Nút thắt kìm chân nhà đầu tư khu công nghiệp

Sáng 21-11, Diễn đàn Hỗ trợ pháp lý đầu tư 2025 (ILS Forum) với chủ đề "Đầu tư phát triển hạ tầng khu công nghiệp (KCN): Cập nhật quy định và khuyến nghị thực thi" do Trung tâm Xúc tiến Thương mại và Đầu tư TP HCM (ITPC) phối hợp Trung tâm Trọng tài quốc tế Việt Nam (VIAC) tổ chức, đã diễn ra tại TP HCM.

Bà Cao Thị Phi Vân, Phó Giám đốc ITPC, cho biết hiện cả nước có 433 KCN đang hoạt động. Nhiều địa phương đạt tỉ lệ lấp đầy 80%-100%, đặc biệt tại Đồng Nai và các tỉnh phía Nam. Tuy nhiên, nhiều nhà đầu tư hạ tầng và doanh nghiệp sản xuất vẫn gặp khó khi tiếp cận quỹ đất, xin chấp thuận chủ trương đầu tư, giải phóng mặt bằng, triển khai mô hình KCN xanh hoặc KCN đô thị - dịch vụ tích hợp, cũng như trong việc áp dụng các chính sách ưu đãi hay phát triển nhà ở công nhân.

GS-TS Lê Hồng Hạnh, Chủ tịch VIAC, cho biết dù nhu cầu đầu tư vào KCN rất lớn, nhà đầu tư vẫn đối mặt nhiều rào cản, nhất là vướng mắc pháp lý trong giao dịch giữa các chủ thể. Những điểm nghẽn này dễ dẫn đến tranh chấp, gây thiệt hại và làm giảm sức hấp dẫn của phân khúc bất động sản công nghiệp.

Ông Seck Yee Chung, Phó Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp Singapore tại Việt Nam (SingCham Vietnam), cho hay các nhà đầu tư Singapore đang lúng túng giữa hai lựa chọn: tự đầu tư phát triển hạ tầng hoặc thuê lại đất đã hoàn thiện. "Mô hình tự đầu tư giống KCN Việt Nam - Singapore (VSIP) mang lại lợi ích lâu dài nhưng thủ tục phức tạp, thiếu liên thông. Còn thuê lại hạ tầng giúp triển khai nhanh nhưng phụ thuộc hoàn toàn vào chủ đầu tư KCN và thời hạn thuê đất" - ông Seck Yee Chung phân tích.

Đồng tình, ông Sam Conroy, Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp Úc tại Việt Nam, nhấn mạnh sự thiếu hụt quỹ đất phù hợp cho ngành sản xuất chuyên biệt và quy trình cấp phép kéo dài đang làm giảm sức hút của Việt Nam trong mắt nhà đầu tư Úc.

Trong khi đó, luật sư Bùi Văn Thành, Phó Chủ tịch Liên chi hội Tài chính KCN Việt Nam và luật sư Ngô Thị Vân Quỳnh (AN Legal) cảnh báo tình trạng tranh chấp về giải phóng mặt bằng, hợp đồng thuê đất ngày càng tăng. Một số KCN chậm giải phóng mặt bằng khiến nhà đầu tư không có đất triển khai; hoặc chủ đầu tư KCN chậm hoàn thiện hạ tầng khiến ban quản lý khó thu hút nhà đầu tư thứ cấp. Ngay cả trường hợp trả tiền thuê đất một lần, nhà đầu tư vẫn có nguy cơ bị thu hồi nếu chậm tiến độ, hoặc bị vướng pháp lý do quy hoạch môi trường không đồng bộ với quy hoạch chung.

Vấn đề hạ tầng xã hội, đặc biệt là nhà ở công nhân, tiếp tục được xem là "khoảng trống" lớn. Đại diện ông Jeong Ji Hoon, Phó Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp Hàn Quốc tại Việt Nam, cho biết trong số 4,1 triệu lao động tại hơn 430 KCN trên cả nước, 70%-80% phải thuê trọ tự phát trong điều kiện thiếu thốn. Mặc dù nhu cầu rất lớn, các dự án nhà ở xã hội - nhà lưu trú công nhân lại không thu hút được nhà đầu tư vì lợi nhuận thấp, thu hồi vốn chậm và thiếu cơ chế ưu đãi đủ mạnh.