Sử dụng đòn bẩy tài chính cao để “ôm đất”, nhiều nhà đầu tư “tiến thoái lưỡng nan”

Bắc Giang, Thanh Hoá, Hải Phòng, Bình Phước hay một số khu vực phía Nam… cơn sốt đất đã có dấu hiệu "hạ nhiệt". Bên cạnh các NĐT thắng đậm trong cơn sốt đất thì theo một số chuyên gia trong ngành, số lượng NĐT bị bỏ lại sau cơn sốt đất không hề ít. Đặc biệt, thiệt hại nặng nề nhất vẫn là những NĐT sử dụng đòn bẩy tài chính cao để "ôm đất" trong cơn sốt nhưng hiện chưa kịp thoát ra trước khi thị trường "xịt hơi".

Những ngày qua, sau cơn sốt đất quay cuồng, thị trường BĐS một số khu vực phía Bắc như Bắc Giang, Hải Phòng… đã hạ nhiệt so với thời điểm đầu năm. Đất đai tại nhiều khu vực bắt đầu xuất hiện tình trạng giảm giá. Trước đó, đất ven khu công nghiệp tại Bắc Giang sôi động, đặc biệt là tại Tp.Bắc Giang, huyện Việt Yên và Yên Dũng. 

Tại khu vực này, ven 4 Khu công nghiệp Vân Trung, Đình Trám, Song Khê Nội Hoàng, Quang Châu là điểm nóng của thị trường, giá dao động khoảng 25 - 40 triệu đồng/m2, tăng khoảng 50 - 70% so với cuối năm 2020. Tuy nhiên, từ cuối tháng 3, với việc chính quyền bắt đầu siết chặt lại các hoạt động mua bán, thị trường đã bắt đầu chững lại. Đến thời điểm hiện tại đã có hiện tượng giảm giá trong việc rao bán của NĐT.

Tương tự, tại thị trường Thanh Hoá, cơn sốt đất chóng mặt tại các địa phương như thành phố Thanh Hóa, Sầm Sơn, thị xã Bỉm Sơn, Nghi Sơn và huyện Quảng Xương, Hoằng Hóa, Đông Sơn, Thọ Xuân, Triệu Sơn, Như Thanh,... đã có dấu hiệu chững lại trong khoảng gần 1 tháng qua. 

Đơn cử như tại huyện miền núi Như Thanh là một trong những địa phương bùng lên cơn "sốt" đất được cho là khủng khiếp nhất từ trước đến nay nhưng đến giờ gần như không còn giao dịch nào. Được biết, giá đất tại địa phương này từ sau Tết Nguyên đán đến tháng 4/2021 tăng 10 lần so với thông thường. Hiện đã hết tăng. 

Các đối tượng "cò" đất ở xuất hiện ở khu vực này hay mọi giao dịch gần như không còn. Một số khu vực như Quảng Xương, Thọ Xuân "sốt đất" khủng khiếp sau Tết Nguyên đán hiện cũng trong tình cảnh vắng vẻ giao dịch.

Như vậy để thấy, cơn sốt đi qua nhanh chóng, nghĩa là khá nhiều NĐT ôm đất chưa kịp bán ra sẽ gặp khăn, thậm chí phải cắt lỗ, giảm giá nếu muốn thu hồi vốn. Những NĐT có tiền sẵn thì không đáng lo ngại nhưng NĐT vay ngân hàng "ôm đất" chắc chắn như "ngồi trên đống lửa" khi mà cơn sốt đi qua, không còn giao dịch trên thị trường.

Ông Mai Đức Toàn, Giám Đốc Khối Kinh Doanh và Tiếp Thị Tập đoàn CNT Group cho hay, thiệt hại nặng nề nhất là nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao để "ôm đất". Cơn sốt đất đã chính thức "hạ nhiệt" đúng như những gì đã dự báo, nhiều nhà đầu tư rao bán cắt lỗ hoặc may mắn hơn là giá đi ngang. Rất khó để có thể biết được bao nhiêu nhà đầu tư bị "bỏ lại" sau cơn sốt đất.  Người "bị bỏ lại" là nhà đầu tư "ôm đất" chưa kịp ra hàng trước khi cơn sốt đất "hạ nhiệt".

Theo ông Toàn, người "thắng đậm" trong cơn sốt là một số nhà đầu tư F0, F1 nhanh tay "đẩy hàng" ngay trong giai đoạn "đỉnh sốt", thu tiền chênh lệch. Toàn cảnh của cơn sốt đất, người được hưởng lợi nhiều nhất chính là "cò" khi không mất vốn mà vẫn được hưởng hoa hồng cao. Một bộ phận chủ đất cũng được hưởng lợi bởi chiêu thức thổi giá đã khiến cho giá trị đất tăng cao gấp nhiều lần so với giá trị thực. Tuy nhiên, tỷ lệ nhà đầu tư thắng đậm sẽ rất thấp cho với tỷ lệ "thua đậm" và hệ lụy đằng sau những cơn sốt đất sẽ rất dai dẳng đối với sự phát triển của địa phương và bản thân những nhà đầu tư "sa lầy" trong cơn sốt.

Thực tế cũng đã chứng minh, với những đợt sốt đất trước đây, không ít người lâm vào cảnh nợ nần chồng chất, tán gia bại sản vì vay quá nhiều tiền ngân hàng để lao vào đầu tư BĐS. Theo các chuyên gia trong ngành, nhiều NĐT thấy lợi trước mắt, vay ngân hàng để "lướt sóng" kiếm tiền chênh, nhưng khi cơn sốt hạ nhiệt những người này chưa kịp rút ra, giá BĐS bắt đầu lao dốc, tiền ngân hàng vẫn phải trả hàng tháng, đó là những người thiệt hại nặng nề nhất. Theo một chuyên gia trong ngành, trong số đó không ít nhà đầu tư F0 non kinh nghiệm, hoặc ở các lĩnh vực khác vào BĐS rất dễ là các đối tượng bị "sa lầy" trong cơn sốt nếu không biết tính toán rút lui khi thị trường lên đỉnh.

Mới đây, Ngân hàng nhà nước ra công văn 3029 gửi đến các ngân hàng yêu cầu thận trọng cho vay đối với các địa bàn đang sốt đất. Theo ngân hàng, tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản trong năm 2020 chiếm tỉ trọng lớn trong tổng dư nợ tín dụng, tốc độ tăng trưởng cao. Một lượng vốn khác "nấp" dưới dạng đầu tư trái phiếu doanh nghiệp trong lĩnh vực xây dựng và kinh doanh BĐS. 

Theo đó, Ngân hàng Nhà nước yêu cầu các ngân hàng phải kiểm soát chặt chẽ mức độ tập trung tín dụng vào một số khách hàng, nhóm khách hàng lớn, các dự án BĐS có quy mô lớn; cấp tín dụng để đầu tư, kinh doanh BĐS.  Đồng thời tăng cường công tác thẩm định, thực hiện các biện pháp phòng ngừa rủi ro, thận trọng cấp tín dụng đối với các địa bàn đang sốt đất, các dự án tiềm ẩn mức độ rủi ro cao.