Soi khối nợ của Novaland

Thị trường bất động sản gặp khó trong năm 2020 đã kìm hãm doanh thu và lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh chính của Công ty Cổ phần Tập đoàn Đầu tư Địa ốc Nova (Novaland). Báo cáo tài chính hợp nhất quý 4/2020 chưa kiểm toán của Novaland cho thấy, doanh thu thuần năm 2020 chỉ đạt 5.026 tỷ đồng, giảm một nửa so với năm 2019, lợi nhuận gộp đạt 1.807 tỷ đồng, giảm 43% so với năm 2019.

TỒN KHO TĂNG MẠNH, ÂM DÒNG TIỀN KINH DOANH

Bù lại doanh thu từ hoạt động tài chính tăng đột biến 500%, ghi nhận 6.210 tỷ đồng, do đó lợi nhuận sau thuế của Novaland vẫn tăng nhẹ đạt 3.883 tỷ đồng, trong khi năm ngoái là 3.387 tỷ đồng. 

Doanh thu hoạt động tài chính tăng mạnh chủ yếu nhờ việc thoái vốn công ty con đạt 3.357 tỷ đồng và đánh giá lại các khoản đầu tư khi hợp nhất kinh doanh từng giai đoạn. Cụ thể, trong năm, Novaland đã hoàn tất bán toàn bộ vốn góp tại Công ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản Phong Điền lãi 795 tỷ đồng; bán Công ty Cổ phần Cảng Phú Định lãi 1.707 tỷ đồng; bán Công ty Cổ phần Thương mại Đầu tư Bất động sản Phú Trí lãi 58 tỷ đồng; bán Công ty TNHH Nova Nippon và Công ty Sun City lãi 797 tỷ đồng. 

Tính đến thời điểm cuối năm 2020, Novaland có 85 công ty con và 8 công ty liên kết. Tăng đáng kể so với thời điểm cuối năm 2019 là 74 công ty con và 5 công ty liên kết. 

Kinh doanh bất động sản đang gặp khó khăn do tác động của đại dịch Covid 19 cùng với vướng mắc pháp lý, việc Novaland liên tiếp mua thêm các công ty trong cùng ngành đã nâng thêm mức độ rủi ro khi hàng tồn kho của các doanh nghiệp này cũng đang chất đống. Cụ thể, trong năm, Novaland chi 1.897 tỷ đồng mua Công ty TNHH Bất động sản Thế Kỷ Hoàng Kim, hàng tồn kho của doanh nghiệp này thời điểm mua là 534 tỷ đồng. Tương tự hàng tồn kho của Bất động sản An Huy và Ngân Hiệp mà Novaland vừa mua 1.507 tỷ đồng, hàng tồn kho của Công ty Đầu tư Liberty và Thạnh Mỹ Lợi 18.933 tỷ đồng.

Tính đến cuối năm 2020, tồn kho của Novaland ở con số 86.847 tỷ đồng, tăng mạnh so với con số 57.205 tỷ đồng ở thời điểm cuối năm 2019, tăng 52%. Hàng tồn kho chiếm đến 60% tổng tài sản. Hàng tồn kho tăng cũng dẫn đến dòng tiền từ hoạt động kinh doanh của Novaland âm 3.289 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ năm ngoái dương 3.076 tỷ đồng. 

KHỐI NỢ NGÀY CÀNG LỚN

Để có vốn đầu tư dàn trải các dự án, mua hàng loạt công ty, Novaland tiếp tục tăng vay nợ các ngân hàng và phát hành trái phiếu. Tính đến ngày 31/12/2020, nợ phải trả của Novaland lên đến 112.609 tỷ đồng, tăng gần gấp đôi con số cuối năm 2019 (65.518 tỷ đồng). Nếu so với tổng cộng nguồn vốn thì nợ phải trả chiếm đến gần 78%, và gấp 3,5 lần vốn chủ sở hữu.

Trong cơ cấu nợ phải trả, chủ yếu là khoản vay ngắn hạn và dài hạn, trong đó nợ vay ngắn hạn 14.511 tỷ đồng, tăng gấp đôi so với năm 2019, nợ dài hạn 34.357 tỷ đồng, tăng 31,4%. Tổng cộng hai khoản vay này lên đến 48.868 tỷ đồng, chiếm 43% tổng cộng số nợ. 

Các khoản vay nợ tài chính của Novaland gồm 16.240 tỷ đồng là vay ngân hàng và 25.820 tỷ đồng từ phát hành trái phiếu. 

Credit Suisse AG, Chi nhánh Singapore là chủ nợ lớn nhất của Novaland với tổng nợ 7.309 tỷ đồng; Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng 3.470 tỷ đồng; Vay DEG (định chế tài chính thuộc Ngân hàng Tái thiết KFW Đức) 430 tỷ đồng; các ngân hàng Trung Quốc… 

Đối với các khoản phát hành trái phiếu, trái chủ của Novaland cũng chủ yếu là các ngân hàng trong nước và quốc tế. Cụ thể, Ngân hàng Quân đội MB đang nắm nhiều nhất trái phiếu của Novaland với tổng giá trị lên đến 7.119 tỷ đồng; Ngân hàng Việt Nam Thịnh Vượng 7.000 tỷ; The Bank of New York Mellon 5.413 tỷ đồng… Các khoản trái phiếu của Novaland phát hành lãi suất dao động khoảng 10,5% - 12,5%/năm. 

Còn nhớ vào đúng ngày 1 Tết năm 2020, Novaland đã viết đơn cầu cứu khẩn cấp đến Bộ Xây dựng để được tiếp tục phát triển Dự án Khu dân cư 30.224 ha (The Water Bay) thuộc phường Bình Khánh, quận 2, Tp.HCM đã dừng triển khai từ hai năm nay. Ở thời điểm đó, Novaland cho biết doanh nghiệp đang kiệt sức, cổ phiếu “mất tính thanh khoản”… 

Bước sang năm 2021, Novaland được kỳ vọng lợi nhuận từ kinh doanh bất động sản tốt hơn nhờ bàn giao hơn 2.300 căn tại Lakeview City, Sunrise Cityview, Victoria Village, Noaworl Phan Thiết, Novahills Mũi Né, Novabeach Cam Ranh… Hơn nữa, một khi quy trình phê duyệt dự án và tính tiền sử dụng đất tại Tp.HCM được giải quyết trong năm 2021 sẽ giúp Novaland cải thiện chất lượng lợi nhuận vốn dĩ chủ yếu đến từ hoạt động tài chính trong năm 2020. 

Tuy nhiên, thế khó chung của lĩnh vực bất động sản lúc này là nhiều biến chủng của Corona quay lại tiếp tục đe doạ đến tâm lý thị trường, phần nào đó ảnh hưởng đến giao dịch. Nếu như vaccin chưa thể ngăn cản sự phát triển của các biến thể mới Corona thì việc bàn giao căn hộ khả năng bị chậm lại trong khi đó theo Chứng khoán ACBS ước tính doanh thu hoạt động tài chính thấp hơn, khó lòng cứu vãn được doanh thu lợi nhuận như đã diễn ra với năm 2020. 

Báo cáo mới nhất của Chứng khoán Yuanta cũng cho biết, tại buổi gặp gỡ các nhà đầu tư vào ngày thứ 3 đã không đưa ra thông tin tích cực nào về các dự án mới ở Tp.HCM sẽ được ra mắt vào năm 2021.