Những “nguy cơ” của thị trường BĐS nhìn từ việc giá BĐS liên tục tăng

Đặt câu hỏi về hệ luỵ của thị trường BĐS trong bối cảnh giá liên tục tăng cao ở hầu hết các phân khúc, ông Lê Quốc Kiên, một nhà cố vấn, nhà đầu tư kì cựu trên thị trường BĐS bày tỏ quan điểm, giá BĐS tăng cao làm nản lòng những người kinh doanh sản xuất. Họ sẽ có khuynh hướng thay vì tập trung đầu tư vào sản xuất kinh doanh - mảng gặp rất nhiều khó khăn trong 3 năm vừa qua, dành ra kha khá nguồn vốn kinh doanh đầu tư vào BĐS. Giá BĐS sản tăng cao cũng làm tạo nên tâm lý sợ bỏ lỡ của những người làm công ăn lương ở các ngành nghề khác. Họ sẽ có khuynh hướng bỏ việc, hoặc lơ là công việc, để dồn thời gian tâm trí vào nhà đất.

Vị này chia ra làm 3 loại hình BĐS để thấy được hệ luỵ từ việc giá BĐS liên tục tăng cao.

Đối với BĐS đáp ứng nhu cầu ở thực: Dưới ảnh hưởng nguy cơ lạm phát, giá tất cả các phân khúc đều xu hướng tăng. Trong khi đó, thu nhập của đa số người sản xuất kinh doanh và người đi làm không những không tăng, mà còn sụt giảm trong thời gian dịch bệnh vừa qua. Do đó, người có nhu cầu mua ở thực ngày càng khó mua được nhà.

Do hướng đến nhu cầu mua ở thực, ngân hàng vẫn hỗ trợ khoản vay cho phân khúc BĐS này, nhưng định giá thận trọng lại, thấp hơn 15% - 20% so với giá thị trường. Ví du, gần như 1 năm vừa qua, nhà phố trung tâm khi định giá lại tăng không quá 5%, trong khi thực tế thị trường giao dịch tăng 15%. Bên cạnh đó, họ cũng kiểm soát chặt hơn nguồn thu nhập trả nợ của người đi vay, và tính tăng thêm khoản dự phòng bên cạnh ảnh khoản phải trả nợ và chi phí sinh hoạt.

Đối với BĐS có "pháp lý yếu" : Theo ông Kiên, BĐS nghỉ dưỡng - du lịch tự bản thân đã "yếu" sẵn vì pháp lý và các scandal về cam kết lợi nhuận cho thuê, nay càng "yếu" hơn do ảnh hưởng nặng nề của dịch bệnh và chi phí xây dựng tăng cao. Đặc biệt, với những thông tin mới nhất về việc thanh kiểm tra trái phiếu huy động doanh nghiệp, việc siết tín dụng của Ngân hàng đối với loại hình bất động sản này sẽ làm gia tăng nguy cơ rất cao về việc các dự án khó có thể về đích.

Đối với BĐS có tính đầu cơ cao hơn nhu cầu sử dụng thật: Giá đất vùng ven và tỉnh tăng nhiều hơn nhà phố ở trung tâm, nhưng ngược lại để không nhiều, không khai thác. Trừ một số thời điểm và một số khu vực có sóng đột biến, thanh khoản của phân khúc này chậm hơn nhiều nhóm bất động sản hướng đến nhu cầu sử dụng thật, đặc biệt với các nhà đầu tư F1, F2 - những người mua lẻ lại từ các miếng đất to được phân nhỏ.

Ông Kiên phân tích, nhiều người tưởng giá BĐS tăng cao ở tỉnh sẽ làm người dân địa phương gốc hưởng lợi. Thực tế chỉ đúng một phần, họ chỉ hưởng được 10%-15% của chuỗi tăng giá. Ví dụ khi giá bất động sản tăng từ 2 tỷ đến 7 tỷ trong 2 năm, thực tế người dân địa phương chỉ bán được giá 2,5 tỷ (chiếm 500tr /5 tỷ phần tăng giá). Còn khoảng cách từ 2,5 tỷ đến 7 tỷ là do dân đầu tư mua đi bán lại lẫn nhau qua 3-4 lượt, hoặc là sự chênh lệch giữa "giá đất gốc mảnh to" của dân địa phương với "giá đất thành phẩm miếng nhỏ" được phân lô lại.

