Sóng ngầm săn quỹ đất, M&A bất động sản của các đại gia địa ốc

Theo các chuyên gia, khó khăn của thị trường BĐS những tháng đầu năm 2020 đang thúc đẩy hoạt động M&A. Tác động của Covid-19 đã tạo ra cơ hội mới để các doanh nghiệp có tiềm lực tài chính mở cuộc săn lùng dự án. Thị trường xuất hiện ngày càng nhiều những thương vụ sang nhượng quỹ đất quy mô lớn. Loạt thương vụ mua bán quy mô diễn ra giữa các ông lớn BĐS sản vào nửa đầu năm 2020 đúng như dự báo xu hướng M&A BĐS sẽ sôi động hơn sau Covid-19.

Cụ thể, trên địa bàn Tp.HCM, tháng 1/2020 Tập đoàn Mitsubishi Corporation và Nomura Real Estate thông báo giao dịch mua 80% cổ phần của một dự án với diện tích khoảng 26ha tại Tp.HCM.

Tương tự, tháng 3/2020, Công ty cổ phần Địa ốc Sài Gòn xác nhận chuyển nhượng thành công 20% phần vốn góp tại dự án Khu nhà ở phía Nam đường Xuyên Á từ Công ty cổ phần Địa ốc 9. Ngoài ra doanh nghiệp này cũng lên kế hoạch mua lại các quỹ đất ở thị trường tỉnh trong thời gian tới và đang gấp rút hoàn tất hồ sơ chuyển nhượng dự án Gem Premium (Q.Thủ Đức, Tp.HCM) cho Tập đoàn Đất Xanh.

Mới đây nhất, trong buổi họp đại hội cổ đông thường niên, Công ty cổ phần Đầu tư LDG Group đã công bố chính thức nhận chuyển nhượng 99,99% cổ phần của Công ty cổ phần BĐS Hiệp Phúc, trở thành chủ đầu tư Tổ hợp căn hộ Sông Đà Riverside (Q.Thủ Đức, Tp.HCM).

Một thương vụ M&A "bom tấn" khác diễn ra trong năm 2020 phải kể đến, vào tháng 6/2020 nhóm nhà đầu tư dẫn đầu bởi KKR (trong đó bao gồm Temasek) đã đầu tư 15.1 nghìn tỉ đồng (650 triệu USD), tương đương 6% cổ phần vào Vinhomes. Sau thương vụ này, Vingroup vẫn là cổ đông chi phối của Vinhomes. KKR thực hiện khoản đầu tư này chủ yếu thông qua Quỹ Asian Fund III.

Với thị trường BĐS tỉnh, Hưng Thịnh Group thông qua thương vụ M&A thâu tóm một khu đất có diện tích hơn 1.000 ha tại tỉnh Lâm Đồng. Trước đó, doanh nghiệp này cũng đã chi hàng ngàn tỷ đồng mua lại nhiều dự án tại TP. Quy Nhơn (Bình Định), trong đó, đáng chú ý có dự án tại Nhơn Hội quy mô lên đến hơn 1.000 ha.

Một doanh nghiệp địa ốc khác là Tập đoàn Danh Khôi đang tiến hành thương vụ mua lại quỹ đất vàng tại Tp.Đà Nẵng.

Hay, Công ty Danh Việt Group đang đàm phán mua lại một dự án căn hộ tại Bình Dương có quy mô hơn 1.000 căn hộ.

Thông tư 22/2019/TT-NHNN chính thức có hiệu lực từ năm 2020 sẽ tiếp tục gây ra tình trạng khan vốn cho các doanh nghiệp. Bên cạnh đó là sự cộng hưởng khi không bán được sản phẩm do dịch bệnh đã xuất hiện dấu hiệu việc tìm kiếm nhà đầu tư để chào mời, chuyển nhượng dự án theo hình thức M&A hoặc cổ phần, hoặc từng phần dự án… của các chủ đầu tư yếu năng lực tài chính. Theo các chuyên gia, khi thị trường rơi vào khủng hoảng thì hoạt động M&A diễn ra rất sôi động.

