Siết chặt thị trường tín dụng bất động sản

29/12/2019 14:01
Theo quy định hiện hành của Ngân hàng Nhà nước (NHNN), tín dụng bất động sản (BĐS) là các khoản vay ngân hàng với mục đích đầu tư bất động sản và sinh lợi trên bất động sản đó. Các khoản cho cá nhân vay tự mua nhà, sửa nhà (không phục vụ mục đích bán, cho thuê) được các ngân hàng xếp vào nhóm tín dụng tiêu dùng…
Siết chặt thị trường tín dụng bất động sản - Ảnh 1.

Các khoản cho cá nhân vay tự mua nhà, sửa nhà (không phục vụ mục đích bán, cho thuê) được các ngân hàng xếp vào nhóm tín dụng tiêu dùng…

Những động thái nổi bật trên thị trường tín dụng bất động sản năm 2019

Theo báo cáo của NHNN gửi tới Kỳ họp thứ 8, Quốc hội khóa XIV, tổng dư nợ tín dụng BĐS tăng cao hơn mức tăng tổng dư nợ tín dụng toàn bộ nền kinh tế, cụ thể: Đến ngày 30-9-2019, tổng dư nợ tín dụng toàn hệ thống ngân hàng tăng 9,4% so với cuối năm 2018; tín dụng bất động sản chiếm  7-8% tổng dư nợ nền kinh tế và nếu tính bao gồm cả các khoản vay với mục đích kinh doanh và mục đích vay mua nhà để ở, thì vào khoảng hơn 1,5 triệu tỷ đồng, tăng 14,58% so với cuối năm 2018 (cao gần gấp đôi tốc độ tăng trưởng tín dụng chung) và chiếm 19,14% tổng dư nợ nền kinh tế…

Thực tế, việc tách tín dụng đầu tư, kinh doanh BĐS với tín dụng tiêu dùng (chủ yếu cho vay mua nhà ở) là cần thiết để nhìn nhận và quản lý đúng về thị trường ngày càng lành mạnh. Nói cách khác, sự chuyển đổi cơ cấu tín dụng BĐS từ cho vay các chủ đầu tư, sang cho người dân vay tiêu dùng là tích cực, giúp hạn chế rủi ro cho ngân hàng, giảm nguy cơ bong bóng của thị trường BĐS. Rủi ro từ cho vay cá nhân vẫn có, nếu có những khách hàng vay tiền ngân hàng để “ôm” hàng chục BĐS. Rủi ro cho vay cá nhân sẽ ít hơn rủi ro cho vay chủ đầu tư BĐS. Tuy vậy, việc cho vay vào lĩnh vực BĐS dưới danh nghĩa tín dụng tiêu dùng có thể làm méo mó bức tranh tín dụng BĐS, khiến các cơ quan quản lý đánh giá không chính xác về mức độ rủi ro của tín dụng BĐS. Đó cũng chính là lý do mà  năm 2019, Chính phủ yêu cầu tổng hợp 2 chỉ số này vào một, nhằm chủ động hơn trong nhận diện rủi ro cho vay BĐS và yêu cầu kiểm soát chặt chẽ tín dụng BĐS, các dự án quy mô lớn, chỉ xem xét các dự án vay vốn khả thi, thận trọng cho vay nhà đầu tư thứ cấp.

Thực tế trên đòi hỏi xiết chặt hợp lý quy mô và điều kiện tín dụng BĐS. Tín dụng tiêu dùng có đặc thù rủi ro cao (đặc biệt là tín dụng tiêu dùng phục vụ nhu cầu bất động sản) do thời hạn cho vay thường dài hạn, việc sử dụng vốn vay tiêu dùng không tạo ra thu nhập, nguồn trả nợ chủ yếu từ các nguồn thu nhập khác của khách hàng..., nên việc mở rộng tín dụng tiêu dùng cần xem xét thận trọng để đảm bảo an toàn hoạt động của từng ngân hàng, cũng như toàn hệ thống.

