Sốt đất ở Mỹ gây ra đại khủng hoảng 2008: Giá nhà giảm suốt 6 năm sau khi lập đỉnh, ngân hàng vỡ nợ, công ty xây dựng phá sản, cả thế giới chật vật suốt 10 năm

Theo tờ New York Times, Sri Lanka từng là lựa chọn lý tưởng cho ngôi nhà thứ 2 của nhiều người nước ngoài với những căn bất động sản lên đến hàng triệu USD. Trào lưu người dân mua nhà đầu cơ bùng nổ tại quốc gia này khi các căn biệt thự gần bãi biển hay khu du lịch, có khí hậu ấm áp quanh năm trở thành điểm thu hút giới nhà giàu.

Vậy là thay vì đầu tư cho các ngành sản xuất, Sri Lanka dồn mọi nỗ lực cho du lịch cũng như đầu cơ bất động sản quanh đó. Hầu hết các sản phẩm tại đây đều là "Made in..." ở một nước nào đó. Hệ quả là khi hệ thống tài chính đổ vỡ, toàn bộ xã hội chìm trong hỗn loạn.

Trên thực tế, câu chuyện người dân đổ xô đi đầu cơ nhà đất, tạo nên bong bóng thị trường mà rủi ro cho hệ thống tài chính không hề hiếm.

Nếu Sri Lanka là bài học về việc đầu cơ quá nhiều cho bất động sản du lịch mà bỏ bê các ngành sản xuất khác thì cuộc khủng hoảng năm 2008 tại Mỹ là câu chuyện điển hình về bong bóng nhà đất. May mắn thay, nền kinh tế số 1 thế giới đã gượng dậy lại được, nhưng bù lại cả thế giới đã phải chìm trong suốt 10 năm chật vật thoát khỏi hậu quả khủng hoảng năm 2008.

Giờ đây khi giá nhà đất ngày một nóng trên toàn cầu, bao gồm cả Mỹ, liệu lịch sử có lặp lại?

Lịch sử lặp lại?

Trong thời điểm hậu đại dịch, nguồn cung bị gián đoạn của thị trường cùng sự mở cửa trở lại của nền kinh tế khiến giá nhà đất tại Mỹ lại tăng. Hãng tin Bloomberg cho hay giá nhà tại Mỹ đã tăng hơn 18% trong khoảng tháng 11/2020-11/2021, cao hơn nhiều mức bình quân 4-8% của 2 năm trước đó. Con số này cũng cao hơn nhiều so với đà tăng giá nhà thập niên 2000 trước khi cuộc khủng hoảng 2008 diễn ra.

Tuy nhiên theo Moody’s, tình hình nhà đất hiện nay không quá nguy hiểm như trước khi chính phủ Mỹ đã có nhiều tiêu chuẩn, quy định chặt chẽ hơn cho mảng tín dụng do với 15 năm trước đây. Điều này đồng nghĩa sẽ có ít cá nhân hoặc tổ chức chịu rủi ro phá sản hơn nếu giá nhà đi xuống.

Đồng quan điểm, hãng tin CNN nhận định tiêu chuẩn tín dụng thời nay ở Mỹ đã khác nên thị trường bất động sản cũng an toàn hơn, thế nhưng mặt trái là chẳng còn mấy ai nhớ đến bài học bong bóng năm 2008 nữa.

Tờ Fortune thì nhận định giá nhà tại Mỹ đã tăng 19,2% trong tháng 1/2022 so với cùng kỳ năm trước, cao hơn mức 11,3% được công bố vào tháng 1/2021. Con số này đã vượt qua mức đỉnh 14,5% bình quân của năm 2008 và tạo nên sự lo lắng từ một số chuyên gia.

Theo Fortune, phần lớn những người đầu cơ mua nhà đều mắc chứng "sợ bị bỏ lỡ" (Fear of Missing Out-FOMO) khi thị trường lên giá hậu đại dịch, qua đó đổ thêm tiền vào bất động sản và càng làm thị trường nóng hơn.

