Ra giá cao, nợ xấu khó bán

Thời gian qua, thực hiện Nghị quyết 42 của Quốc hội về đẩy mạnh xử lý nợ xấu, Công ty Quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC) và các ngân hàng (NH) thương mại đã tăng cường đấu giá tài sản thế chấp để thu hồi nợ. Tuy nhiên, không ít thương vụ bất thành, phải đấu giá nhiều lần vì mức giá ban đầu quá cao.

Theo ghi nhận của phóng viên, đến thời điểm này, các bất động sản (BĐS) của Công ty CP Thuận Thảo Nam Sài Gòn và 95 khách hàng cá nhân do VAMC thu giữ và rao bán nhiều lần để thu hồi nợ xấu vẫn chưa tìm được người mua dù giá khởi điểm đã giảm đáng kể qua mỗi lần đấu giá. Các khoản nợ này tính đến giữa tháng 6-2018 là gần 2.400 tỉ đồng, trong đó dư nợ gốc hơn 1.208 tỉ đồng.

Khu phức hợp Saigon One Tower ở trung tâm quận 1, TP HCM hơn 1 năm qua vẫn chưa bán được vì giá bán quá cao Ảnh: TẤN THẠNH

Một dự án BĐS "khủng" khác là khu phức hợp Saigon One Tower ở trung tâm TP HCM, với mức đấu giá được VAMC đưa ra hơn 6.110 tỉ đồng để thu hồi khoản nợ gốc và lãi trên 7.000 tỉ đồng. Dù vậy, hơn một năm trôi qua, đến nay khoản nợ này cũng chưa tìm được người mua vì giá trị tài sản quá lớn, hiếm có nhà đầu tư nào đủ năng lực tài chính.

Lãnh đạo một NH cổ phần lớn tại TP HCM nhìn nhận không dễ tìm được nhà đầu tư cho các khoản nợ xấu có tài sản bảo đảm được định giá quá cao, nhất là dịp cuối năm khi hạn mức tín dụng của nhiều NH đã cạn. Thị trường BĐS trầm lắng cũng khiến việc tìm nhà đầu tư khó khăn hơn.

Trong khi đó, anh Lê Tiến Việt (quận 2, TP HCM), người chuyên săn lùng mua BĐS từ các NH, khẳng định người mua chỉ quyết định tham gia đấu giá khi NH chấp nhận lùi giá khởi điểm về mức hợp lý.

Ông Trần Dũng, Trưởng Phòng Xử lý nợ NH TMCP Sài Gòn (SCB), cho biết để bán một BĐS thế chấp, thông thường các NH thuê tổ chức thẩm định độc lập để định giá. Tiếp đó, NH và bên vay nợ sẽ thỏa thuận về giá và hình thức bán tài sản. Nếu hai bên không đạt được thỏa thuận thì NH phải bán tài sản thế chấp thông qua hình thức đấu giá theo đúng quy định của Nghị quyết 42 về xử lý nợ xấu.

Khi đó, tổ chức thẩm định giá căn cứ vào giá thị trường và một số yếu tố khác để tham mưu cho NH giá bán. Thế nhưng, do mức giá của cơ quan thẩm định giá độc lập đưa ra lại thấp hơn số tiền cần phải thu hồi (bao gồm vốn gốc và lãi) nên khi đấu giá NH thường đưa ra giá khởi điểm cao hơn giá thị trường rất nhiều để phòng rủi ro. Giả sử khách hàng nợ 100 tỉ đồng nhưng cơ quan thẩm định giá độc lập đưa giá khởi điểm là 90 tỉ đồng. Nếu trong các phiên đấu giá đầu tiên, NH bán được BĐS với mức giá này sẽ không giải quyết dứt điểm một khoản nợ xấu mà phải tiếp tục xử lý bằng cách truy lùng các tài sản khác của bên vay để thu giữ…, làm kéo dài thêm thời gian xử lý nợ xấu.

Thế nhưng, theo ông Dũng, pháp luật cho phép qua mỗi phiên đấu giá không thành công, NH được quyền giảm giá bán tài sản cho đến khi có người mua. Điều này lý giải vì sao các phiên đấu giá đầu tiên, NH luôn đưa ra giá khởi điểm rất cao để các phiên tiếp theo giảm dần về mức hợp lý để thu hút người tham gia đấu giá. Khi đó, NH sẽ bán được tài sản với mức giá tốt nhất, giải quyết được một phần hoặc toàn bộ khoản nợ xấu.

Bàn luận về bán đấu giá nợ xấu là BĐS, phó tổng giám đốc phụ trách xử lý nợ của một NH lớn cho biết về nguyên tắc, các NH luôn tính toán thu hồi cả vốn và lãi bằng cách đưa ra giá khởi điểm sao cho vừa đúng hoặc cao hơn với số tiền mà bên vay chưa thanh toán (số tiền vay cộng lãi suất và lãi phạt). Sau đó, NH sẽ giảm dần giá bán trong từng phiên đấu giá, thậm chí có BĐS phải tiến hành tới 5-7 phiên, mỗi phiên giảm 5%-10%, đưa giá khởi điểm về sát với giá thị trường nhằm kích thích người mua.

Trong khi đó, anh Nguyễn Văn Quang - người chuyên mua bán BĐS thế chấp - cho rằng khi bên nợ giao đứt BĐS cho NH rao bán, tức là giá trị BĐS đó đã thấp hơn giá vốn của NH. Do đó, tại các phiên đấu giá đầu tiên, nếu NH đưa ra giá khởi điểm thấp và sau mỗi lần giảm, giá khởi điểm lại thấp hơn giá vốn thì sẽ bất lợi cho họ.

Tương tự, cuối năm 2017, Sacombank chào bán 3 lô đất tại KCN Đức Hòa III (Long An) với giá khởi điểm gần 10.000 tỉ đồng nhưng không bán được. Sau đó, NH này giảm giá gần 800 tỉ đồng mới bán được 3 tài sản này với giá 9.200 tỉ đồng, đồng thời chấp nhận cho bên mua trả chậm trong vòng 7 năm.