Siết chặt thị trường tín dụng bất động sản - Ảnh 2.


“Trong 11 tháng năm 2019, cả nước có 603 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hoàn tất thủ tục phá sản, tăng 38% so cùng kỳ năm 2018”.

Tổng cục Thống kê Thông tư 22/2019/TT-NHNN vừa được NHNN ban hành ngày 15-11-2019 thay thế Thông tư 36/2014/TT-NHNN quy định về các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài (hiệu lực từ ngày 1-1-2020) có một số điểm mới. Theo đó: NHNN quy định lộ trình áp dụng tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung - dài hạn từ ngày 1-1-2020 đến ngày 30-9-2020 là 40%; từ ngày 1-10-2020 đến ngày 30-9-2020 là 37%; từ ngày 1-10-2021 đến ngày 30-9-2022 là 34% và kể từ ngày 1-10-2022 sẽ giảm xuống 30%.

Tỷ lệ dư nợ cho vay so với tổng tiền gửi của các ngân hàng thương mại được nâng từ 80% lên 85%; tăng hệ số rủi ro khi kinh doanh bất động sản từ 150% lên 200%, bên cạnh áp dụng hệ số rủi ro từ 50-150% với các khoản vay cá nhân phục vụ mua nhà.

Đối với các khoản phải đòi khác như đối với cá nhân phục vụ đời sống mà tổng số tiền thỏa thuận cho vay/mức cho vay tại các hợp đồng tín dụng của khách hàng đó từ 4 tỷ đồng trở lên (sau khi trừ đi khoản phải đòi của khách hàng đó đã áp dụng hệ số rủi ro 50%) sẽ bị áp hệ số rủi ro 120%, có hiệu lực từ ngày 1-1-2020 đến hết ngày 31-12-2020 và sau đó sẽ nâng lên 150% kể từ ngày 1-1-2021.

Hệ số rủi ro 100% vẫn được áp dụng đối với các khoản cho vay phục vụ đời sống có tổng số tiền thỏa thuận cho vay/mức cho vay tại các hợp đồng tín dụng của khách hàng dưới 4 tỷ đồng để đáp ứng nhu cầu tiêu dùng, đời sống của người dân. Việc tăng hệ số rủi ro sẽ tạo động lực cho các ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài sớm chuẩn bị sẵn sàng cho việc áp dụng và tuân thủ chuẩn mực an toàn Basel II.

Siết chặt thị trường tín dụng bất động sản - Ảnh 4.

Loại bớt doanh nghiệp bất động sản “yếu ớt” về tài chính

Động thái trên của NHNN giúp loại bớt khỏi thị trường BĐS những doanh nghiệp “yếu ớt” về tài chính, kiểu “tay không bắt giặc” (theo Tổng cục Thống kê, trong 11 tháng năm 2019, cả nước có 603 doanh nghiệp kinh doanh BĐS hoàn tất thủ tục phá sản, tăng 38% so cùng kỳ năm 2018); Đồng thời, tạo áp lực buộc doanh nghiệp kinh doanh BĐS chủ động tìm kiếm các nguồn vốn lành mạnh trong dài hạn, trước hết là nguồn vốn chủ sở hữu, vốn từ quỹ đầu tư và từ khách hàng.

Ngoài dòng vốn tín dụng ngân hàng, thị trường còn chứng kiến sự gia tăng dòng vốn mới từ nhiều kênh: FDI, vốn tư nhân, M&A, phát hành trái phiếu… Tính tới đầu tháng 9-2019, các doanh nghiệp BĐS phát hành khoảng 37.000 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp. Có tới 41% doanh nghiệp bất động sản trên thị trường (44/108 doanh nghiệp) đã tham gia chào bán trái phiếu doanh nghiệp. Các ngân hàng cũng chi tới 7.410 tỷ đồng để mua trái phiếu doanh nghiệp bất động sản, chiếm 20,1% tổng lượng trái phiếu mà doanh nghiệp bất động sản phát hành (chính đây cũng là điểm đáng quan ngại khiến NHNN đã có động thái kiểm soát, định hướng kiềm tỏa dòng vốn này).