Chẳng hạn, người phân lô mua của dân địa phương 2,5 tỷ/ha, sau khi làm pháp lý hạ tầng (có thể mất thêm diện tích đất cho hạ tầng, tiện ích), cộng với chi phí bán hàng ôm hàng, thì giá vốn tăng lên thành 4 tỷ/ha. Lúc này, họ bán ra giá bán lẻ của đất nhỏ đã được phân 600 – 700 triệu đồng/1000m2, doanh thu đạt 6-7 tỷ/ha. Doanh thu 6-7 tỷ của "Tổng các miếng đất thành phẩm nhỏ" không đồng nghĩa với việc "Giá đất gốc mảnh to" của dân địa phương cũng đã tăng lên 6-7 tỷ, điều mà các bạn môi giới hay quảng cáo cho người mua là x3 x3,5 trong 1-2 năm.

Ông Kiên cho rằng, người nông dân cả đời chỉ biết làm nông vất vả, tự nhiên đùng một cái cục tiền rơi vô đầu sẽ dễ dẫn đến nhiều thói hư tật xấu cho bản thân và con cái họ. Và cũng chính họ, sau khi bán đi mảnh đất 1 thời gian và đã tiêu xài kha khá tiền (Xây nhà, mua sắm, hưởng thụ), không biết làm nghề gì khác để có tiền, lại tìm mua mảnh đất khác để canh tác kiếm thu nhập. Lúc này, miếng đất có chất lượng tương đương miếng đã bán (vị trí, diện tích) thì giá cũng tăng gấp đôi gấp ba, bắt buộc phải đi những vùng xa hơn hoặc chấp nhận mua những miếng đất có diện tích nhỏ hơn so với ban đầu.

Chia sẻ trước đó, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới Việt Nam cũng đã chỉ ra những hệ luỵ từ việc giá đất tăng ảo. Giá BĐS tăng cao thời gian qua đã khiến khả năng mua nhà của người dân ngày càng khó khăn hơn, về lâu dài sẽ tạo ra nhiều hệ lụy và sự chênh lệch giàu nghèo. Bên cạnh đó, giá đất tăng không đúng giá trị thực đang dẫn tới nguy cơ trầm lắng cho nền kinh tế và sẽ ảnh hưởng đến chính sách phát triển nhà ở giá thấp.

Việc hệ thống hạ tầng kỹ thuật, giao thông, đô thị được đầu tư, phát triển nhanh hiện nay làm tăng giá trị của đất đai, đấy là nguyên lý của thị trường. Thế nhưng, mức tăng giá đất hiện nay đang không tương thích với mức độ tăng đầu tư. Tức là giá trị BĐS sẽ tỷ lệ thuận với việc đầu tư, nhưng trong trường hợp đầu tư 1 mà giá tăng 3 - 4 lần là bất hợp lý. Sự tăng giá mạnh của nhà đất trong thời gian ngắn không đúng với giá trị thật và tiềm ẩn nguy cơ bong bóng. "Các dòng vốn đang chảy vào BĐS hiện tại chủ yếu vẫn mang tính chất đầu tư tài chính ngắn hạn lấy lãi, đầu tư "lướt sóng"", ông Đính nhấn mạnh.

Với việc giá đất tăng cao, phần lớn người lao động, người có thu nhập mức trung không thể mua nhà.

Giá nhà tăng cao dẫn tới chi phí mặt bằng tăng mạnh, kéo theo các sản phẩm tiêu dùng, ăn uống, dịch vụ đều tăng, vượt khả năng chi trả của người tiêu dùng.

Cùng với đó, giá BĐS tăng quá cao so với thu nhập và năng suất lao động tại Việt Nam sẽ làm giảm hấp dẫn đối với nhà đầu tư nước ngoài, hệ lụy lớn nhất là nhà đầu tư sẽ lặng lẽ rút khỏi thị trường Việt Nam.

Giá BĐS tăng kéo theo giá chi phí vật tư, chi phí giải phóng mặt bằng tăng cao, cơ sở hạ tầng khó được đầu tư, dẫn đến mặt bằng đô thị nhếch nhác, xuống cấp, không đáp ứng được nhu cầu của xã hội.

Ngoài ra, giá BĐS tăng còn ảnh hưởng tới thị trường tiền tệ. Thị trường BĐS và tiền tệ quan hệ lưu thông với nhau, vì vậy, các dòng tiền đổ hết vào thị trường BĐS dễ gây nguy hiểm cho hệ thống tiền tệ, dẫn đến lạm phát.

Để hạn chế rủi ro cho nền kinh tế nói chung và thị trường BĐS nói riêng, các chuyên gia kinh tế đều cho rằng, nhà đầu tư cần thận trọng và xem xét bố trí nguồn vốn hợp lý, hạn chế việc đổ tiền vào BĐS, bố trí nguồn vốn hợp lý cho các lĩnh vực kinh doanh sản xuất khác.