Quy định vận hành chung cư không thống nhất

Chung cư Khang Gia Tân Hương, TP HCM nơi xảy ra rất nhiều tranh chấp kéo dài

Cụ thể, theo bà Vũ Ngọc Hương – Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư và Dịch vụ Sao Kim, cho biết hiện nay các tranh chấp xảy ra ở chung cư ngày càng đa dạng như: Chậm tổ chức hội nghị nhà chung cư, bất đồng về đóng góp, kinh phí quản lý vận hành, xác định quản lý chung riêng, thu chi tài chính của ban quản lý...

Nguyên nhân là một số quy định pháp luật chưa đầy đủ về thời điểm nộp kinh phí bảo trì, quy định chuyển tiếp hợp đồng mua nhà, quy định về hành vi vi phạm, chế tài chưa kịp thời, chưa có quy định chi tiết về kinh phí quản lý, sử dụng, bảo trì sở hữu chung.

Bên cạnh đó, một số chủ đầu tư không đủ năng lực tài chính, chú trọng lợi nhuận nên không mở tài khoản riêng để quản lý, trì hoãn bàn giao kinh phí bảo trì cho ban quản trị. Một số người mua nhà không xem xét kỹ khoản trong hợp đồng, trong đó chủ đầu tư đưa ra khoản có lợi cho mình. Một số thành viên Ban quản trị ít kinh nghiệm chuyên môn, vai trò quản lý địa phương chưa tốt.

Về vấn đề này, Luật sư Trần Đức Phượng – Đoàn Luật sư TP HCM, cho biết hiện nay, việc quản lý nhà chung cư (tài sản đa sở hữu) còn nhiều bất cập bởi lẽ quy định trong luật và các quy định trong các thông tư ban hành chưa có sự thống nhất.

Dẫn chứng về vấn đề này, luật sư Phượng, cho biết tại Điều 103 Luật Nhà ở 2014, quy định "Ban quản trị nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được tổ chức và hoạt động theo mô hình Hội đồng quản trị của công ty cổ phần hoặc mô hình Ban chủ nhiệm của hợp tác xã, có tư cách pháp nhân, có con dấu và thực hiện các quyền, trách nhiệm quy định tại khoản 1 Điều 104 của Luật này."

Tuy nhiên tại Điều 18 Thông tư 02/2016/TT-BXD (được sửa tại Thông tư 28/2016/TT-BXD), lại quy định mô hình Ban quản trị (BQT) nhà chung cư được thành lập và hoạt động theo mô hình HĐQT nào thì "việc triệu tập" và "tổ chức cuộc họp" của BQT được thực hiện theo quy định mô hình đó.

Đề xuất giải pháp để hạn chế các vấn đề tranh chấp xảy ra hiện nay ở các chung cư, luật sư Phượng kiến nghị, pháp luật cần có các quy định mang tính cởi mở để tổ chức của các chủ sở thực hiện đầy đủ các chức năng như: Bổ sung các thẩm quyền để các chủ sở hữu thực hiện việc định đoạt đối với tài sản chung; Tổ chức của các chủ sở hữu có quyền thuê lao động, các dịch vụ để BQT thực hiện các hoạt động của mình. Có thể bãi nhiệm thành viên BQT khi không còn đủ sự tín nhiệm và thuê người bên ngoài làm thành viên BQT...

Không bắt buộc BQT phải có thành viên của chủ đầu tư cử; việc chọn Đơn vị quản lý theo sự quyết định của Hội nghị và không phụ thuộc chủ đầu tư có chức năng hoạt động quản lý hay không... Thành viên BQT mang bản chất là người đại diện nên Hội nghị nhà chung cư có quyền bãi nhiệm khi thành viên không còn đủ tín nhiệm; Cư dân có quyền tham dự các buổi họp của BQT.