Phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng đang trong "cơn sóng ngầm" giảm giá?

Thanh khoản giảm nhưng giá không giảm

Theo báo cáo thị trường bất động sản TP.HCM và vùng phụ cận của DKRA, có tổng cộng 1.267 sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng mới được cung cấp ra thị trường trong tháng 10 vừa qua. Dù thanh khoản thị trường chững lại ở mức thấp, chỉ bán được 209 căn, chỉ chiếm 16% nguồn cung mới nhưng giá bán sơ cấp vẫn ghi nhận tăng so với giai đoạn mở bán trước.

Cụ thể, với phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng, nguồn cung sụt giảm mạnh so với tháng trước, tập trung cục bộ tại một dự án quy mô lớn ở Bình Thuận - chiếm xấp xỉ 50% tổng nguồn cung mới toàn thị trường.

Đáng chú ý, trong tổng số 9 dự án mở bán sản phẩm mới trong tháng, có tới 3 dự án không phát sinh giao dịch. Lượng tiêu thụ giảm 78% so với tháng trước đó, bán được 75 căn, hấp thụ gần 15% rỏ hàng - mức tiêu thụ thấp nhất từ đầu năm đến nay.

Dù vậy, mức giá bán sơ cấp tăng so với tháng trước, dao động từ 9% - 10%. Tuy nhiên, thị trường cũng ghi nhận nhiều dự án được các chủ đầu tư chiết khấu lên đến 30% - 40% cũng như ban hành các chính sách cam kết mua lại, thuê lại,… nhằm kích cầu thị trường giữa bối cảnh khó khăn như hiện nay.

DKRA dự báo trong những tháng cuối năm nguồn cung cũng như sức cầu thị trường sẽ tiếp tục xu hướng giảm. Tuy nhiên mức giá bán sơ cấp sẽ vẫn duy trì mức tăng do chi phí đầu vào, lạm phát, lãi suất tăng cao.

Tương tự với nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng, nguồn cung sụt giảm đáng kể, giảm xấp xỉ 60% so với tháng trước. DKRA cho biết, trước tình hình khó khăn chung của thị trường, việc các chủ đầu tư kéo dài thời gian truyền thông, booking nhằm tối ưu hiệu quả bán hàng cũng là nguyên nhân khiến nguồn cung trong tháng giảm mạnh.

Cùng với đó, sức cầu thị trường ở mức rất thấp, thấp hơn 40% so với lượng tiêu thụ phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng, thấp hơn gần 50% so với phân khúc condotel và ghi nhận mức thấp nhất từ đầu năm đến nay. Hầu hết các dự án đều có tình hình bán hàng chậm, lượng hàng tồn kho nhiều.

Theo DKRA, mặt bằng giá sơ cấp tăng 5% - 9% so với giai đoạn mở bán trước đó (mỗi giai đoạn cách nhau 1 - 2 tháng). Tuy nhiên, các chủ đầu tư cũng kèm theo những chính sách như chiết khấu 30% - 40%, cam kết thuê lại, hỗ trợ lãi suất,… nhằm kích cầu.

Dự kiến trong những tháng tiếp theo, nguồn cung và sức cầu thị trường tiếp tục xu hướng giảm, tập trung tại những thị trường quen thuộc như Bình Thuận, Bà Rịa - Vũng Tàu và Thanh Hóa.

Với condotel, tỷ lệ tiêu thụ tháng 10 chỉ đạt 16% trong tổng số 554 căn mới. Lượng tiêu thụ tập trung chủ yếu tại Bà Rịa - Vũng Tàu. Các dự án đều có tình hình bán hàng chậm, lượng tin rao sụt giảm mạnh so với tháng trước.

Mặt bằng giá sơ cấp tăng 1 - 3% so với giai đoạn mở bán trước đó 1 - 2 tháng. Tuy nhiên, việc tăng giá sẽ kèm theo các chính sách bán hàng linh hoạt, chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, cam kết lợi nhuận... của chủ đầu tư nhằm hỗ trợ khách hàng giữa bối cảnh khó khăn của thị trường.

Chuyên gia cho biết, bất động sản nghỉ dưỡng là loại hình bị ảnh hưởng tương đối mạnh trong bối cảnh thị trường bất động sản trầm lắng như hiện nay.

Trở ngại của bất động sản nghỉ dưỡng

Ông Võ Hồng Thắng - Phó giám đốc R&D DKRA Group - chia sẻ với báo chí, các chủ đầu tư có tâm lý thận trọng hơn trong việc chào bán bất động sản nghỉ dưỡng khi toàn thị trường địa ốc gặp khó khăn thiếu vốn. Sức cầu thị trường ở mức thấp do động thái tăng cường kiểm soát tín dụng trong thời gian qua đã tác động đáng kể đến thị trường bất động sản nghỉ dưỡng.

Theo ông Thắng, việc khách hàng khó tiếp cận vốn vay khiến thanh khoản thị trường giảm mạnh, đã được dự báo từ trước. Tuy nhiên, bên cạnh kiểm soát tín dụng còn có các khó khăn như lạm phát và lãi suất tăng, đặc biệt những vướng mắc về hành lang pháp lý chưa được tháo gỡ đã tác động tiêu cực đến đà hồi phục của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) nhìn nhận, đà hồi phục của bất động sản nghỉ dưỡng diễn ra còn chậm do nhiều nguyên nhân, trong đó pháp lý chưa hoàn thiện là trở ngại lớn nhất.

Theo ông Châu, vướng mắc lớn nhất hiện nay cần tháo gỡ cho thị trường bất động sản nghỉ dưỡng là cấp đổi, cấp lại cho hàng nghìn giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình phục vụ mục đích lưu trú, du lịch trên đất thương mại, dịch vụ từng bị thu hồi, hủy bỏ trước đây.

Chủ tịch HoREA cho rằng, để bất động sản nghỉ dưỡng hồi phục và phát triển ổn định, bền vững, cần hoàn thiện khuôn khổ pháp luật để cấp sổ hồng cho căn hộ condotel. Từ đó tiến đến cấp sổ hồng cho những loại bất động sản nghỉ dưỡng khác như biệt thự du lịch, nhà phố du lịch (shophouse biển), văn phòng lưu trú (officetel), căn hộ dịch vụ (serviced apartment), căn hộ thương mại (shophouse).

Các chuyên gia bất động sản cũng đồng tình cho rằng, để bất động sản nghỉ dưỡng phục hồi đòi hỏi tháo gỡ nhiều điểm nghẽn còn tồn tại, trong đó định vị pháp lý là một trong những “điểm huyệt” lớn nhất.