Sử dụng đòn bẩy tài chính “lướt sóng” nhà phố, biệt thự dự án, nhà đầu tư kiếm lời tiền tỷ trong tay

Chẳng phải bỏ ra một số vốn quá lớn, trong khi khoảng thời gian đợi chờ lại đủ dài cho một bất động sản tăng giá, đó là cách mà nhiều nhà đầu tư linh hoạt sử dụng đòn bẩy tài chính khi mua dự án.

Tháng 3/2021, Hoàng Hải Thu (nhà đầu tư Hà Nội) đã bỏ ra 17 tỷ đồng mua căn shophouse trên đường Tố Hữu. Tổng số tiền mà cô phải thanh toán trước là 3 tỷ đồng. Số còn lại Thu sẽ sử dụng đòn bẩy tài chính. 

Đến tháng 11/2021, căn shophouse mà Thu bỏ vốn ra mua đã có khách hàng trả chênh tới 2 tỷ đồng. Thu tính toán, nếu như đến thời điểm hết ưu đãi lãi suất vay vốn từ phía ngân hàng, cô có thể sẽ bán lấy lời. Bởi tính đến thời điểm hiện tại, khi chi phí vốn chỉ có 3 tỷ đồng nhưng khoản tiền lời đã lên tới 2 tỷ đồng. 

Nhiều nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy ngân hàng với chính sách ân hạn nợ gốc trong thời gian dài để lướt sóng.

Cũng tương tự như Thu, anh N.T (Hà Nội) đang dự tính mua căn biệt thự hoặc shophouse tại dự án để được hưởng chính sách vay ưu đãi từ phía ngân hàng. Thông tin khoanh vùng của anh đưa ra, đó là tập trung vào tất cả các dự án mới hình thành. Sản phẩm lựa chọn phải kí trực tiếp với chủ đầu tư. Anh từ chối các sản phẩm đã bắt đầu giao dịch trên thị trường thứ cấp. Khoản tài chính mà anh dự trù để mua từ 30-50 tỷ đồng.

Nhà đầu tư này, vốn thực mà anh bỏ ra chỉ chiếm khoảng 25-30% tổng giá trị của bất động sản sẽ mua. Số còn lại anh sẽ vay ngân hàng.

"Đa phần chủ đầu tư bây giờ đều liên kết với ngân hàng để cho vay ưu đãi. Ví dụ như mua căn shophouse trị giá 30 tỷ đồng thì chỉ cần bỏ ra khoảng 8 tỷ đồng. Số tiền còn lại có thể vay từ phía ngân hàng và được ân hạn nợ gốc tới 2 năm. Trong vòng 2 năm, bất động sản chắc chắn đã lên giá theo mặt bằng chung thị trường và "ăn theo" hạ tầng cơ sở xung quanh dự án. Đến lúc này, nếu có nhu cầu thực sự để ở khi đó, tôi mới cần phải tính toán tới việc trả đủ. Còn nếu không, tôi sẽ bán. Bán lúc này cũng đã có lời tốt", anh T. cho hay. 

Là một trong những nhà đầu tư chuyên "lướt sóng" sản phẩm dự án, điều anh N.N thích nhất ở dòng sản phẩm này là tiến độ thanh toán và chính sách vay vốn ngân hàng nhiều ưu đãi. Như anh T., anh N. thường lựa chọn sản phẩm có ưu đãi như ân hạn nợ gốc trong vòng 1-2 năm. 

Anh N. nhấn mạnh: "Với tình hình thị trường tốt như hiện tại thì việc bất động sản tăng giá trong vòng 1-2 năm là điều hoàn toàn dễ dàng. Nếu bỏ tiền vào dự án đất nền, shophouse hay biệt thự thì tốc độ tăng giá rất nhanh. Còn đối với chung cư, tốc độ tăng chậm hơn".

Trước đây, anh N. thường tự bỏ ra toàn bộ vốn của chính mình cho bất động sản. Anh lựa chọn kiếm chênh dựa trên tiến độ triển khai của sản phẩm. "Hồi trước, chính sách ân hạn nợ gốc thường không có. 1,2 năm trở lại đây, chủ đầu tư mới có ưu đãi như vậy. Ban đầu, tôi vẫn thích dùng toàn bộ vốn của mình. Nhưng sau nghĩ lại, tôi lựa chọn vay vốn ngân hàng. Ví dụ có 5 tỷ, tôi có thể mua được 5 lô đất nhờ vay ngân hàng. Nếu sử dụng toàn bộ vốn thực, tôi chỉ có thể mua được hơn 1 lô đất". 

Nhà đầu tư tiết lộ: "Cuối năm 2019, tôi từng "lướt" thành công 3 thương vụ. Mỗi vụ lãi được 400 triệu đồng trong thời gian trung bình 3-4 tháng. Đến năm 2020, tôi cũng "lướt" thành công 2 thương vụ. Chưa cần đợi đến hết thời gian ân hạn nợ gốc, bất động sản tôi đầu tư đã tăng 10-20%".

Việc sử dụng đòn bẩy tài chính ngân hàng để "lướt sóng" sản phẩm là phương thức mà rất nhiều nhà đầu tư lựa chọn. Tuy nhiên, rủi ro là điều vẫn có thể xảy ra trong trường hợp đến hết khoảng thời gian ưu đãi, nhà đầu tư không thể tất toán được sản phẩm thì việc chấp nhận trả lãi gốc đều đặn là điều hiển nhiên. 

Mặt khác, nếu lựa chọn dự án không uy tín, nhà đầu tư còn mất đi cơ hội thanh toán tốt cho sản phẩm và có thể rơi vào tình cảnh dự án chậm tiến độ dẫn tới chôn vốn. Thế nên, dự trù rủi ro và chuẩn bị nguồn tài chính mạnh vẫn là điều nên làm trong thời điểm thị trường đang có nhiều biến động như hiện tại.