Nhìn thẳng vào thị trường bất động sản 2023

Năm bước ngoặt

Ông Long Phan, CEO & Founder AFA Group cho biết, từ nghiên cứu và thực tiện, có 4 yếu tố tác động đến thị trường bất động sản (BĐS). Thứ nhất là tích lũy thu nhập dân cư, bởi thị trường BĐS là thị trường mang tính dài hạn. Thu nhập của người dân cần có một khoảng thời gian để tích lũy rồi sau đó mới đầu tư, mua BĐS. Đây là yếu tố rất quan trọng.

Giai đoạn thị trường BĐS tăng trưởng tốt là từ năm 2015 - 2021. Năm 2015 là bước ngoặt của nền kinh tế Việt Nam khi chuyển từ nước nhập siêu sang xuất siêu, dự trữ ngoại hối tăng, GDP tăng mạnh và đặc biệt là thu nhập dân cư.

Trước đó, "đáy" của thị trường bất động sản rơi vào năm 2014. Bởi giai đoạn 2011-2013, thị trường BĐS rất khó khăn, nhiều doanh nghiệp BĐS phá sản, các nhà đầu tư cũng tương tự.

Thị trường bất động sản vẫn sẽ gặp khó bởi câu chuyện thắt chặt tín dụng và lãi suất cho vay tăng cao. Ảnh: HN

Thứ hai là hạ tầng tác động đến quá trình tăng trưởng của thị trường BĐS, đặc biệt ở những nước đang phát triển như ở Việt Nam.

Về mặt bản chất, một BĐS thực sự tăng giá khi sở hữu vị trí tốt và những tiện ích xung quanh. Từ đó, tạo nên giá trị tăng thêm cho chính bất động sản đó. Do đó, năm 2023, có thể sẽ là năm bước ngoặt bởi đây là năm đầu tư công tăng trưởng mạnh.

Thứ ba là việc thặt chặt, nới lỏng tín dụng. Có thể thấy, thị trường BĐS nửa cuối năm 2022 rất khó khăn, số lượng môi giới sụt giảm 70%, các doanh nghiệp BĐS rơi vào tình trạng kiệt quệ về thanh khoản, nhiều phân khúc "đóng băng". Trong quá khứ, chu kỳ đi xuống của lĩnh vực BĐS bắt đầu đi xuống bằng việc lãi suất cho vay tăng cao và gắn với sửa đổi pháp lý mới.

Thứ tư là lãi suất, khi lãi suất tăng cao, thì tài sản rủi ro sẽ gặp khó khăn đầu tiên. Ví dụ, một dự án BĐS thì ngân hàng có thể cho chủ đầu tư, người mua/người bán, nhà thầu vay vốn. Năm vừa qua, có rất nhiều người rơi vào tình trạng "say sóng", tức là họ đi vay tiền để đặt cọc nhưng ngân hàng thắt tín dụng không cho vay. Thêm nữa, người mua vay khi lãi suất tăng cao thì đến nay rơi vào tình trạng kiệt quệ.

Nói về chu kỳ thị trường BĐS, ông Long Phan nhìn nhận, qua dữ liệu phân tích có thể thấy, cứ khi nào nền kinh tế Việt Nam tăng trưởng thì thị trường BĐS sẽ phát triển.

Cụ thể, vào giai đoạn năm 2000-2001, giai đoạn Việt Nam hội nhập kinh tế thì thị trường BĐS tăng, lượng giao dịch từ đó cũng tăng theo. Giai đoạn 2005 - 2006, khi Việt Nam gia nhập WTO, nền kinh tế tăng trưởng mạnh mẽ, tăng trưởng tín dụng trên 30% cũng đã kéo theo thị trường BĐS tăng cao. Nhưng sau đó, năm 2008 - 2012, khủng hoảng tài chính "nổ" ra kéo theo thị trường BĐS sụt giảm, nhất là từ năm 2011-2013. Sau đó, kể từ năm 2014, thị trường BĐS tăng trưởng rất mạnh, kéo theo cả khối lượng, giá trị.

"Kể từ năm 2015 trở lại đây, hạ tầng đã thay đổi lớn khi các tòa nhà chọc trời, khu đô thị lớn mọc lên..., BĐS biển, công nghiệp hấp dẫn luồng vốn đầu tư trực tiếp từ nước ngoài vào Việt Nam", ông Long Phan nói và cho biết, giai đoạn này gắn đến chu kỳ mà thế giới gọi là chu kỳ tiền rẻ. Nền kinh tế Việt Nam tăng trưởng, tức là thu nhập của người dân tăng trưởng. Người dân có đủ thời gian để tích lũy cùng với các chính sách nới lỏng, kéo theo nhu cầu mua, đầu tư BĐS.

Hoặc có thể nhìn vào thị trường chứng khoán, cứ sau 1 năm VNIndex tăng mạnh thì thị trường BĐS năm sau sẽ tăng. Cụ thể, năm VNIndex tăng sẽ tạo ra tích lũy cho các nhà đầu tư. Khi cổ phiếu tăng, nhà đầu tư sẽ có tài sản tài chính. Lúc này, nhà đầu tư có xu hướng "chốt lời" tài sản tài chính sang tài sản thực, bởi nắm tài sản tài chính tâm lý thường không an tâm bằng tài sản thực.

Năm 2022 thì ngược lại, tất cả các yếu tố đều đi xuống kéo theo thị trường BĐS ảm đạm. Do đó, năm nay, thị trường BĐS sẽ còn đối diện với nhiều thách thức.

