Nỗi lo mua chung cư 50 năm: Tôi có bị đuổi ra khỏi nhà mình sau khi hết thời gian sử dụng?

Nhiều người mua chung cư sở hữu 50 năm dù đã vào ở được vài năm nhưng vẫn chưa thực sự hiểu rõ tại sao căn hộ 50 năm lại hút người mua so với chung cư sở hữu lâu dài và nếu hết thời hạn 50 năm thì số phận căn hộ chung cư của họ sẽ thế nào?

Dù đã chuyển về ở trong căn hộ chung cư cao cấp tại Mễ Trì, Nam Từ Liêm, Hà Nội đã hơn 2 năm nay nhưng chị Phương vẫn thấp thỏm về cuốn sổ hồng và không biết khi nào mới được cấp. Nhiều lần cần sổ để vay vốn chị Phương có đến chủ đầu tư tìm hỏi thì được trả lời đang chờ các cơ quan chức năng giải quyết. Sau đó tìm hiểu chị Phương mới biết, trước đây tòa chung cư chị ở được quy hoạch là tòa nhà văn phòng sau đó được chủ đầu tư chuyển đổi công năng sang căn hộ officetel.

"Tòa chung cư tôi đang ở có 40 tầng. Từ tầng 3-34 sổ hồng 50 năm đối với người Việt Nam, Hợp đồng thuê 50 năm với người nước ngoài. Riêng từ tầng 35-40 là căn hộ để ở sở hữu sổ hồng lâu dài và chủ sở hữu được đăng ký hộ khẩu. Căn hộ tôi mua ở tầng 10, dù các căn sở hữu lâu dài đã có sổ hồng nhưng hàng trăm căn hộ chung cư 50 năm như gia đình tôi tại đây vẫn mòn mỏi chờ đợi", chị Phương cho biết.

Thị trường căn hộ officetel bùng nổ mạnh mẽ vào giai đoạn 2017-2018.

Nỗi lo lắng của chị Phương cũng là nỗi lo của hàng nghìn người khác khi mua căn hộ 50 năm mang số phận đứa con lai giữa căn hộ và văn phòng (officetel). Mặc dù Chính phủ và các bộ ban, ngành đã nhiều lần yêu cầu tháo gỡ khó khăn cấp sổ cho căn hộ officetel nhưng đến nay thực tế hàng chục nghìn căn hộ officetel vẫn đang chờ sổ Hồng.

Trước tình trạng trên, đầu năm 2021 Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) đã có công văn trình Chính phủ và các bộ ngành đề xuất giải pháp gỡ việc treo sổ hồng cho hàng nghìn căn hộ officetel và hơn 80.000 căn hộ condotel trong bối cảnh thị trường khó khăn do tác động nặng nề của đại dịch Covid-19.

Vài năm gần đây, một số chung cư 50 năm đã thắng lớn trong việc thu hút nhà đầu tư trên thị trường thời gian qua như: Chung cư có địa chỉ tại 125 Hoàng Ngân (Thanh Xuân, Hà Nội)…; Republic Plaza (Tân Bình), Cộng Hòa Garden (Tân Bình), CT Plaza Minh Châu (quận 3), Charmington La Pointe (quận 10)…tại TPHCM.

Các căn hộ chung cư 50 năm này giá rẻ hơn khoảng 15, thậm chí có những khu rẻ đến 30% so với giá các căn hộ lân cận, cùng phân khúc là do chủ đầu tư chỉ phải nộp tiền thuê đất 50 năm. Trong khi đó, với những dự án đất sở hữu của chủ đầu tư được phê duyệt xây dựng căn hộ để bán người mua sẽ được cấp sổ hồng sở hữu với thời hạn lâu dài. Do đó, những căn hộ 50 năm có mức giá không quá cao, phù hợp với đa số khả năng tài chính của nhiều người.

Căn hộ 50 năm có mức giá không quá cao, phù hợp với đa số khả năng tài chính của người trẻ.

