Siết hay không siết tín dụng bất động sản?

Theo đánh giá của Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam, cơ cấu tín dụng bất động sản đã có sự chuyển dịch theo hướng tích cực trong thời gian vừa qua, gần 70% là phục vụ mục đích tiêu dùng, tự sử dụng, còn lại là cho vay kinh doanh bất động sản. Mặc dù dư nợ của hoạt động kinh doanh bất động sản chỉ chiếm khoảng 7% trên tổng dư nợ tín dụng, song tài sản bảo đảm bằng bất động sản chiếm tỷ trọng lớn tới 80% trong tổng tài sản thế chấp mà các ngân hàng đang quản lý.

Siết hay nới lỏng tín dụng là một vấn đề vô cùng hệ trọng cần được nghiên cứu một cách nghiêm túc

Gần đây, có rất nhiều thông tin về vấn đề "siết" tín dụng bất động sản với nhiều quan điểm, góc nhìn khác nhau. TS. Lê Xuân Nghĩa, chuyên gia kinh tế cho rằng, chúng ta đã nghe thấy rất nhiều thông tin liên quan đến các thị trường tài sản nói chung, đặc biệt là thị trường bất động sản, nhất là sau vụ Tân Hoàng Minh. Đồng thời, cũng có nhiều thông tin về việc Ngân hàng Nhà nước và các ngân hàng thương mại đang siết dần tín dụng bất động sản... Dù chưa biết có siết hay không, nhưng các cơ quan hữu quan của Chính phủ cần có sự phân tích thấu đáo về thị trường bất động sản, để quyết định nên thực hiện chính sách nào.

Chúng ta thấy, thị trường bất động sản sau một thời gian dư cung từ năm 2013 - 2018 và bắt đầu từ năm 2018 đến nay lại chuyển sang thiếu hụt, nguồn cung thấp so với nhu cầu. Còn năm 2021, nguồn cung suy giảm trầm trọng ở cả Hà Nội và TP Hồ Chí Minh cũng như các tỉnh. Nguyên nhân rất đơn giản, vì đất đai ngày càng khan hiếm, cấp phép các dự án ít đi. Nếu trước đây, mỗi năm Hà Nội cấp phép khoảng 40 - 50 dự án, thì bây giờ chỉ khoảng 4-5 dự án. Nếu chúng ta siết cả tín dụng của nguồn cung này nữa, thì càng làm cho nguồn cung tiếp tục suy yếu, kể cả trái phiếu doanh nghiệp hay tín dụng ngân hàng nói chung, trong khi cầu vẫn tiếp tục tăng cao.

Thị trường bất động sản có đặc điểm là, nếu đường cung và đường cầu chạy song song không gặp nhau được, mà chỉ có thị trường bất động sản mới có hình thái chạy song song này, sẽ dẫn đến bong bóng hoặc dẫn đến đóng băng thị trường. Hậu quả lớn nhất là giá bất động sản sụp đổ. Khi người ta kỳ vọng giá bất động sản tiếp tục tăng nên cứ giữ bất động sản lại không bán, ai cũng hét giá trên trời mà không có giao dịch nào thành công, đến một lúc nào đó đường cầu chạy theo cung bị "hụt hơi", thì toàn bộ thị trường sẽ đóng băng, giá bất động sản sẽ sụt giảm nghiêm trọng như năm 2011 – 2012.

"Cuối cùng, toàn bộ tài sản thế chấp trong hệ thống ngân hàng sẽ suy giảm mạnh, không còn đủ khả năng để bao phủ cho các khoản nợ của ngân hàng thương mại, thì nguy cơ đổ bể lớn nhất không phải là thị trường bất động sản mà chính là các ngân hàng. Điều đó cũng có thể dẫn tới đổ bể các tham vọng tăng trưởng hiện nay của Việt Nam. Chính vì thế, tôi cho rằng siết hay nới lỏng tín dụng là một vấn đề vô cùng hệ trọng mà các quốc gia phải làm rất cẩn thận. Ngay cả tại Mỹ, lạm phát đã lên tới 8,2 - 8,3%, là mức cao ngất ngưởng kể từ năm 1980 đến nay, nhưng khi điều chỉnh lãi suất họ cũng rất thận trọng. Chỉ điều chỉnh 0,5% một và coi đó là mức điều chỉnh lớn.

Hiện tại, chúng ta chưa biết thái độ của Chính phủ cũng như của Ngân hàng Trung ương về tín dụng bất động sản ra sao trong tương lai gần, nhưng đây là một vấn đề cần được nghiên cứu một cách nghiêm túc, phải đưa ra biện pháp hữu hiệu, nếu không chính thị trường tài sản có vấn đề sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến hệ thống ngân hàng", TS. Lê Xuân Nghĩa nhấn mạnh.

