Chuyên gia bật mí loại hình bất động sản ít chịu ảnh hưởng nhất nếu tín dụng 2023 vẫn khó

Có trong tay hơn 5 tỷ đồng sau khi bán 3 lô đất tỉnh, ông Mạnh Quốc (nhà đầu tư ở Bắc Ninh) quyết định gửi tiền vào ngân hàng với kỳ hạn 3 tháng mà không dám đầu tư vào kênh nào, chẳng hạn như vàng, chứng khoán, bất động sản...

Tuy nhiên, ông Quốc cũng đang khá băn khoăn không biết khi đến hết kỳ hạn nên gửi tiếp để hưởng lãi suất cao hay đi "săn" bất động sản giảm giá.

"Theo tìm hiểu của tôi, đất nền vùng ven đã giảm giá khá nhiều. Cách đây 4-5 tháng, tôi trả một lô đất nền dự án ở Bắc Ninh giá 2,3 tỷ mà họ nhất định không bán và giữ lại vì nghĩ còn tăng tiếp. Nhưng đến nay, chủ lô đất đó giảm giá 400 triệu, còn 1,9 tỷ đồng nhưng cũng không tìm được người mua. Tuy nhiên, tôi vẫn đăng băn khoăn chưa dám xuống tiền vì lo ngại giá còn xuống tiếp", ông Quốc cho biết.

Dù nhận thấy giá bất động sản đã giảm nhưng không riêng gì ông Quốc mà nhiều nhà đầu tư khác vẫn phân vân, chưa dám xuống tiền đầu tư. Nguyên nhân là do khó khăn về tín dụng thời gian qua đã ảnh hưởng đến thanh khoản của nhiều loại hình bất động sản, khiến giới đầu tư khá cân nhắc cho các khoản đầu tư mới.

Theo giới chuyên gia bất động sản nhận định, hiện nay là thời điểm các nhà đầu tư cơ cấu lại dòng tiền và tính toán phân bổ như thế nào để dòng tiền đảm bảo sự an toàn trước khi sinh lời. Giữa tình cảnh thị trường như hiện nay, người mua không thể mạo hiểm nên bây giờ trước khi tính bỏ tiền vào phân khúc nào họ phải tính ít nhất dòng tiền không bị lỗ, tức là mua xong bán lại không lỗ rồi mới tính đến bài toán sinh lời.

Do đó, nếu tín dụng 2023 vẫn bị siết chặt, ông Lê Đình Hảo, Giám đốc Khối Kinh doanh Batdongsan.com.vn cho rằng nên đầu tư vào bất động sản liên quan hạ tầng khu công nghiệp như khu nhà ở cho công nhân, chuyên gia, dịch vụ thương mại, logistic, hạ tầng bến bãi...

"Sau đại dịch Covid-19, hầu hết chính sách điều tiết vĩ mô của Chính phủ đều hướng đến việc tạo công ăn việc làm để an sinh xã hội, phục hồi nền kinh tế, bất động sản cũng sẽ "ăn theo" xu hướng này", ông Hảo cho hay.

Một loại hình tiềm năng khác, theo ông Hảo, là nhà phố tại những nơi có hạ tầng dân cư hiện hữu, liên kết vùng tốt. Trong bối cảnh dòng tiền eo hẹp như hiện nay, sẽ có sự sàng lọc tự nhiên về những giỏ hàng đang mở bán.

"Khi thị trường khó khăn, người mua có xu hướng tìm những sản phẩm an toàn nhất rồi mới tính đến khả năng sinh lời. Do đó, những sản phẩm có vị trí tốt, đáp ứng đúng nhu cầu, khả năng tạo dòng tiền và thanh khoản tốt hơn...sẽ nhận được sự ưu tiên của người mua", ông nói.

Những bất động sản này không chỉ tăng giá theo thời gian mà còn tạo ra dòng tiền cho nhà đầu tư. Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy, giá thuê và mức độ quan tâm nhà phố tại hầu hết quận, huyện, TP ở TP.HCM và Hà Nội đều tăng, nâng tỷ suất lợi nhuận cho thuê của phân khúc này về mức tiệm cận con số trước đại dịch, hiện khoảng 2,9-3%/năm.

Ngoài ra, nếu xét ở ngắn hạn, căn hộ chung cư đáp ứng tốt nhu cầu thực, giá hợp lý ở những dự án sơ cấp cũng là một phương án, lợi thế đầu tư.

Nếu nhìn nhận lạc quan hơn với kịch bản tín dụng được gỡ khó trong năm sau, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam cho rằng, thực tế trên thị trường bất động sản, những loại hình đầu tư tạo ra lợi nhuận nhiều thì cũng đi kèm với rủi ro nhiều - "high - risk, high - return".

Chuyên gia cho rằng, khi siết tín dụng, loại hình nào bị ảnh hưởng nhiều nhất thì khi nới lỏng loại hình đó sẽ được thuận lợi. Câu chuyện là khi nới lỏng hay siết tín dụng thì cần tìm loại hình đầu tư ít chịu ảnh hưởng nhất. Thị trường hiện đang tập trung vào vấn đề về giá, an cư nhiều hơn, nên loại hình nào đảm bảo cả hai tiêu chí này thì dù "nới" hay "siết" cũng ít chịu ảnh hưởng nhất.

Ông Tuấn chỉ ra, một trong những loại hình bị ảnh hưởng nhiều nhất khi siết tín dụng là đất nền. Đây là loại hình có tính đầu cơ cao, không cần có dòng tiền hàng tháng nhưng lợi suất tại những khu vực tiềm năng, có hạ tầng tốt thì luôn có tốc độ tăng trưởng giá rất cao.

Vị chuyên gia này cho biết, loại hình thứ hai bị ảnh hưởng tương đối mạnh thời gian qua đó là bất động sản nghỉ dưỡng nên đây cũng sẽ là loại hình đầu tư thuận lợi khi nới room tín dụng. Kỳ vọng trong tương lai khi nới lỏng tín dụng, các chủ đầu tư sẽ có thêm nguồn lực để đầu tư vào thị trường nghỉ dưỡng thì đây sẽ là loại hình có sự tăng trưởng tốt.

Ngoài đất nền và bất động sản nghỉ dưỡng, nhóm sản phẩm chung cư cao cấp hoặc nhà phố có giá trị cao cũng được hưởng lợi khi nới room tín dụng.

"Đây là loại hình thường xuyên được các nhà đầu tư lựa chọn. Số lượng nguồn cung ngày càng hạn chế và giá cao cũng là một trong những điểm tích cực với các nhà đầu tư lướt sóng hoặc tìm kiếm tăng trưởng lợi nhuận vì nhóm này cần đòn bẩy tài chính rất lớn", ông Tuấn cho biết.