Phân khúc căn hộ dưới 2 tỷ đồng sẽ là tâm điểm thị trường cuối năm

Thực tế trên thị trường hầu hết các dự án căn hộ có mức giá dao động từ 1,5 - 2 tỷ đồng/căn đều có giao dịch tốt. Đặc biệt, ở giai đoạn này đất nền ven Tp.HCM đang hạ nhiệt thì dòng tiền từ nhà đầu tư (NĐT) có phần hướng vào căn hộ tầm trung. Phân khúc căn hộ giá trên dưới 2 tỉ đồng được nhiều NĐT quyết định "xuống tiền" vì nhu cầu còn khá lớn.

Theo các chuyên gia, các dự án giá trên dưới 2 tỉ đồng đang khan hiếm về nguồn cung trong khi nhu cầu thực tế tiêu thụ lại khá lớn. Hầu như các dự án này chào bán ra thị trường, giao dịch thường đạt từ 80-100% ở giai đoạn đầu.

Ghi nhận tại khu vực tỉnh Bình Dương, Q.Thủ Đức, Q.9, huyện Bình Chánh những dự án có mức giá dưới 2 tỉ đồng/căn chào bán thời điểm đầu luôn thu hút mạnh NĐT. Mặc dù tỉ suất lợi nhuận biến động không lớn trong khoảng thời gian ngắn nhưng đây được xem là kênh trú ẩn an toàn, phù hợp với những NĐT có dòng vốn tầm trung. Hầu hết dự án chào bán giá sơ cấp nhanh chóng hết hàng.

Riêng đối với dự án căn hộ đã hoàn thiện, giá thứ cấp ghi nhận tăng, dao động từ 10-15%, thậm chí có dự án tăng 20% trong vòng 1 năm. Mức tăng giá này là do sức mua cao. 

Theo đại diện CBRE Việt Nam, dòng sản phẩm vừa túi tiền vẫn là điểm sáng của thị trường BĐS trong những năm tới. Tuy nhiên, nguồn cung phân khúc này đang có xu hướng giảm rõ nét. Trong 6 tháng đầu năm 2018, lượng căn hộ mở bán tại thị trường Hà Nội và Tp.HCM đều giảm lần lượt 20% và 36% so với cùng kỳ năm trước. Dự báo nguồn cung sản phẩm vừa túi tiền tiếp tục khan hiếm cho đến cuối năm 2018.

Quỹ đất vẫn là bài toán khó?

Trong khi đó, theo dự báo của nhiều chuyên gia địa ốc, từ năm 2020 trở đi doanh nghiệp xây dựng sẽ rất khó xây nhà ở vừa túi tiền khi giá thành xây dựng trên 1m2 có khả năng tăng cao, lên tới 24 triệu đồng/m2. Như vậy, một căn hộ 45m2 đã có giá thành khoảng 1 tỷ đồng. 

Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc đầu tư Savills Việt Nam cho biết để xây dựng được căn hộ 1-2 tỷ đồng từ nay đến 5-7 năm nữa là rất khó. Xét về lộ trình thời gian, giá căn hộ vừa túi tiền không ngừng gia tăng trong 6 năm trở lại đây. Tính từ năm 2012, giá căn hộ vừa túi tiền là 13 triệu đồng/m2, sau 5 năm đã tăng hơn 50% lên 18-20 triệu đồng/m2 và trong những tháng đầu năm 2018, căn hộ giá vừa túi tiền là 24 – 26 triệu đồng/m2.

Ngoài việc giá đất, giá xây dựng tăng, giá thành nhà ở còn cộng thêm lãi suất ngân hàng, chi phí nhân công, truyền thông, lợi nhuận của doanh nghiệp… nên các chuyên gia dự báo giá nhà đất rất khó đi xuống.

Nhìn chung trong 6 tháng đầu năm 2018, giá đất nền tại Tp.HCM tăng 10- 15%, thậm chí, ở vài khu vực giá đất leo thang tăng 40-50% trong vòng 1 năm. Đây là vấn đề nan giải cho căn nhà vừa túi tiền.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM cho rằng, muốn xây dựng nhà ở vừa túi tiền thì giá đất phải hợp lý. Nhưng hiện nay, để có một quỹ đất giá thấp là rất khó khăn và nan giải.

Các doanh nghiệp cho biết rất khó để có thể bắt đầu một dự án mới với giá thành vừa túi tiền, do muôn vàn chi phí khi lập dự án, cộng thêm với việc phải trả tiền đền bù đất theo giá thị trường khi giải phóng mặt bằng.

Hơn nữa, quy trình phê duyệt của các cơ quan chức năng kéo dài, bởi từ lúc bắt đầu cho đến lúc được phê duyệt và đưa sản phẩm ra bán tối thiểu mất 3-5 năm. Thời gian càng dài, chi phí của dự án càng tăng cao và người chịu cuối cùng là người dân.

Theo ông Châu, để phát triển nhà ở vừa túi tiền trong 3 năm tới, chúng ta phải nhắm tới quỹ đất của các huyện ngoại thành, các tỉnh giáp ranh thành phố. Đồng nghĩa với việc, thành phố cần phải kết nối giao thông cũng như phương tiện vận chuyển công cộng thuận tiện để người dân có thể sống ở các huyện ngoại thành.

Bài toán quỹ đất vẫn là câu hỏi "đau đáu" với các chủ đầu tư dự án ngay cả khi ở khu ngoại thành, bởi nó quyết định đến giá thành sản phẩm và thanh khoản thị trường. Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group cho hay, giá đất tăng khiến chi phí đầu vào tăng, điều này ảnh hưởng rõ nét đến nguồn đất chuẩn bị cho dự án trong thời gian tới. 

Theo ông Phúc, không phải không có quỹ đất để làm dự án nhưng nhiều chủ đất hét giá cao trong khi vị trí, vị thế mảnh đất chưa đạt đến giá trị đó khiến nhiều chủ đầu tư cân nhắc lựa chọn. "Việc tăng giá đất theo thị trường là điều dễ hiểu, tuy nhiên tùy vào từng mảnh đất để tăng giá. Với những mảnh đất xấu, hạ tầng chưa đồng bộ thì việc hét giá cao để bán là không hợp lý", ông Phúc nhấn mạnh.