Cũng có ý kiến cho rằng, hiện nay chưa có hiện tượng siết tín dụng, mà do tín dụng trong quý 1 đã hết, nên các ngân hàng dừng lại hoặc sẽ theo sát một số dự án không có tính pháp lý... Về vấn đề này, vị chuyên gia đánh giá, tổng tín dụng trung dài hạn của hệ thống ngân hàng vào khoảng trên 3 triệu tỷ đồng, chia đều cho tất cả các lĩnh vực trong đó dành cho lĩnh vực bất động sản cao lắm khoảng 15%, là khoảng nửa triệu tỷ, con số quá bé so với trái phiếu doanh nghiệp dành cho bất động sản lên tới 1,4 triệu tỷ. Nhưng dù sao, đây cũng là nguồn vốn trung dài hạn bổ sung rất lớn cho thị trường bất động sản, nên nói siết tín dụng còn hàm ý là siết cả trái phiếu doanh nghiệp.

Bất động sản chiếm tỷ trọng lớn trong nền kinh tế, nên khi có vấn đề gì cả nên kinh tế cũng lao đao

"Vào thời điểm này, đụng đến chuyện siết trái phiếu doanh nghiệp là một việc làm vô cùng nguy hiểm, hành động đó có thể dẫn đến sự sụp đổ thị trường tài sản và hậu quả còn tồi tệ hơn là siết tín dụng trung dài hạn của ngân hàng đối với bất động sản", vị chuyên gia khẳng định.

Đưa ra góc nhìn của mình, ông Nguyễn Thế Điệp - Ủy viên ban chấp hành hiệp hội bất động sản Việt Nam chia sẻ, chúng ta đã có những bài học của những năm 2009, 2010 và 2013. Khi đó thị trường quá nóng, nên chúng ta đã siết tín dụng cùng với  cả đầu tư công, dẫn đến hậu quả rất nặng nề. Tại vì bất động sản chiếm tỷ trọng lớn trong nền kinh tế, nên khi có vấn đề gì cả nên kinh tế cũng lao đao.

Điều quan trọng nhất hiện nay là chúng ta không nên dùng từ "siết". Trong thị trường bất động sản hiện đang có rất nhiều phân khúc, như chung cư, phân lô bán nền, du lịch, dịch vụ,... Có những phân khúc cung không thoải mãn với cầu, trong bối cảnh Việt Nam đang ở giai đoạn đô thị hóa lớn, cần nguồn lực cho ngành bất động sản. Do đó, về mặt vĩ mô, cơ quan quản lý nhà nước cần điều tiết như thế nào để đi đúng hướng, không để thị trường nóng quá, cũng không bị lạnh quá, đó mới là vấn đề phải chú trọng.

"Ví dụ, với phân khúc nhà ở giá rẻ hoặc nhà ở xã hội, cần phải bơm nhiều tiền hơn nữa và tạo động lực cho nó phát triển, tạo cơ chế chính sách để các doanh nghiệp tiếp cận được đất đai, thỏa mãn vấn đề có lời, đồng thời người mua cũng được tạo điều kiện có nguồn để mua. Như chúng ta đã biết, trong 2-3 năm vừa qua, các dự án có rất ít bởi nhiều nguyên nhân, nhưng đây cũng là điểm yếu của lĩnh vực bất động sản. Vì chu kỳ của bất động sản là 3 năm, 5 năm hoặc 10 năm liên tục phải như một dòng chảy, phải có thanh khoản. Chỉ cần dừng lại khoảng 50% là đã gây ra thiếu hụt rất nhiều, dẫn đến việc cung không đủ cầu và hệ quả là giá cả tăng cao, kéo theo nhiều hệ lụy khác nữa.

Bất động sản không phát triển sẽ ảnh hưởng đến 30 - 40 ngành nghề liên quan. Tôi cho rằng, đối với chúng ta hiện nay, thị trường bất động sản có tỷ trọng rất lớn trong nền kinh tế, nên một vài vấn đề trên thị trường chứng khoán, hay phát hành trái phiếu như vừa qua không làm ảnh hưởng nhiều, mà nó chỉ chiếm đâu đó từ 1-2% của thị trường. Càng không thể lấy đó làm luận điểm để siết hoặc hạn chế, mà cần hoàn chỉnh về cơ chế chính sách, tạo động lực cho bất động sản tiếp tục phát triển", ông Nguyễn Thế Điệp cho hay.