại, về tiện ích, hạ tầng cũng có sự khác biệt. Điều đó tác động đến bài toán về mặt bằng chung của giá nhà ở khu vực dự án.

Trong văn bản gửi tới Bộ Xây dựng góp ý một số quy định của Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định thuộc lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) cũng chỉ ra những điểm bất hợp lý của quy định trên.

HoRea cũng cho rằng nếu cho phép doanh nghiệp "chuyển giao quỹ nhà ở tương đương giá trị quỹ đất 20%", Nhà nước sẽ có nhiều nhà ở xã hội hơn ở vị trí khác với mức giá vừa túi tiền cho người dân có thu nhập thấp.