Siết vay mua nhà thứ hai: Phanh đừng để thị trường nhà đất ‘tắt máy’

Rủi ro đánh nhầm đối tượng

Nhìn theo khía cạnh tích cực thì biện pháp giới hạn tỷ lệ vay với căn nhà thứ hai, thứ ba không chỉ “hạ nhiệt” hành vi lướt sóng mà còn điều chỉnh lại cấu trúc rủi ro của thị trường. Khi đòn bẩy bị thu hẹp, quyết định mua nhà thêm sẽ phải dựa trên sức khỏe tài chính thực sự thay vì kỳ vọng giá tăng ngắn hạn. Ngân hàng vì thế cũng dịch chuyển từ cho vay theo tài sản thế chấp sang cho vay theo khả năng trả nợ, giảm rủi ro đạo đức và nợ xấu tiềm ẩn. 

Ở tầng hệ thống, đây là một lớp đệm an toàn giúp hấp thụ các cú sốc chu kỳ như giá không dễ bị đẩy lên bằng vốn vay rẻ. Còn khi thị trường chững lại, mức giảm cũng bớt đột ngột do không bị ép bán để trả nợ. Dưới góc độ pháp lý, Nhà nước đang sử dụng biện pháp kỹ thuật để kiểm soát rủi ro tài chính, giúp thị trường ổn định mà không phải mệnh lệnh hành chính. Động thái này thể hiện sự tôn trọng quyền sở hữu và tự do kinh doanh nhưng đặt ra tiêu chuẩn an toàn cho dòng vốn. Tác dụng rõ nét nhất của chính sách này là ở phân khúc giao dịch ngắn hạn nơi đòn bẩy là nhiên liệu chính. Một khi không thể vay sâu để đặt cọc, “sang tay” thì biên lợi nhuận kỳ vọng của đầu cơ sẽ mỏng đi, nhường chỗ cho người mua ở thực và nhà đầu tư dài hạn. Mặt bằng giá theo đó bớt bị kéo bởi tin đồn, trở về quỹ đạo phản ánh giá trị sử dụng, vị trí, tiện ích và khả năng chi trả. Tác dụng này mạnh hơn nếu chính sách đi kèm các cơ chế minh bạch như mọi giao dịch qua kênh số có đối soát thuế, ngân hàng, đất đai; hóa đơn điện tử và thanh toán qua tài khoản loại bỏ “hai giá”.

Ở tầng vi mô, giới hạn vay còn khuyến khích kỷ luật tài chính của chính người mua đó là tăng tỷ lệ vốn tự có, dự phòng dòng tiền tốt hơn, tính toán kỹ bài toán khai thác cho thuê thay vì mua để bỏ trống. Với chủ đầu tư, tín hiệu tín dụng thận trọng buộc phải cơ cấu sản phẩm theo nhu cầu ở thực và tầm tiền của số đông, thay vì chạy theo phân khúc siêu cao cấp để tối đa hóa biên lợi nhuận ngắn hạn. Khi nguồn cung dịch chuyển đúng phân khúc, mục tiêu ổn định giá trở nên bền vững hơn. Nhà nước không đi mua thay, bán thay cho thị trường mà đặt hàng rào an toàn cho tín dụng, buộc mọi chủ thể phải tính đủ rủi ro trước khi xuống tiền. Cách làm này dung hòa được hai mục tiêu tưởng chừng đối lập là kiềm chế đầu cơ để bảo vệ người ở thực, đồng thời bảo toàn sức sống của thị trường bằng việc giữ nguyên quyền giao dịch hợp pháp dưới những tiêu chuẩn an toàn rõ ràng, dự đoán được. 