Trao đổi với chúng tôi, anh Minh một môi giới chung cư lâu năm cho biết: "Giá chênh lệch vài trăm triệu trong khi mọi thứ như nhau nên nhiều người chọn căn hộ sở hữu 50 năm thay vì lâu dài. Sổ của căn hộ sở hữu 50 năm chỉ khác sổ các căn khác ở chỗ thời gian ghi trong sổ có hạn", anh Tuấn cho biết". 

Cũng theo môi giới này, các chung cư 50 năm thường nằm tại vị trí đắc địa, lại tích hợp các văn phòng ngay trong dự án, nhờ đó tạo nên cộng đồng dân cư sầm uất và thu hút đông đảo khách mua để ở và cho thuê.

Trước thắc mắc "sau khi ở hết 50 năm, chủ sở hữu sẽ thay đổi thế nào?", môi giới khẳng định: "Lúc đó, Nhà nước sẽ kiểm định tòa nhà, nếu tiếp tục sử dụng được, khách hàng chỉ việc đóng tiền sử dụng đất là sẽ được sở hữu tiếp". Tuy nhiên, trong hợp đồng mua bán mà môi giới thông tin về thời hạn sở hữu 50 năm, vấn đề sở hữu sau đó thế nào không hề được nhắc tới trong hợp đồng.

Về vấn đề pháp lý cho căn hộ 50 năm khi hết hạn thời gian sử dụng vẫn chưa được quy định rõ ràng. Thứ trưởng Bộ Xây dựng Lê Quang Hùng cho biết, những quy định mang tính pháp lý của chung cư 50 năm, 70 năm vẫn đang trong quá trình được Bộ Xây dựng nghiên cứu, vì có nhiều vấn đề phức tạp. Cụ thể, người sở hữu căn hộ này sau khi hết thời gian 50 hay 70 năm có được ở tiếp hay không? Chung cư hết niên hạn sửa chữa thì quyền lợi của người mua thế nào… là vấn đề cần được nghiên cứu kỹ.

Còn theo phân tích của giới luật sư, theo quy định hiện hành các dự án nhà ở xây trên phần đất nhà nước giao 50 năm nhưng nếu đã được chủ đầu tư đã xin được phép chuyển đổi mục đích sử dụng thành nhà ở cho người dân thì dù hồ sơ dự án vẫn ghi đất được giao 50 năm, sổ hồng người mua nhà sở hữu vẫn sẽ ghi lâu dài và lợi ích tương đương. Tuy nhiên, nếu trong hồ sơ vẫn để mục đích là đất kinh doanh thương mại thì các loại hình căn hộ như officetel...vẫn có niên hạn sử dụng là 50 năm. Sau khi hết thời gian sử dụng nhiều khả năng người dân sẽ phải đóng lại tiền sử dụng đất.

Các căn hộ sở hữu 50 năm hết niên hạn sử dụng, người mua sẽ không được hưởng lợi ích, đền bù giải tỏa.

Luật sư Trương Thanh Đức, Chủ tịch Công ty luật Basico cho biết, điểm khác lớn nhất giữa căn hộ được cấp sổ hồng sở hữu 50 năm và căn hộ sở hữu lâu dài chính là quyền lợi của người dân sau khi hết hạn đất được giao. Khi dự án hết niên hạn, chung cư cũ hỏng không đạt chất lượng quy định an toàn của Nhà nước sẽ được yêu cầu xây mới để tái định cư tại chỗ hoặc tái định cư nơi khác. Tuy mức giá căn hộ xây mới sẽ dựa trên quy định của pháp luật tại thời điểm đó nhưng người sở hữu vẫn còn quyền lợi của mình trong dự án. Trong khi đó, các căn hộ sở hữu 50 năm hết niên hạn sử dụng, người mua sẽ không được hưởng lợi ích, đền bù giải tỏa.