Novaland lãi 1.800 tỷ hay lỗ 1.600 tỷ: Giải mã cách Khu đất vàng 30ha 'cứu nguy' lợi nhuận phút chót

Công ty Cổ phần Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland , mã chứng khoán: NVL) vừa công bố báo cáo tài chính hợp nhất quý 4/2025 . Các chỉ số tổng quan cho thấy sự cải thiện đáng kể so với giai đoạn trước.

Lũy kế cả năm 2025, doanh thu thuần của tập đoàn đạt 6.965 tỷ đồng. Lợi nhuận sau thuế ghi nhận 1.819 tỷ đồng, một bước nhảy vọt so với khoản lỗ của năm tài chính 2024.

Tuy nhiên, đi sâu vào cấu trúc tài chính, động lực chính giúp Novaland chuyển từ lỗ sang lãi không đến từ sự đột biến trong hoạt động bán hàng.

Doanh thu thuần thực tế vẫn thấp hơn mức 9.000 tỷ đồng của cùng kỳ năm ngoái. Phần lớn lợi nhuận trong kỳ được đóng góp bởi các bút toán điều chỉnh nghĩa vụ tài chính với Nhà nước .

Cụ thể, tại thuyết minh số 20 báo cáo tài chính, các nghiệp vụ kế toán về tiền sử dụng đất và tiền phạt chậm liên quan đến dự án Lakeview City đã được ghi nhận chi tiết.

Ở cột phát sinh trong năm, mục Tiền sử dụng đất ghi nhận giá trị âm 3.914 tỷ đồng. Tương tự, mục Tiền phạt chậm nộp cũng ghi nhận giá trị âm 1.271 tỷ đồng.

Từ các khoản "phát sinh âm" này, Novaland đã thực hiện phân bổ và hoàn nhập vào kết quả kinh doanh , cụ thể, tại thuyết minh số 32 và 37.

Doanh nghiệp ghi nhận hoàn nhập 2.197 tỷ đồng vào giá vốn chuyển nhượng bất động sản (giúp giảm giá vốn, tăng lợi nhuận gộp) và hoàn nhập toàn bộ 1.271 tỷ đồng tiền phạt vào thu nhập khác giúp tăng lợi nhuận trước thuế.

Theo giải trình từ phía doanh nghiệp, cơ sở của các bút toán này đến từ việc áp dụng Nghị quyết 170/2024/QH15. Cơ quan chức năng đã chấp thuận thay đổi thời điểm tính tiền sử dụng đất đối với dự án Lakeview City (30,1 ha tại Nam Rạch Chiếc).

Thay vì tính giá đất tại thời điểm năm 2017 như các quyết định trước đây, nghĩa vụ tài chính nay được xác định lại theo mặt bằng giá năm 2008. Sự thay đổi về thời điểm định giá này giúp giảm nghĩa vụ phải nộp hàng nghìn tỷ đồng cho doanh nghiệp.

Tuy nhiên, Thuế TP.HCM hiện vẫn chưa có thông báo chính thức , cơ quan sẽ tính và ban hành thông báo sau khi nhận được phiếu Chuyển thông tin mới từ Sở Nông nghiệp và Môi trường và kết quả của Kiểm toán nhà nước.

Cần lưu ý thêm đây mới chỉ là số liệu báo cáo 2025 chưa được kiểm toán. Rủi ro điều chỉnh sau kiểm toán là hiện hữu , đặc biệt khi nhìn lại "cú trượt" tại kỳ bán niên 2024 sau khi Novaland thay đổi đơn vị kiểm toán từ PwC sang Moore AISC.

Thời điểm đó, lợi nhuận tự lập 345 tỷ đồng đã bất ngờ đảo chiều thành khoản lỗ khổng lồ hơn 7.300 tỷ đồng sau soát xét, mà nguyên nhân trọng yếu cũng xuất phát từ yêu cầu trích lập dự phòng tiền sử dụng đất tại chính dự án Lakeview City.

Vì vậy, nếu thực hiện phép tính loại trừ khoản thu nhập mang tính kỹ thuật nói trên, bức tranh lợi nhuận của Novaland sẽ thay đổi. Với mức lãi báo cáo là 1.819 tỷ đồng, khi tách bạch phần hoàn nhập tổng cộng hơn 3.400 tỷ đồng từ dự án Lakeview City, hoạt động kinh doanh cốt lõi của Novaland trong năm 2025 ước tính sẽ ghi nhận lỗ khoảng 1.649 tỷ đồng.

Tác động của việc điều chỉnh này lên bảng cân đối kế toán cũng rất tích cực. Việc ghi nhận giảm nghĩa vụ giúp tổng nợ thuế và các khoản phải nộp Nhà nước của Novaland giảm sâu, từ mức 7.900 tỷ đồng hồi đầu năm xuống còn hơn 2.100 tỷ đồng.

Đây được xem là bước đệm cần thiết để doanh nghiệp làm sạch hồ sơ tài chính, dồn lực cho hoạt động xây dựng đang được đẩy mạnh tại các công trường trọng điểm. Tại TP.HCM, dự án The Grand Manhattan đã cất nóc tháp cuối cùng, Victoria Village được chấp thuận ký HĐMB cho hơn 1.000 căn hộ.

Ở các đại đô thị, Aqua City đang tăng tốc hoàn thiện hạ tầng và tiện ích mới, trong khi NovaWorld Phan Thiet và NovaWorld Ho Tram tiếp tục bàn giao hàng ngàn sản phẩm và đưa vào vận hành các phân khu dịch vụ - giải trí, tạo tiền đề cho dòng tiền thực tế quay trở lại trong năm 2026.