Phân khúc nào sẽ “sống khoẻ” qua cơn biến động thị trường?

Khó khăn đang bủa vây thị trường địa ốc khiến cho nhiều loại hình bất động sản dần mất đi tính thanh khoản. Theo giới chuyên gia, bất động sản vẫn là kênh trú ẩn tiềm năng và an toàn trong giai đoạn kinh tế có nguy cơ suy thoái, lạm phát gia tăng và dòng tiền trở nên chật vật.

Thế nhưng, nhìn thực tế, nhiều phân khúc đang lao đao vì bức tranh kinh tế chung, điển hình như đất nền đang ghi nhận sự sụt giảm thanh khoản mạnh ở các thị trường vùng ven thành phố lớn và thị trường tỉnh.

Trong bức tranh thị trường địa ốc trầm lắng, các chuyên gia cho rằng, phân khúc đánh vào nhu cầu ở thực sẽ “sống khoẻ” bởi lượng thanh khoản tiếp tục duy trì ở ngưỡng tốt.

(Ảnh minh hoạ)

Theo Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam, trong giai đoạn thanh khoản khó khăn, dòng tiền sẽ khó chia đều cho các phân khúc mà đang tập trung vào một số sản phẩm, các loại hình bất động sản đáp ứng được nhu cầu ở thực và khai thác thương mại sẽ được người mua ưu ái.

Cụ thể, loại hình bất động sản có thể cho thuê như chung cư đang trong giai đoạn bàn giao, căn hộ chung cư cũ được ưu tiên lựa chọn. Do đây là sản phẩm mang lại dòng tiền đều đặn cho nhà đầu tư, dễ vay ngân hàng, mua bán dễ, tính an toàn cao. Và với nhà đầu tư có tài chính khoảng 3 tỷ đồng thì căn hộ ở các trung tâm thành phố TP. HCM, Hà Nội sẽ được ưu tiên hơn là đất vùng ven chờ tăng giá.

Còn theo bà Trang Bùi – Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, thị trường sắp tới sẽ tập trung vào sản phẩm cho người dùng ở thực.

Vị chuyên gia này dự báo, trong năm 2023, bất động sản công nghiệp và nhà ở phục vụ nhu cầu ở thực, có mức giá bán hợp lý sẽ vẫn giữ được thanh khoản. Đáng chú ý, sẽ có nhiều hơn những dự án thuộc phân khúc trung cấp, bình dân triển khai ra thị trường và điều này sẽ giúp cân bằng giá nhà, từ đó, giúp lượng lớn người có nhu cầu mua ở thực tiếp cận với nguồn cung phù hợp hơn.

Trong khi đó, TS. Nguyễn Văn Đính phân tích, thị trường hiện có 3 phân khúc tiềm năng đó là bất động sản đô thị nhà ở, đô thị nghỉ dưỡng và công nghiệp. Đây cũng sẽ là phân khúc được lựa chọn nhiều.

Ông Đính nói thêm, nếu nói về đất đai, nhà ở đô thị tại các vùng quê, giá bất động sản khó tăng vì không có hoạt động phát triển kinh tế, không tạo ra sự tăng giá trị cho bất động sản. Khu vực đó sẽ không có sức hút để các nhà đầu tư, đầu cơ tham gia. Do đó, bất động sản chỉ tạo ra giá trị và tăng giá ở những khu vực có sự năng động và phát triển kinh tế.

“Nhưng ở Hà Nội và TP.HCM, thị trường bất động sản không khi nào nằm im, kể cả trong giai đoạn trầm lắng. Hiện nay như Hà Nội, bất động sản nhà ở, chung cư đều khan hiếm. Tại thời điểm này, tính hấp thụ rất thấp, nhưng căn hộ chung cư cứ ra hàng là hết và giá tăng mạnh vì thiếu nguồn cung, tính hấp dẫn và tăng giá trị rất mạnh. Ở những khu vực nào có sự sôi động, phát triển kinh tế mạnh thì bất động sản luôn có sự hấp dẫn”, ông Đính nói.

Đánh giá về phân khúc bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, theo ông Đính, Việt Nam đang định hướng kinh tế du lịch là kinh tế mũi nhọn của quốc gia. Chính phủ đang đưa ra hàng loạt chiến lược hỗ trợ cho ngành du lịch. Bên cạnh đó, Việt Nam có tiềm năng rất lớn, rất mạnh cho ngành du lịch. Nếu trong nhóm nước ASEAN, Việt Nam có thể được nhận định là nước rất tiềm năng nếu xét về tất cả các chất liệu để phát triển ngành, từ khí hậu, cảnh quan, bờ biển, đến hạ tầng giao thông, lưu trú đang phát triển. Đặc biệt, mặt bằng giá bất động sản du lịch nghỉ dưỡng tại Việt Nam bằng khoảng 1/10 so với các nước Singapore, Thái Lan.

Theo chiến lược phát triển của Chính phủ, Việt Nam sẽ trở thành 1 trong 30 cường quốc phát triển du lịch trên thế giới. Khi đó, giá trị của bất động sản du lịch nghỉ dưỡng sẽ tăng trưởng rất lớn.

Đánh giá về loại hình bất động sản công nghiệp, vị lãnh đạo VARs cho rằng, iệt Nam đang đón bắt dòng dịch chuyển công nghiệp từ Trung Quốc sang các quốc gia khác. Theo thống kê VARs, hầu hết các khu công nghiệp ở Việt Nam gần như được đạt 100% tỷ lệ lấp đầy, còn lại là lấp đầy lên tới 80%. Các khu công nghiệp đã tạo ra việc làm, thúc đẩy kinh tế địa phương. Theo đó, sẽ kéo theo các loại hình bất động sản nhà ở, dịch vụ phát triển để phục vụ khu công nghiệp.

Một phân khúc khác mà ông Đính dự báo sẽ hút dòng tiền đó là bất động sản nhà ở. Tại các thành phố du lịch trong tương lai gần sẽ hình thành vùng kinh tế thu hút nhiều lao động chất lượng cao cùng các chuyên gia nước ngoài. Do đó, dân số sẽ gia tăng lên tới hàng triệu người và dịch vụ nhà ở sẽ bắt buộc phải tăng. Những địa phương phát triển loại hình nhà ở phục vụ nhóm đối tượng này cũng sẽ được quan tâm.

Ở góc nhìn khác, ông Trần Khánh Quang, chuyên gia bất động sản cho rằng, thị trường bất động sản cuối năm 2022 và nửa đầu năm 2023 sẽ phải đối mặt với nhiều khó khăn cùng vướng mắc chưa được giải quyết. Những sản phẩm bất động sản phục vụ tốt nhu cầu mua thực như căn hộ giá vừa túi tiền, hoặc căn hộ đã bàn giao có sổ đỏ vẫn sẽ giao dịch tốt nhờ nhu cầu mua cao.

Ông Quang nhận định, các sản phẩm nhà phố tại trung tâm thành phố lớn vẫn hấp dẫn. Nhưng theo ông Quang, phân khúc đất nền vùng ven, nhu cầu giao dịch vẫn có nhưng sẽ giảm đi so với giai đoạn trước đây. Các sản phẩm đất nền vùng ven có tầm giá trên dưới 1 tỷ đồng sẽ vẫn được quan tâm nhưng với các sản phẩm tầm giá cao và đất nông nghiệp sẽ khó giao dịch.