Phản biện bất ngờ về văn bản hướng dẫn “cấp giấy khai sinh” cho condotel

Ngày 14/02/2020, Bộ TN&MT vừa ban hành Văn bản số 703/BTNMT-TCQLĐĐ, hướng dẫn về chế độ sử dung đất và việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở. Với văn bản này, giới đầu tư đang vui mừng hiểu theo nghĩa “condotel chính thức được cấp giấy khai sinh”.

Trao đổi với Dân Việt, luật sư Ngô Huỳnh Phương Thảo – Giám đốc Công ty luật TAT Law Firm cho biết, Văn bản số 703/BTNMT-TCQLĐĐ là văn bản mang tính chất hướng dẫn nghiệp vụ của Bộ TN& MT cho các Sở TN&MT các tỉnh, thành phố liên quan đến chế độ sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, chứng nhân công trình xây dựng không phải là nhà ở (condotel).

“Về cơ bản Văn bản số 703/BTNMT-TCQLĐĐ của Bộ TN&MT không có gì mới. Nội dung hướng dẫn thực hiện đều dựa trên tinh thần các quy định pháp luật trước đây như Luật Du lịch, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản. Đây không phải là văn bản quy định về tính chất pháp lý condotel hay nói cách khác là văn bản này không “cấp khai sinh cho condotel”, luật sư Thảo nói.

Luật sư Ngô Huỳnh Phương Thảo – Giám đốc Công ty luật TAT Law Firm. 

Cũng theo luật sư Thảo, về bản chất pháp lý, các cơ quan đều thừa nhận quan điểm condotel là phòng khách sạn xây dựng theo kết cấu căn hộ chung cư, nhằm mục đích kinh doanh du lịch. Do đó, condotel chính là căn hộ du lịch được quy định tại điều 48 Luật Du Lịch và bản chất này sẽ không bao giờ có thể thay đổi.

Điều này, đã được Bộ TN&MT đề cập trong văn bản hướng dẫn này. Việc xác định đúng bản chất pháp lý của condotel sẽ quyết định đến chế độ sử dụng đất, mục đích, thời hạn sử dụng đất bởi thời hạn, chế độ sử dụng đất được áp dụng theo loại đất.

Theo đó, đối với dự án xây dựng căn hộ du lịch, biệt thự du lịch… nhằm mục đích kinh doanh dịch vụ thì đất được giao là đất thương mại dịch vụ nên chế độ, thời hạn sử dụng đất phải tuân thủ theo các quy định của Luật Đất đai.

Văn bản của Bộ Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) vừa ban hành hành không “cấp khai sinh cho condotel”?

Về việc cấp giấy chứng nhận, Giám đốc Công ty luật TAT Law Firm Ngô Huỳnh Phương Thảo cũng cho biết, trước đây đã có nhiều quan điểm khác nhau về việc cấp giấy chứng nhận cho condotel nên cấp như thế nào, theo loại hình nào. Tại văn bản 703, Bộ TN&MT xác định nếu đủ điều kiện chuyển nhượng theo Luật kinh doanh bất động sản thì được cấp giấy chứng nhận sở hữu công trình không phải là nhà ở theo điều 32 nghị định 43/2017/NĐ-CP và khoản 22 điều 2 nghị định 01/2017/NĐ-CP, nội dung này có thể dẫn đến hai cách hiểu khác nhau.

“Nếu áp dụng theo hướng dẫn trên, cũng như tổng thể các quy định của pháp luật, thì việc cấp giấy chứng nhận công trình là cấp cho cả dự án, và chủ đầu tư chính là người sở hữu công trình đó, điều này dẫn đến nhiều rủi ro khi người mua chỉ “sở hữu” bản hợp đồng “viết tay””, luật sư Thảo nhấn mạnh.

Tuy nhiên, cũng theo luật sư Thảo, giả sử trường hợp cấp giấy chứng nhận cho từng căn hộ thì sẽ làm thay đổi bản chất của dự án du lịch, theo đó chủ sử dụng đất là chủ đầu tư, chủ sở hữu công trình là từng người mua, nhưng điều này hoàn toàn mâu thuẫn với giấy phép đầu tư, quyền sở hữu tài san của doanh nghiệp…

Hơn nữa, khi đó người mua được cấp sở hữu công trình, họ có toàn quyền quyết định đối với công trình của mình, có thể thay đổi mục đích sử dụng, hoặc tự kinh doanh… dẫn đến thay đổi mục đích cũng như chủ trương ban đầu của dự án đầu tư đã được phê duyệt.

Và nếu cấp giấy chứng nhận công trình riêng cho từng căn hộ là không thể, vì khi đó vấn đề pháp lý sẽ “rối như canh hẹ”. Như vậy, condotel được đưa chung vào là công trình xây dựng không phải là nhà ở như các công trình khác.

“Điều này không có gì mới và lạ bởi trên thực tế condotel không phải là nhà ở. Việc hướng dẫn cấp giấy chứng nhận cho condotel nêu trên không giải quyết được các vấn đề đảm bảo quyền lợi cho người mua song song với việc thực hiện triển khai dự án đúng mục đích, nội dung đã được phê duyệt”, luật sư Thảo nói.