Từ góc nhìn ngược chiều, chính sách siết vay mua nhà thứ hai nếu áp dụng cơ chế đếm số căn một cách cơ học, rủi ro lớn nhất là đánh nhầm đối tượng. Không phải ai sở hữu căn nhà thứ hai cũng là người đầu cơ. Nhiều gia đình đổi nhà để rút ngắn quãng đường đi làm nhưng tạm giữ căn cũ chờ bán cho đúng giá; nhiều trường hợp mua thêm nhà cho cha mẹ cao tuổi, cho con đi học hoặc để cho thuê dài hạn như một khoản đầu tư ổn định. Nếu chỉ nhìn số lượng căn mà không soi vào mục đích sử dụng, dòng tiền và khả năng trả nợ, chính sách dễ đối xử như nhau với các hành vi khác nhau. Vô hình trung đánh thẳng vào nhu cầu ở thực. 

Vướng mắc thứ hai đến từ năng lực dữ liệu. Khi cơ sở dữ liệu đất đai, dân cư và ngân hàng chưa liên thông, việc xác định căn thứ mấy không hề đơn giản. Cùng một hộ có thể đứng tên nhiều người. Có trường hợp đồng sở hữu; có cấu trúc ủy quyền, góp vốn hay “đứng tên giùm”. Mỗi biến thể pháp lý ấy đều làm tăng chi phí tuân thủ cho người dân và ngân hàng kéo dài thời gian thẩm định, mở ra kẽ hở lách luật như chia nhỏ sở hữu, mượn tên, chuyển nhượng vòng.

Tác động thứ ba mang tính dây chuyền. Siết cầu đột ngột khiến doanh nghiệp thận trọng đưa hàng, đặc biệt ở phân khúc trung và cao cấp vốn phụ thuộc thanh khoản. Dự án mới có thể chậm lại, công trường giãn tiến độ, chuỗi vật liệu, xây dựng, việc làm bị ảnh hưởng. Trong khi đó, nếu cung nhà ở vừa túi tiền không được mở nhanh bằng cải cách thủ tục và quỹ đất phù hợp, mặt bằng giá chưa chắc đã giảm, giao dịch ít đi nhưng giá vẫn neo cao do khan hàng, còn người mua thật bị kẹt giữa lãi vay và thiếu lựa chọn. Không loại trừ khả năng tín dụng bị đẩy sang kênh phi chính thức làm tăng rủi ro người vay và khó kiểm soát an toàn hệ thống. 

Không trông chờ vào một mệnh lệnh hành chính đơn lẻ mà phải đồng bộ giải pháp

Nhìn ra quốc tế, bài học nhất quán là đa công cụ nhưng một mục tiêu. Làm nguội thị trường không thể trông vào một mệnh lệnh hành chính đơn lẻ mà phải phối hợp các đòn bẩy tài chính, thuế và cung hàng. Thay vì đếm số căn để siết một cách cơ học, nhiều nước chọn cách siết đòn bẩy theo rủi ro khi đặt trần tổng nghĩa vụ nợ so với thu nhập và điều chỉnh hệ số vay trên giá trị tài sản theo khu vực, chu kỳ và hồ sơ tín dụng của người vay. Mục tiêu là đánh đúng vào hành vi sử dụng đòn bẩy quá mức mà không chặn lối của người mua ở thực có khả năng trả nợ. Song song, thuế theo hành vi được thiết kế để làm nản lòng đầu cơ ngắn hạn, phụ thu đối với giao dịch lướt sóng hay mua căn bổ sung nhưng vẫn giữ làn xanh cho người mua lần đầu qua ưu đãi thuế, tín dụng hoặc bảo lãnh, tránh đánh đồng mọi người mua. 