May mắn thay, báo cáo của FED chi nhánh Dallas cho thấy tình hình thị trường hiện nay vẫn an toàn hơn so với năm 2008. Số liệu cho thấy tổng thu nhập khả dụng hộ gia đình được dùng cho vay thế chấp bất động sản ở Mỹ hiện chỉ khoảng 3,8%, thấp hơn nhiều so với 7% năm 2008.

Phó chủ tịch Devyn Bachman của hãng nghiên cứu bất động sản John Burns Real Estate Consulting nhận định lãi suất vay thế chấp sẽ tăng và về lý thuyết, chúng khiến nhiều người mua từ bỏ thị trường do không đủ sức thanh toán.

Tuy vậy vào năm 2008, sức nóng của thị trường bất động sản khiến nhiều người Mỹ tiếp tục vay thế chấp dù lãi suất liên tục tăng cao. Phía ngân hàng cũng cho vay bất chấp tỷ lệ rủi ro ngày một lớn, qua đó tạo nên hậu quả khủng hoảng lan ra toàn nền kinh tế.

Thế nhưng Fortune cho biết khoảng 99% số khoản vay thế chấp bất động sản hiện nay có lãi suất cố định và chắc chắn cả FED và chính phủ Mỹ sẽ vào cuộc nếu lịch sử có dấu hiệu lặp lại một lần nữa.

Bài học 2008

Câu chuyện đổ vỡ thị trường nhà đất Mỹ năm 2008 vốn chẳng còn xa lạ gì với giới truyền thông Mỹ khi hơn một nửa số bang của nước này rơi vào thảm cảnh bong bóng bất động sản xì hơi thời điểm đó. Giá nhà tại Mỹ đã lên đỉnh điểm đầu năm 2006 rồi bắt đầu giảm dần suốt thời gian sau đó cho đến tận năm 2012.

Thế nhưng phần lớn người đầu cơ khi đó lại mua nhà theo dạng vay thế chấp (Mortage) và khi cung vượt cầu quá nhiều, giá nhà giảm mạnh khiến nhiều người không đủ sức thanh toán, buộc ngân hàng phải siết nợ và rao bán những căn nhà với giá rẻ để thu hồi vốn. Động thái này khiến thị trường lại càng xì hơi nhanh khi có quá nhiều nhà giá rẻ nhưng nhu cầu thì có hạn.

Vào ngày 30/12/2008, chỉ cố giá nhà Case Shiller tại Mỹ đã có mức giảm kỷ lục và câu chuyện bong bóng bất động sản xì hơi đã khiến hệ thống tài chính, tín dụng cũng như ngành ngân hàng Mỹ chịu ảnh hưởng nặng.

Việc nhà đất mất giá không chỉ khiến các doanh nghiệp môi giới điêu đứng mà còn khiến ngành ngân hàng vỡ nợ, các công ty xây dựng thất nghiệp, nhiều hãng cung ứng thiết bị phải giải thể trong khi vô số hộ gia đình tan nát vì tiền vay thế chấp. Ngành tiêu dùng cùng nhiều mảng khác của nền kinh tế cũng chịu ảnh hưởng khi người dân sợ hãi chi tiêu.

Tình hình nghiêm trọng đến mức Tổng thống George W Busk và Chủ tịch Ben Bernake của Cục dự trữ liên bang Mỹ (FED) khi đó phải tung ra gói hỗ trợ những người không đủ tiền thanh toán vay thế chấp.

Riêng trong năm 2008, Mỹ đã phải chi đến 900 tỷ USD cứu trợ thị trường bất động sản, dẫu vậy vẫn có vô số tổ chức tài chính tuyên bố phá sản. Cuộc khủng hoảng 2008 đã khiến chính phủ Mỹ phải xem xét lại các tiêu chuẩn ngành tín dụng, ngân hàng và phải mất tới gần 10 năm thì nền kinh tế số 1 thế giới này mới thoát ra khỏi bóng ma xì hơi bong bóng.

*Nguồn: Bloomberg, CNN, Fortune