Sàn giao dịch bất động sản: Không xảy ra 'bình mới rượu cũ'?

Trước chỉ đạo về việc đưa toàn bộ giao dịch bất động sản lên sàn, giới chuyên gia cho rằng đây là giải pháp then chốt nhằm minh bạch hóa thị trường, chống đầu cơ và kiểm soát giá nhà.

Phóng viên đã có cuộc trao đổi với TS. Trần Xuân Lượng – Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam xung quanh nội dung này.

Muốn giảm giá nhà cần tăng nguồn cung hợp lý

Ông đánh giá như thế nào về yêu cầu đưa giao dịch bất động sản lên sàn để kiểm soát giá?

TS. Trần Xuân Lượng: Tôi cho rằng đây là một chủ trương rất đúng và rất cần thiết trong thời điểm hiện nay, thậm chí có thể nói là bước ngoặt trong công tác quản lý thị trường bất động sản .

Thị trường bất động sản lâu nay thiếu minh bạch, thông tin chắp vá, dẫn tới tình trạng giá bị đẩy cao, tồn tại “hai giá” và đầu cơ trục lợi. Khi tất cả giao dịch được đưa lên sàn, mọi hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê... đều phải qua kênh kiểm soát, từ đó hình thành dữ liệu sống về thị trường.

Chính dữ liệu này sẽ là nền tảng để Nhà nước điều tiết cung – cầu, xác định giá thực và thu thuế chính xác, đồng thời ngăn chặn được tình trạng làm giá, “thổi giá” như hiện nay.

Vậy theo ông, chỉ đạo này cần được thực hiện ra sao để mang lại hiệu quả?

TS. Trần Xuân Lượng : Đưa giao dịch lên sàn là một việc lớn, cần lộ trình và hạ tầng dữ liệu đồng bộ. Trước hết, Chính phủ phải hoàn thành Trung tâm dữ liệu quốc gia về đất đai và nhà ở – đây là nền tảng để các sàn kết nối, chia sẻ thông tin.

Hiện nay, dữ liệu đất đai của chúng ta còn phân tán giữa các bộ ngành, thậm chí nhiều địa phương quản lý thủ công, thiếu cập nhật. Khi chưa có cơ sở dữ liệu thống nhất, thì rất khó để xác định giá trị thật của bất động sản .

Sàn giao dịch quốc gia mà Thủ tướng chỉ đạo xây dựng sẽ là “máy bơm dữ liệu sống”, liên tục cập nhật mọi biến động thị trường, giúp Nhà nước có công cụ theo dõi, phân tích và điều tiết chính xác hơn. Tôi cho rằng giao nhiệm vụ cho Bộ Xây dựng chủ trì, Bộ Nông nghiệp và Môi trường, Bộ Công an phối hợp là hoàn toàn hợp lý.

Một trong những mục tiêu của việc này là kiểm soát giá nhà. Theo ông, làm thế nào để giảm giá nhà hiệu quả và bền vững?

TS. Trần Xuân Lượng: Kiểm soát giá nhà phải tuân theo quy luật cung – cầu của thị trường, giải pháp căn cơ nhất là tăng nguồn cung nhà ở hợp lý. Tôi cho rằng cần cấu trúc lại thị trường theo ba phân khúc:

Thứ nhất là nhà ở xã hội : phải xác định đây là sản phẩm phục vụ người yếu thế, chỉ nên cho thuê hoặc thuê mua, không bán đứt. Các nước phát triển như Singapore, Hàn Quốc, Đức… đều làm như vậy. Việc bán nhà ở xã hội dễ tạo cơ chế xin – cho, làm méo mó chính sách.

Thứ hai là nhà ở bình ổn giá: Đây là loại nhà mới, nằm giữa nhà ở xã hội và nhà ở thương mại, dành cho người thu nhập trung bình. Nhà nước cần hỗ trợ giảm chi phí đầu vào – như giá đất, thuế, thủ tục hành chính, chi phí tài chính – để hạ giá bán xuống mức hợp lý, khoảng 30 triệu đồng/m2 thay vì 60–100 triệu đồng/m2 như hiện nay.

