Quy định mới về bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai có làm đội giá nhà?

Ngân hàng Nhà nước vừa ban hành Thông tư 13/2017 sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 07/2015/TT-NHNN ngày 25/6/2015 của Thống đốc NHNN quy định về bảo lãnh ngân hàng. Vấn đề được nhiều người quan tâm là quy định mới có hiệu lực kể từ ngày 15/11/2017 có khiến giá nhà chung cư biến động?

Theo quy định mới, NHTM phát hành cam kết bảo lãnh dưới hình thức thư bảo lãnh cho từng bên mua trong vòng 5 ngày làm việc kể từ khi nhận được hợp đồng mua, thuê mua nhà do chủ đầu tư gửi đến. Chủ đầu tư có trách nhiệm phải gửi cho NHTM hợp đồng mua, thuê mua nhà ở trong vòng 10 ngày làm việc kể từ ngày ký.

Thông tư 13/2017/TT-NHNN ban hành nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho việc triển khai hoạt động bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai của các Tổ chức tín dụng (TCTD), chi nhánh ngân hàng nước ngoài, đồng thời phù hợp với các quy định pháp luật mới có liên quan trong hoạt động bảo lãnh nhưng chưa thực sự tạo thuận lợi cho doanh nghiệp Bất động sản và thậm chí cả ngân hàng.

Trao đổi với chúng tôi xung quanh vấn đề này, ông Khâu Văn Long, Giám đốc tài chính Công ty cổ phần Tập đoàn Videc, cho rằng đây là quy định nhằm mục đích bảo vệ người mua nhà, đồng thời cũng giúp thanh lọc các chủ đầu tư yếu kém, tăng tính minh bạch của thị trường nếu có một cơ chế giám sát việc thực hiện thông tư một cách hiệu quả.

Thời gian qua, khá nhiều DN địa ốc đều có những động thái bắt tay với các ngân hàng trong việc bảo lãnh các dự án. Tuy nhiên, sự hợp tác này về cơ bản chỉ là hình thức, nhằm tuân thủ pháp luật cũng như xây dựng uy tín với khách hàng, còn thực tế triển khai vẫn còn khá nhiều bất cập.

Cũng theo nhận định của ông Long, thông tư 13 mới sẽ có tác động mạnh và có nhiều khó khăn cho các doanh nghiệp BĐS và các ngân hàng.

Doanh nghiệp BĐS sẽ đối mặt với việc tăng áp lực chi phí, giảm hiệu quả đầu tư. Thực tế hiện nay mức phí bảo lãnh ngân hàng bình quân đang dao động từ 1,1 - 2,5% giá trị bảo lãnh và chi phí đầu tư dự án tăng thêm 5,5 -8,0% (bao gồm phí vốn ký quỹ và chi phí liên quan khác).

Vì vậy, nếu thực hiện bảo lãnh dự án giá thành sản phẩm sẽ đội lên 5,5 - 8,0%, giảm tính cạnh tranh của sản phẩm, làm gia tăng áp lực tài chính lên người mua và Chủ đầu tư.

“Với Tập đoàn Videc, chúng tôi đang xem xét nghiên cứu để có chính sách phù hợp tại Dự án Riverside Garden. Nhiều khả năng, doanh nghiệp phải chấp nhận giảm lợi nhuận để giữ giá bán ổn định và hỗ trợ khách hàng trong giai đoạn thị trường đang có nhiều biến động hiện nay” ông Long nói.

Theo quy định hiện nay, ngân hàng chỉ được phép cấp tín dụng không quá 15% vốn tự có cho một dự án và không vượt quá 25% cho nhóm các dự án của một DN. Nhưng nay có thêm bảo lãnh tín dụng cho tài sản hình thành trong tương lai thì buộc NH phải có room mới, nếu không sẽ không làm được do giá trị tài sản bảo lãnh sẽ rất lớn bởi thực tế nhiều dự án BĐS được ngân hàng tài trợ số vốn rất lớn, nếu thêm phần bảo lãnh nữa thì phải có thêm khoản hạn mức mới cấp cho chủ đầu tư để phát hành bảo lãnh cho khách hàng. NH sẽ rất khó tăng hạn mức tài trợ tín dụng và đảm bảo tiến độ dự án.