4 thách thức lớn cho thị trường

Như nhiều chuyên gia đã nhìn nhận, năm nay, những thách thức cho thị trường BĐS bao gồm các yếu tố như: Tích lũy thu nhập dân cư thấp; áp lực tráo hạn trái phiếu doanh nghiệp khi có đó khoảng 46.145 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp BĐS sẽ đáo hạn trong nửa đầu 2023 và 64.185 tỷ đồng đáo hạn trong nửa cuối 2023, gây ra áp lực thanh khoản trả nợ vay cho các chủ đầu tư; lãi suất cho vay cao; thắt chặt room tín dụng BĐS.

Tuy nhiên, số liệu của VnDirect chỉ ra rằng, sức khỏe tài chính của các doanh nghiệp BĐS niêm yết hiện tốt hơn so với giai đoạn 2011-2013, do đó, kỳ vọng chu kỳ sẽ diễn ra ngắn và ít thiệt hại hơn; kỳ vọng giá căn hộ sơ cấp trung bình sẽ giảm 5-10% so với cùng kỳ và lượng căn hộ tiêu thụ giảm khoảng 20% so với cùng kỳ trong năm 2023 (so với giá sơ cấp giảm 20-30% và lượng căn hộ tiêu thụ giảm 50% trong năm 2012 - 2013).

Đồng thời, đơn vị này cũng kỳ vọng Luật Đất đai sửa đổi 2023 sẽ được ban hành như kế hoạch vào nửa cuối 2024, giúp tháo gỡ các nút thắt pháp lý trong việc phê duyệt dự án nhà ở mới, từ đó giúp nguồn cung nhà ở phục hồi từ 2024 - 2025.

Khoảng thời gian này, nhà đầu tư nên hướng sự quan tâm đến những chủ đầu tư chất lượng, uy tín, sở hữu quỹ đất lớn, đã hoàn thiện các thủ tục pháp lý cũng như cơ sở hạ tầng để mở bán trong năm nay; sản phẩm liên quan phân khúc căn hộ tầm trung và bình dân vì những phân khúc này được thúc đẩy bởi nhu cầu ở thực và mức tăng trưởng lợi nhuận ổn định và sở hữu bảng cân đối tài chính lành mạnh (tỷ lệ đòn bẩy thấp, thanh khoản cao) nhằm hạn chế các rủi ro thắt chặt tài chính tín dụng đối với thị trường BĐS.

Trong khi đó, đối với người mua nhà, việc lãi suất tăng cao sẽ gây ra áp lực lớn. Theo VnDirect, tính đến đầu tháng 12/2022, qua quan sát lãi vay mua nhà của các ngân hàng vốn nhà nước và ngân hàng tư nhân tăng mạnh, lần lượt 190 điểm cơ bản lên 11,1% và 250 điểm cơ bản lên 12%, so với mức cuối năm 2021, sau khi lãi suất huy động tăng trở lại. Lãi suất huy động có thể tăng hơn 50 điểm cơ bản trong năm 2023, từ đó dẫn đến lãi suất cho vay thế chấp của các ngân hàng tư nhân có thể tăng lên 12,5-13%/năm trong năm nay.

Đơn vị này nhận thấy rủi ro vượt khả năng trả nợ vay ngày càng tăng do giá nhà leo thang và lãi suất vay mua nhà tăng nhanh trong năm 2022 - 2023. Người mua nhà sẽ càng khó tiếp cận với cả căn hộ trung cấp (dưới 47 triệu đồng/m2) tại TP.HCM và Hà Nội, ngay cả với những người có thu nhập trung bình hàng năm gấp đôi (129-176 triệu đồng), với tỷ lệ chi trả/thu nhập hàng tháng ước tính đã đạt 80-100% vào năm 2022. Hơn nữa, tình hình có thể càng khó khăn hơn vào năm nay khi nhiều người mua nhà hết thời gian hưởng ưu đãi lãi vay và phải đối mặt với mức lãi suất đang tăng cao hiện tại.

Tại TP.HCM, dự báo nguồn cung mới căn hộ năm nay vẫn ở mức thấp khoảng 19.000-20.000 căn, giảm 10% so với cùng kỳ và khoảng 15.000 căn hộ tiêu thụ, giảm 20% so với cùng kỳ. Tỷ lệ hấp thụ có thể tiếp tục suy giảm xuống 80% do tâm lý người mua nhà vẫn ảm đạm. Kỳ vọng giá sơ cấp căn hộ các phân khúc sẽ giảm 5-10% so với cùng kỳ trong năm nay. Chủ đầu tư có thể sẽ tiếp tục đưa ra một số chương trình giảm giá sơ cấp để kích cầu trong bối cảnh lãi suất vay mua nhà tăng và hạn mức tín dụng hạn chế.

Còn ở Hà Nội, nguồn cung căn hộ mới sẽ ổn định trong năm nay với khoảng 20.000-22.000 căn mở bán. Tỷ lệ hấp thụ sẽ đạt khoảng 90%, giảm 13,5 điểm % so với cùng kỳ do tâm lý người mua nhà suy giảm, tương đương với 18.000-20.000 căn tiêu thụ trong năm nay.

Giá bán căn hộ sơ cấp sẽ giảm nhẹ 3-5% so với cùng kỳ và kỳ vọng sẽ có thêm các chương trình giảm giá bán cho người mua nhà không sử dụng vay vốn ngân hàng, để kích cầu trong bối cảnh lãi suất thế chấp tăng và hạn mức tín dụng hạn chế.