Nhà phố và chung cư: Phân khúc nào dễ lướt sóng?

Thực tế, không chỉ căn hộ mà nhiều NĐT cũng tham gia "lướt sóng" nhà phố. Để so sánh lợi thế của 2 phân khúc này, ông Lê Quốc Kiên, một NĐT kỳ cựu tại Tp.HCM đã chỉ ra lợi thế của 2 loại hình này.

NĐT này đã lý giải vì sao số lượng nhà phố trên thị trường nhiều hơn chung cư, nhưng tin quảng cáo về các dự án chung cư nhiều hơn nhà phố phố.

Thứ nhất, chung cư dễ lướt sóng hơn nhà phố

Chung cư chỉ cần 300 triệu đồng là có thể lướt sóng. Nếu lướt ra không được, khả năng ôm lại "thành dân cư" không quá thiệt hại nhờ tiến độ thanh toán kéo dài.

Trong khi đó, nhà phố lướt ra không được thì khả năng ôm lại khó hơn rất nhiều, thường phải chấp nhận mất cọc hoặc năn nỉ ỉ ôi kéo dài thời gian chồng tiền, nếu không thoát được nữa lại xin lại một phần cọc từ chủ nhà.

Ông Kiên dẫn chứng, chẳng hạn mua căn nhà 6,3 tỉ đồng, đặt cọc 500 triệu đồng với thời hạn thanh toán 2 tháng để rao bán 7,2 tỉ đồng rồi lướt ra 6,8 tỉ đồng. Để đạt được mục đích sẵn sàng lấy địa chỉ của 20 căn nhà xung quanh đăng bán với giá 7,5 tỉ đồng. Khi có khách hỏi sẽ nói căn nhà này vừa giao dịch xong và giới thiệu xem căn của mình. Nếu thành công, tiền lời 100% trong vòng 2 tháng (bỏ 500 triệu vốn lời thêm 500 triệu), bỗng nhiên trở thành một chuyên gia BĐS. Nếu lướt ra không được, gặp người đàng hoàng quân tử sẽ chấp nhận mất cọc xem như một pha đầu tư thất bại rồi rút kinh nghiệm làm deal khác.

Bên cạnh đó, sự khác biệt giữa nhà phố và chung cư theo ông Kiên là một dự án chung cư có thể có ngân sách vài chục tỉ làm marketing, truyền thông, quảng cáo (3% doanh thu). Nhưng một căn nhà phố chủ nhà thường bỏ ra tối đa vài triệu để đăng tin rao bán.

Chưa kể, một dự án chung cư có hàng trăm sales đổ vào cùng làm marketing phụ chủ đầu tư, một căn nhà phố chỉ có vài môi giới rao bán.

Thứ hai , nhà phố bán giá hiện tại, chung cư giá bán kì vọng tương lai.

Nhà phố phải chồng đủ tiền và có thể sử dụng ngay. Chung cư thì phải thanh toán từ từ theo tiến độ và chưa sử dụng được ngay.

Nhu cầu mua nhà phố để ở ngay nhiều hơn nhu cầu mua chung cư để ở tương lai. Nhu cầu mua chung cư hình thành tương lai để đầu tư nhiều hơn nhu cầu mua nhà phố có thể ở ngay để đầu tư.

Chủ đầu tư huy động được vốn nhanh từ nhà đầu tư thứ cấp nhiều hơn là từ người mua an cư. Sales kiếm tiền từ nhà đầu tư thứ cấp mua đi bán lại liên tục nhiều hơn là người mua an cư.

Thế nhưng, theo ông Kiên, chung cư khi đã bàn giao vào ở thì khả năng lướt sóng không còn nữa, là do: yếu tố kì vọng về sự phát triển của dự án và tiến độ xây dựng không còn; số tiền phải đầu tư vào quá lớn (lúc này đã phải thanh toán trên 90% giá trị căn hộ); Người mua lại lúc này phần lớn nhu cầu để ở an cư chứ không phải để đầu tư bán lại.