Việc tách tín dụng đầu tư, kinh doanh bất động sản với tín dụng tiêu dùng (chủ yếu cho vay mua nhà ở) là cần thiết để nhìn nhận và quản lý đúng về thị trường ngày càng lành mạnh. Nói cách khác, sự chuyển đổi cơ cấu tín dụng bất động sản từ cho vay các chủ đầu tư, sang cho người dân vay tiêu dùng là tích cực, giúp hạn chế rủi ro cho ngân hàng, giảm nguy cơ bong bóng của thị trường bất động sản.

Tin mới

Ma trận 16 xe giá 600-900 triệu đồng: Mitsubishi Destinator về Việt Nam 'chen chân' vào đâu?
9 giờ trước
Giá bán của Mitsubishi Destinator khi về Việt Nam đang là vấn đề được nhiều người quan tâm.
Cận cảnh iPhone 17 Pro Max với màu sắc hoàn toàn mới
8 giờ trước
Hình ảnh được cho là linh kiện cụm camera của iPhone 17 Pro và iPhone 17 Pro Max vừa rò rỉ, hé lộ 4 tùy chọn màu sắc mà Apple đang thử nghiệm cho dòng sản phẩm cao cấp sắp tới.
Hãng xe xây nhà máy 20.000 tỷ tại Việt Nam ra mắt mẫu SUV tiết kiệm xăng: chạy full nhiên liệu 1.500 km, thách thức Mazda CX-5
6 giờ trước
Mẫu SUV mới có phạm vi hoạt động hoàn toàn bằng điện là 220 km và phạm vi hoạt động toàn diện là 1.500 km.
BMW X3 tăng giá hơn 300 triệu đồng nhưng vẫn rẻ hơn GLC 300, thêm cảnh báo điểm mù
5 giờ trước
Giá bán BMW X3 bất ngờ tăng sau khi ra mắt thị trường chưa đầy 2 tháng.
Điện thoại gập không còn là "đồ chơi nhà giàu": Galaxy Z Fold7 và Flip7 khiến người Việt chịu chi hơn bao giờ hết, xếp hàng từ tận 7 giờ sáng để mua máy mới
4 giờ trước
Ngày 26/7, dòng Galaxy Z series thế hệ mới chính thức mở bán tại Việt Nam, nhưng không đơn thuần là chuyện mở bán, sự kiện này cho thấy người dùng đã dần sẵn sàng nâng cấp sang điện thoại gập. Điều gì khiến hàng loạt khách hàng xếp hàng nhận máy sớm?

Tin cùng chuyên mục

Tỷ phú Jack Ma đạp xe dạo phố đêm, “bóc” giá xe mà choáng
14 giờ trước
Hình ảnh giản dị, gần gũi của tỷ phú Jack Ma trong một video được chia sẻ gần đây khiến nhiều người bất ngờ.
Đua nhau đổi xe máy xăng lấy xe điện, các hãng đem xe xăng đi đâu?
1 ngày trước
Nhiều người thắc mắc sau khi bên thu xe máy xăng với số lượng khá lớn, các hãng sẽ mang số xe này đi đâu?
Better Choice Awards 2024: Giải thưởng đã trao, sản phẩm giờ ra sao?
2 ngày trước
Giải xong không phải là hết: Những cái tên được vinh danh tại Better Choice Awards 2024 đang chứng minh rằng lựa chọn của người tiêu dùng, và hội đồng thẩm định, là hoàn toàn có cơ sở.
Nhộn nhịp thị trường xe điện
2 ngày trước
Những ngày qua, thị trường xe điện TPHCM dần sôi động, nhất là khi chính quyền thành phố quyết tâm hiện thực hóa mục tiêu chuyển đổi 400.000 xe máy xăng sang xe điện trong giai đoạn 2026 - 2030.