Bất ngờ diễn biến giá chung cư Hà Nội: Thanh Trì dẫn đầu mức tăng toàn thị trường lên đến 158%, Gia Lâm và Hà Đông cũ tăng 143%

Tại sự kiện mới đây, ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc khu vực miền Nam Batdongsan.com.vn nhận định, xu hướng phát triển hạ tầng, đặc biệt là các tuyến vành đai và cầu vượt sông đang định hình lại bản đồ bất động sản Thủ đô. Theo thống kê của Batdongsan.com.vn, số dự án chung cư khu vực ven các đường vành đai tăng từ khoảng 269 dự án trước năm 2015 lên gần 700 dự án thời điểm hiện tại, tức tăng gần 2,6 lần.

Phân khúc chung cư tiếp tục đóng vai trò “đầu kéo” của thị trường Hà Nội, với tâm điểm dịch chuyển về khu vực vành đai 2 và 3. Trong 11 tháng năm 2025, Nam Từ Liêm (cũ) dẫn đầu về mức độ quan tâm chung cư , theo sau là Hà Đông , Cầu Giấy, Hoàng Mai (cũ).

Điểm đáng chú ý nằm ở diễn biến giá: mức tăng mạnh nhất trong quý 4/2025 không xuất hiện ở nội đô, mà diễn ra tại các địa bàn thuộc vành đai 3. Thanh Trì cũ ghi nhận mức giá rao bán căn hộ phổ biến 74 triệu đồng/m2, tăng tới 158% so với quý 1/2023. Gia Lâm cũ (80 triệu đồng/m2) và Hà Đông cũ (75 triệu đồng/m2) đều có mức tăng trưởng 143%, trong khi Hoài Đức cũ đạt 75 triệu đồng/m2, tương ứng mức tăng 139%.

Diễn biến này vượt xa nhiều quận trung tâm. Tại Ba Đình hay Hai Bà Trưng (cũ), mức tăng chỉ dao động 69-92%, phản ánh xu hướng dòng tiền đang ưu tiên các khu vực có mặt bằng giá thấp và sự hình thành các đại đô thị mới.

Phân khúc nhà riêng lại chứng kiến một “nghịch lý” dù mức độ quan tâm giảm, giá bán vẫn tăng trên hầu hết các khu vực ở Hà Nội. Giá tăng mạnh hơn tại các quận cận trung tâm, nơi mặt bằng giá còn thấp. Cụ thể, đến quý 4/2025, Hà Đông , Hoàng Mai, Bắc Từ Liêm, Long Biên (cũ)… chứng kiến giá rao bán nhà riêng tăng trên 110% so với quý đầu năm 2023.

Ở phân khúc nhà mặt phố, mức độ quan tâm cho thuê trong quý 4/2025 tăng 9% so với quý trước, trong khi quan tâm đến mua bán lại giảm 6%. Mặc dù vậy, tỷ suất lợi nhuận cho thuê nhà mặt phố chưa cải thiện vì giá bán tăng cao trong khi giá thuê đi ngang.

Đáng chú ý, nhu cầu của người mua tại Hà Nội đang có sự dịch chuyển rõ rệt ra ngoài thị trường truyền thống. Dữ liệu Batdongsan.com.vn cho thấy tỷ lệ người Hà Nội tìm kiếm bất động sản tại Thủ đô đã giảm từ 81% trong quý 1/2023 xuống còn 59% vào quý 4/2025. Ngược lại, lượng quan tâm dành cho bất động sản TP.HCM cũ tăng đáng kể, từ 6% lên 20%, đồng thời lượng tìm kiếm tại các tỉnh phía Bắc như Hưng Yên, Bắc Ninh, Quảng Ninh,… cũng đi lên.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, xu hướng này phản ánh nhu cầu mở rộng không gian sống, và tận dụng cơ hội đầu tư từ hạ tầng liên vùng đang hoàn thiện nhanh chóng.