Hiện nay, có 10 nguồn tiền đổ vào thị trường bất động sản, và M&A là một kênh đầu tư gián tiếp. Năm 2019, lượng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản chủ yếu qua hình thức M&A.

Năm 2020, theo các chuyên gia, kênh M&A vẫn tiếp tục gia tăng mạnh. Bởi lẽ, đầu tư tài chính là một kênh đầu tư có hiệu quả, trong trường hợp cấp tín dụng khó thì đây chính là cơ hội cho những người có tiền, những nhà đầu tư nước ngoài, nhà đầu tư trong nước hoặc Việt kiều, họ đều quan tâm đến thị trường Việt Nam với khía cạnh đầu tư tài chính. Các doanh nghiệp BĐS cũng sẵn sàng chấp nhận "chia sẻ miếng bánh" với những người có năng lực tài chính, kể cả nước ngoài.

Bởi lẽ, hoạt động M&A không chỉ hỗ trợ nguồn vốn mà giúp nâng cao năng lực của các doanh nghiệp trong nước khi doanh nghiệp này tự thay đổi, tuân theo tiêu chuẩn, học hỏi kinh nghiệm quản lý của đối tác nước ngoài.

Trả lời trên báo chí , bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc bộ phận nghiên cứu, tư vấn phát triển và thẩm định giá của CBRE Việt Nam tại Hà Nội cho rằng, M&A là xu hướng diễn ra mạnh trong lĩnh vực BĐS thời gian qua. Điều này thể hiện qua việc các nhà đầu tư ngoại thường xuyên mua lại hoặc tham gia để trở thành cổ đông tại các dự án BĐS. Sản phẩm được các nhà đầu tư quan tâm cũng rất đa dạng, bao gồm cả quỹ đất thương mại, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng...

Trước khó khăn của thị trường BĐS do ảnh hưởng từ dịch bệnh Covid-19, nhiều chủ đầu tư dự án rơi vào tình trạng khó khăn trong dài hạn về tiềm lực tài chính cũng như thanh khoản nên buộc phải bán trao tay dự án hoặc chấp nhận chuyển nhượng, san sẻ bớt cổ phần... Theo bà An, đây cũng chính là cơ hội mua bán sáp nhập các dự án BĐS cho cả nhà đầu tư nội và ngoại - những người có tiềm lực mạnh về tài chính.

Những tháng đầu năm 2020, thị trường BĐS tăng trưởng chậm nhưng theo bà An, các nhà đầu tư nước ngoài vẫn đẩy mạnh tìm kiếm cơ hội từ thương vụ M&A. Nhiều nhà đầu tư cá nhân, quỹ đầu tư có nhu cầu tìm kiếm sản phẩm BĐS văn phòng, khách sạn vừa và nhỏ, resort, nhà phố... với giá trị đầu tư khoảng 8.000 - 10.000 tỷ đồng.

Từ năm 2019 đến nay, phía Savills đã ghi nhận một số dự án bất động sản tại Hà Nội và Tp.HCM được thương lượng mua và chuyển nhượng theo hình thức M&A với tổng giá trị hơn 500 triệu USD.

Các chuyên gia nhận định, khó khăn chung của thị trường BĐS đang tạo tiền đề để hoạt động M&A sôi động, tuy nhiên các thương vụ vẫn phải đối mặt nhiều thách thức. Bản thân các doanh nghiệp cũng luôn bày tỏ mong muốn về sự minh bạch.

Bà Nguyễn Thị Vân Khanh, Giám đốc cấp cao thị trường vốn, Công ty JLL Việt Nam khi bàn về vấn đề này đã cho rằng, để thúc đẩy nhiều hoạt động M&A hơn, cần phải cải thiện mức độ minh bạch cũng như đẩy nhanh quá trình phê duyệt pháp lý nhằm thu hút nhà đầu tư nước ngoài.  Có như thế hoạt động này mới phát triển một cách bài bản, minh bạch và bền vững.