“Phá băng” thị trường bất động sản không chỉ bằng tiền

Thị trường bất động sản gặp rất nhiều khó khăn trong hai năm qua với hàng trăm dự án bị ách tắc bởi thủ tục pháp lý, dẫn đến nguồn cung mới bị thiếu hụt, thị trường lệch pha cung cầu. Đến đầu năm 2020 thì thị trường càng trầm lắng hơn khi dịch Covid-19 ập đến, thậm chí nhiều doanh nghiệp có nguy cơ phá sản, một số phân khúc đóng băng.

Trong bối cảnh đó, nhằm hỗ trợ cho thị trường phục hồi trở lại, nhiều chuyên gia địa ốc khuyến cáo "bơm" tiền cứu thị trường. Nói như T.S Nguyễn Trí Hiếu, một chuyên gia kinh tế tài chính thì BĐS là trụ cột của nền kinh tế, là lĩnh vực liên quan đến nhiều ngành nghề khác nên cũng cần có các gói cứu trợ như lĩnh vực sản xuất, ngân hàng, bảo hiểm…nhằm phá băng cho thị trường.

Nhìn lại cuộc khủng hoảng kinh tế năm 2008, dẫn đến phải thực hiện chính sách thắt chặt tiền tệ, làm cho thị trường bất động sản bị đóng băng. Năm 2009, với gói kích cầu đầu tư có giá trị khoảng 1 tỷ USD và điều chỉnh giảm dần lãi suất cơ bản, đã giúp nền kinh tế và thị trường bất động sản phục hồi. Nhưng việc kích cầu đầu tư và phát triển "nóng" lại gây ra "bong bóng" bất động sản năm 2010, dẫn đến việc thực hiện chính sách thắt chặt tiền tệ từ đầu năm 2011, làm cho thị trường bất động sản bị đóng băng lần thứ hai.

Năm 2013, với gói kích cầu tiêu dùng 30.000 tỷ đồng, đã hỗ trợ thị trường bất động sản phục hồi và kéo theo sự tăng trưởng của nhiều lĩnh vực kinh tế.

Từ kinh nghiệm xử lý các cuộc khủng hoảng của thị trường bất động sản trong hơn 10 năm qua, cho thấy thị trường bất động sản có khả năng phục hồi rất nhanh.

Trong bối cảnh khủng hoảng lần này, thị trường đòi hỏi cần có những giải pháp căn cơ hơn. Chia sẻ với chúng tôi, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM (HoREA) cho rằng: "Doanh nghiệp bất động sản không xin Nhà nước hỗ trợ bằng tiền, mà chỉ xin hỗ trợ về cơ chế chính sách. Thị trường bất động sản như chiếc lò xo bị nén, càng bị nén thì chỉ cần Nhà nước có cơ chế, chính sách hỗ trợ, tháo gỡ các vướng mắc về quy trình thủ tục hành chính và khai thông nguồn vốn tín dụng, thì sẽ bùng lên mạnh mẽ, tạo nên cú hích cho nền kinh tế."

Ông Châu cho biết, mới đây HoREA đã có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ các giải pháp căn cơ nhằm "phá băng" cho thị trường, hồi phục sau dịch bệnh. Theo đó, cần song song 2 mục tiêu là pháp lý và tài chính.

Thứ nhất, cần tháo gỡ ngay các vướng mắc, chồng chéo, mâu thuẫn trong một số quy định pháp luật và xây dựng "quy trình chuẩn" về thủ tục đầu tư xây dựng các dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp, xen cài thửa đất thuộc nhà nước quản lý.

Vị chuyên gia này nhấn mạnh và đề xuất Chính phủ cần sớm ban hành Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều quy định chi tiết thi hành Luật đất đai, trong đó bổ sung quy định hình thức "giao đất" đối với thửa đất do nhà nước quản lý xen cài trong dự án nhà ở.

HoREA cũng kiến nghị sớm thông qua Dự thảo Luật Đầu tư theo thủ tục rút gọn; Đề nghị Chính phủ chỉ đạo các Bộ, ngành rà soát và hướng dẫn ban hành "Quy trình chuẩn 4 bước" về thủ tục đầu tư xây dựng các dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp theo quy định pháp luật hiện hành, để thống nhất thực hiện:

Thứ hai, là cần có cơ chế hỗ một số giải pháp về tín dụng cho thị trường. Theo đó, HoREA kiến nghị các nhà băng có cơ chế tín dụng đối với các khoản vay cũ cho DN BĐS và người mua nhà như xem xét cơ cấu lại nợ, giảm khoảng 30-50% lãi vay trong thời hạn 12 tháng (tối thiểu trong năm 2020), giãn tiến độ trả lãi vay, trả nợ gốc, không chuyển nhóm nợ xấu hơn đối với các khoản nợ đến hạn trong năm 2020.

Đối với khoản vay mới, ông Châu kiến nghị có giải pháp linh hoạt, đặc thù hỗ trợ cho các DN trong giai đoạn chống dịch, chỉ áp dụng cho năm 2020. Cụ thể là được tiếp cận nguồn vốn tín dụng (vay mới) và xem xét giảm 50% giá trị tài sản thế chấp để thực hiện biện pháp bảo đảm tiền vay, đối với doanh nghiệp được tổ chức tín dụng thẩm định khả năng đáp ứng các điều kiện vay vốn; có phương án sử dụng vốn khả thi; có khả năng tài chính để trả nợ; và các doanh nghiệp bất động sản có uy tín thương hiệu, có chỉ số tín nhiệm cao, có đóng góp lớn vào ngân sách nhà nước (trong 03 năm gần đây), có dự án khả thi.

Có chính sách cho người trẻ được vay tín dụng thương mại với với lãi suất hợp lý, theo phương thức tín chấp để mua căn nhà đầu tiên, áp dụng từ năm 2020 và các năm tiếp theo; xem xét cho phép nới thêm 5% đối với giới hạn cấp tín dụng; Sớm bố trị nguồn vốn 3.000 tỷ từ ngân sách nhà nước để thực hiện chính sách nhà ở xã hội;…

Ngoài ra, ông Lê Hoàng Châu cũng kiến nghị Thủ tướng không nên siết trái phiếu doanh nghiệp bất động sản. Bởi lẽ hoạt động này đã bổ sung được nguồn vốn đầu tư quan trọng của xã hội thay thế một phần nguồn vốn tín dụng ngân hàng, nhất là hiện nay đang thực hiện lộ trình hạn chế dần tín dụng vào thị trường BĐS.