Trụ cột còn lại là mở nguồn cung hợp pháp bằng cách cắt giảm thủ tục, ưu tiên quỹ đất cho nhà ở giá phù hợp, công bố tiêu chí giá gắn với thu nhập và khóa chuyển nhượng trong giai đoạn đầu để chặn đầu cơ trên giấy. Tất cả các biện pháp mạnh đều gắn với cơ chế tự hết hiệu lực và đánh giá tác động định kỳ. Khi thị trường ổn định, chính sách tự động rút về, trả lại nhịp tự nhiên cho cung và cầu. Từ góc nhìn pháp lý, đó là cách bảo đảm tính tương xứng và dự đoán được của chính sách, can thiệp đủ liều với đúng nhóm rủi ro nhưng không xâm lấn quá mức quyền tự do giao dịch hợp pháp của đa số người dân.

Để chiếc “phanh” tín dụng vận hành nhịp nhàng và ít tác dụng ngược, điểm xuất phát phải là quản bằng dữ liệu trước khi quản bằng trần. Cần liên thông cơ sở dữ liệu đất đai, dân cư và ngân hàng để định danh hộ gia đình, nhận diện đúng người sở hữu và mục đích sử dụng nhà ở. Khi mọi hợp đồng, thanh toán và nghĩa vụ thuế đi qua một trục số như Trung tâm giao dịch bất động sản quốc gia, Nhà nước có thể đối soát ba bên theo thời gian thực, chấm dứt tình trạng “hai giá”, thu hẹp không gian gian lận và giảm chi phí tuân thủ cho cả ngân hàng lẫn người dân. 

Trên nền dữ liệu đó, tín dụng nên đi theo rủi ro, không đi theo số thứ tự căn. Thay vì áp trần cứng cho mọi trường hợp, hãy dùng các tiêu chí cụ thể như nhóm ở thực, có thu nhập ổn định và lịch sử tín dụng tốt được biên độ vay cao hơn, thời hạn dài hơn. Cách tiếp cận này đánh trúng đòn bẩy quá mức mà vẫn giữ làn xanh cho nhu cầu chính đáng, bảo đảm mục tiêu an toàn hệ thống nhưng không xâm lấn quyền tự do giao dịch hợp pháp. 

 Với chính sách thuế, mục tiêu là hướng hành vi chứ không phải “đánh dồn”. Nếu áp phụ thu cho giao dịch ngắn hạn hoặc nhà bỏ trống, cần thiết kế cơ chế bù trừ với sắc thuế hiện hành để tránh thuế chồng thuế, đồng thời duy trì ưu đãi người mua lần đầu để bảo vệ lối vào thị trường. Thuế vì thế trở thành tín hiệu giá chống đầu cơ trên giấy chứ không phải gánh nặng kép đẩy chi phí sang người thuê hoặc người mua ở thực. 

Cuối cùng là cơ chế miễn, giảm có mục tiêu và đánh giá tác động định kỳ. Cần linh hoạt với các trường hợp đổi nhà vì việc làm, biến động nhân khẩu, chăm sóc thân nhân hoặc mua cho con đi học, trên cơ sở chứng minh được mục đích sử dụng và khả năng trả nợ. Chính sách nên được soát xét 6 - 12 tháng/lần khi thị trường quá nguội thì tự động nới, dấu hiệu nóng trở lại thì siết nhẹ.

Chính sách siết vay nhà thứ hai đi đúng hướng nhưng chưa đủ để hạ nhiệt bền vững. Muốn hiệu quả, cần làm ngay ba việc: (1) liên thông dữ liệu đất đai, dân cư, ngân hàng để định danh đúng đối tượng, đối soát giá và dòng tiền; (2) chuyển từ trần cứng sang tín dụng theo rủi ro, giữ lối cho người mua ở thực, siết khoản vay mang tính đầu cơ; (3) tăng nhanh cung nhà ở giá phù hợp với trần giá gắn thu nhập địa phương, thủ tục rút gọn và khóa chuyển nhượng giai đoạn đầu. Kèm theo thuế hành vi tránh “thuế chồng thuế” và cơ chế đánh giá định kỳ, chính sách sẽ kềm đầu cơ mà không làm nghẽn thanh khoản, hạ nhiệt giá nhưng vẫn giữ niềm tin thị trường.