Videc đang phải tính toán phương án giá dự án Riverside Garden.

Một khó khăn nữa mà ông Long nhận định, đó là quy định mới này sẽ làm tăng áp lực tài chính, có tác động tiêu cực đến tiến độ thực hiện dự án. Theo lý giải của vị giám đốc này thì khi bảo lãnh, chủ đầu tư phải ký quỹ bằng tiền mặt hoặc phải có tài sản bảo đảm có giá trị tương đương 1,3-1,4 lần giá trị được bảo lãnh.

Nếu thực hiện theo quy định này thì không khả thi vì các dự án bất động sản hầu hết đều có giá trị rất lớn, nguồn vốn tự có của một số ngân hàng thương mại không nhiều, không đủ để bảo lãnh cho nhiều dự án bất động sản.

Bên cạnh đó, nhiều chủ đầu tư dự án bất động sản lại không sẵn có nguồn tiền mặt để thực hiện ký quỹ, trong lúc gần như các tài sản của chủ đầu tư cũng đã được thế chấp, nên cũng không còn đủ tài sản bảo đảm để thực hiện bảo lãnh ngân hàng.

Điều này gây khó cho DN vì hiện nay hầu hết là các DN vừa nhỏ, tài sản và vốn tự có rất yếu. Nếu có tài sản, chưa chắc DN đã chịu ký quỹ vì tiền ký quỹ sẽ trở thành vốn chết, khiến cho DN sẽ gặp khó vì thiếu vốn lưu động. Nếu áp dụng luật vào thực tiễn sẽ khiến các doanh nghiệp bất động sản gặp không ít khó khăn, thậm chí sẽ có doanh nghiệp phải rời bỏ thị trường.

Từ những khó khăn trên, theo ông Long cần có những giải pháp để giải quyết các vấn đề trên. Chẳng hạn NHNN có thể cho phép các ngân hàng ưu tiên bảo lãnh cho chủ đầu tư mà không phải ký quỹ hoặc không cần phải có tài sản bảo đảm, trong trường hợp tất cả các chủ thể liên quan đến dự án đó (Chủ đầu tư; nhà thầu xây dựng; nhà cung ứng vật liệu xây dựng, trang thiết bị nội, ngoại thất; đơn vị tư vấn; người tiêu dùng) đều mở tài khoản hoạt động tại cùng ngân hàng.

Ngoài ra, theo ông Long, có thể cho phép các ngân hàng thương mại không áp dụng biện pháp bảo đảm bằng tài sản cho các trường hợp chủ đầu tư dự án bất động sản có uy tín thương hiệu; có năng lực, đang triển khai thực hiện dự án đúng kế hoạch, tiến độ, và "tại thời điểm đề nghị cấp bảo lãnh, bên được bảo lãnh không vi phạm trong quan hệ cấp tín dụng, thanh toán tại tổ chức tín dụng” (như đã quy định trước đây tại khoản (2.c) điều 17 Thông tư 28/2012/TT-NHNN ngày 03/10/2012 của Ngân hàng Nhà nước, nhưng đã không được tiếp tục quy định trong Thông tư 07/2015/TT-NHNN ngày 25/06/2015).

Đồng thời, ông Long cũng mong muốn có quy định cho phép trường hợp người mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai không yêu cầu phải có bảo lãnh ngân hàng, thì không bắt buộc chủ đầu tư thực hiện bảo lãnh ngân hàng (trường hợp này xảy ra đối với các chủ đầu tư có uy tín thương hiệu và được người tiêu dùng tin cậy).