Nhìn lại khủng hoảng năm 2008: Vì sao nói nhà đất và cổ phiếu là 'hai đỉnh sinh đôi'?

Một trong những dữ liệu đáng lo ngại về sự sụp đổ năm 2007 chính là giá bất động sản giảm xuống gần như đồng thời với sự giảm sút của thị trường chứng khoán. Trên thực tế, đây cũng là điểm khác biệt của sự sụp đổ năm 2007 so với năm 2001 trước đó.

Và theo dữ liệu về giá bất động sản được nguyên Phó Chủ tịch Hiệp hội Kinh tế Mỹ Robert J. Shiller thu thập, giá danh nghĩa của bất động sản năm 2008 sụt giảm cao hơn rất nhiều so với mức 10,5% của năm 1932 - vốn là mốc giảm tệ nhất của bất động sản trong thời kỳ Đại suy thoái.

Sự sụp đổ diễn ra từ tháng 3 tới tháng 11/2001 xuất hiện rất ngắn sau sự kiện giá cổ phiếu tăng cao một cách kỷ lục năm 1999, vốn được biết đến dưới cái tên "bong bóng dot com".

Bong bóng này được tạo nên do sự xuất hiện của rất nhiều công ty, chủ yếu là hoạt động trong lĩnh vực công nghệ thông tin, vốn có rất ít hoặc không có chút doanh thu nào vào thời điểm đó, nhưng lại được kỳ vọng sẽ kiếm được rất nhiều tiền trong tương lai. Vào năm 1999, bong bóng dot com vỡ, và giá trị cổ phiếu trên thị trường bắt đầu lao đốc.

Mặc dù vậy, sự sụp đổ của thị trường chứng khoán năm 2000 có nhiều điểm khác biệt so với sự sụp đổ năm 2008, khi mà vào năm 2000, các nhà đầu tư đã chuyển hướng từ thị trường chứng khoán sang thị trường nhà đất.

Vào thời đó, lúc thị trường chứng khoán đang giảm điểm nhanh chóng, cũng là lúc thị trường nhà đất đang đi lên. Do đó, mặc dù các hộ gia đình tại Hoa Kỳ mất nhiều tiền trên thị trường chứng khoán, họ cũng kiếm được nhiều tiền từ nhà đất. Có thể cho rằng, chính sự đi lên của thị trường nhà đất đã giúp giữ vững mức độ tiêu dùng của người dân.

Vậy cuối cùng, cuộc khủng hoảng năm 2008 gần giống với năm 1929 hay năm 1987 hơn? Thực tế là nó giống cả hai.

Trong trường hợp năm 1987, FED đã hành động và mang lại tính thanh khoản cho thị trường. Nhưng vào tháng 7/2009 thì thị trường không có khả năng bình tĩnh như vậy. Thường thì trong các thời kỳ hậu chiến, giá nhà sẽ tăng lên và nhà đất được xem là một kênh đầu tư an toàn.

Sự đi lên mạnh mẽ của thị trường nhà đất dẫn tới chứng khoán đảm bảo bằng thế chấp được ra đời. Về bản chất, đây là một loại tài sản có cả tiền gốc và tiền lãi được sinh ra từ việc thế chấp các tài sản khác. Thị trường này chưa hề tồn tại vào năm 1970, nhưng nhanh chóng phát triển lên tới quy mô 7.500 tỷ USD vào cuối năm 2007.

Trong số tiền đó, có tới 6.000 tỷ USD được nắm giữ và vận hành bán tự động bởi hai tổ chức Ginnie Mae và Freddie Mac, được đảm bảo hoàn toàn bởi Chính phủ Hoa Kỳ. Chính phần còn lại của thị trường không được đảm bảo bởi Chính phủ Hoa Kỳ là nguyên nhân gây nên cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008.

Khi giá nhà tại Hoa Kỳ bắt đầu giảm xuống năm 2007, lãi suất của loại chứng khoán đảm bảo bằng thế chấp này hoá ra cao hơn rất nhiều so với tỷ lệ mọi người dự đoán, và các tổ chức tài chính trên khắp thể giới đột nhiên khám phá ra họ đang nắm giữ các tài sản có giá trị thực có thể thấp hơn rất nhiều so với trên giấy tờ.

Nhưng giá trị thực của chúng là bao nhiêu?

Các nhà đầu tư tại Hoa Kỳ bắt đầu đặt ra câu hỏi này, và nó tiếp tục lan ra các nhà đầu tư khác trên toàn thế giới đầu năm 2009. Hoá ra, khắp nơi trên thế giới, công xưởng, máy móc, nhà đất đều được định giá dựa trên việc nhà đầu tư sẵn sàng trả bao nhiêu cho chúng. Nếu các tài sản đó được định giá thấp hơn giá trị thực, thì lãi suất thế chấp sẽ rất cao, và việc các tài sản sụt giảm giá trị nghiêm trọng sẽ trở thành hiện thực.

Khi sự thịnh vượng đi xuống, nhu cầu tiêu dùng sẽ giảm và công nhân khắp nơi trên thế giới sẽ bị mất việc làm. Nhà kinh tế học Roger Edward Alfred Farmer nhận định, sẽ là một sai lầm nghiêm trọng nếu tin rằng kiểu xảy ra khủng hoảng này sẽ không lặp lại một lần nữa.

"Cũng sẽ là một sai lầm nghiêm trọng không kém nếu tin rằng cuộc khủng hoảng này xảy ra là do các quy luật thị trường, nằm ngoài khả năng kiểm soát của chúng ta và không thể tránh khỏi", ông kết luận.