Thứ ba là nhà ở thương mại: để thị trường tự quyết, Nhà nước chỉ quản lý bằng cơ chế đấu giá, đấu thầu minh bạch.

Khi nguồn cung được chia lớp rõ ràng, giá nhà sẽ tự cân bằng, người dân có thêm lựa chọn, còn thị trường thì bớt méo mó.

Hành vi đầu cơ, thổi giá hay mua bán “ngầm” không đất sống?

Khi sàn giao dịch quốc gia hoạt động, thị trường sẽ thay đổi thế nào thưa ông?

TS. Trần Xuân Lượng: Sàn giao dịch quốc gia sẽ thay đổi toàn bộ cách Nhà nước quản lý thị trường. Tất cả thông tin về thửa đất, căn hộ, lịch sử giao dịch, quy hoạch… đều được số hóa, gắn mã riêng như chứng khoán. Khi đó, mỗi bất động sản đều có “chứng minh thư” riêng.

Toàn bộ quy trình – từ đăng ký, định giá, công chứng, cấp sổ, đến nộp thuế – có thể thực hiện điện tử, truy xuất minh bạch. Việc thu thuế chuyển nhượng, thuế tài sản cũng dễ dàng hơn vì dữ liệu có sẵn.

Ở tầm vĩ mô, đây là bước chuyển từ quản lý cảm tính sang quản lý bằng dữ liệu. Khi giá và giao dịch đều được soi chiếu công khai, các hành vi đầu cơ, thổi giá hay mua bán “ngầm” sẽ không còn đất sống.

Theo ông, để sàn vận hành hiệu quả, có cần thay đổi cơ chế hành nghề môi giới không?

TS. Trần Xuân Lượng: Chắc chắn là có. Một thị trường minh bạch phải có đội ngũ nhân sự hành nghề chuyên nghiệp. Tôi đề xuất phân hạng chứng chỉ môi giới theo mô hình quốc tế – như ở Mỹ, phải có “broker” và “salesperson” (hỗ trợ nghiệp vụ). Chỉ những broker được đào tạo, cấp phép mới được quyền truy cập, thực hiện giao dịch trên sàn. Dưới họ là các “salesperson”. Cách làm này vừa nâng cao chất lượng nghề, vừa giúp Nhà nước dễ quản lý thay vì cấp tràn lan hàng triệu chứng chỉ như hiện nay.

Bên cạnh đó, sàn quốc gia nên hoạt động theo mô hình điện tử mở, chỉ thu thập và xác thực thông tin, tránh trở thành “xin – cho” hay độc quyền dữ liệu. Nhà nước giữ vai trò giám sát, còn doanh nghiệp, tổ chức môi giới được quyền tham gia, đóng góp dữ liệu, nhận mã giao dịch, và chịu trách nhiệm về tính xác thực.

Theo ông, đâu là yếu tố quyết định sự thành công của chủ trương này?

TS. Trần Xuân Lượng: Yếu tố then chốt là minh bạch dữ liệu và thực thi nghiêm túc. Nếu sàn chỉ tồn tại hình thức, không có dữ liệu thật thì sẽ không khác gì “bình mới rượu cũ”.
Chúng ta cần coi dữ liệu đất đai và nhà ở là tài sản quốc gia đặc biệt, vừa để quản lý thị trường, vừa là nguồn tài nguyên có thể khai thác – phục vụ quy hoạch, phát triển đô thị, hoặc thậm chí bán dữ liệu phân tích cho doanh nghiệp.

Chỉ đạo của Thủ tướng lần này thể hiện tư duy quản lý mới, lấy minh bạch và dữ liệu làm nền tảng. Khi mọi giao dịch được soi chiếu công khai, giá nhà sẽ dần trở về giá trị thực, góp phần ổn định thị trường và đảm bảo an sinh xã hội.

Xin cảm ơn ông!