Có nên 'lướt sóng' bất động sản lúc này?

Anh Nguyễn Văn Tuấn (một nhà đầu tư ở Hà Nội) cho biết, anh đang cân nhắc gói vay 1 tỷ đồng với lãi suất cố định 7% trong hai năm đầu và có thể tất toán sớm mà không bị phạt.

Anh Tuấn dự tính dùng khoản tiền vay này kết hợp vốn tự có để mua một mảnh đất khoảng 100 m² tại ngoại thành Hà Nội trị giá 1,5 tỷ đồng. Lô đất trước đó từng được rao bán 2 tỷ nhưng giảm sâu do chủ sở hữu bị ngộp vốn và buộc phải bán gấp. Theo anh Tuấn, chỉ cần chờ khoảng nửa năm đến 1 năm, giá sẽ tăng lên 2 - 3 tỷ đồng.

" Tôi cho rằng, bất động sản vẫn là kênh đầu tư tốt, khả năng tăng giá 30 - 50% trong thời gian ngắn vẫn có thể xảy ra nếu thị trường thật sự chuyển sang giai đoạn tích cực như nhiều người dự báo ", anh Tuấn nhấn mạnh.

Tuy nhiên, theo các chuyên gia, thời “sóng ảo” đã qua. Những dự án dựa vào tin đồn quy hoạch, thiếu pháp lý, hạ tầng không đồng bộ gần như không còn thanh khoản. Ngược lại, dự án pháp lý rõ ràng, hạ tầng hoàn thiện, phục vụ nhu cầu ở thực vẫn hút khách.

Trước đây, nhà đầu tư bất động sản chỉ cần vào thị trường là có lời, nhưng bây giờ thị trường phân hóa mạnh. Người có tầm nhìn dài hạn, chọn đúng dự án pháp lý chuẩn, vị trí có tiềm năng vẫn có cơ hội kiếm lời. Nhưng ai còn mang tư tưởng “hôm nay đặt cọc, mai sang tay” thì gần như bị "chôn vốn".

Lý giải điều này, các chuyên gia cho biết, mức giá bất động sản hiện đang rất cao ở tất cả các phân khúc, vì vậy không còn cơ hội nhân đôi tài sản như trước đó đã từng. Thay vào đó, nhà đầu tư sẽ phải có chiến lược dài hơi hoặc phải thay đổi khẩu vị đầu tư và dịch chuyển hướng đi mới.

Chính vì vậy, việc nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính với mong muốn lướt sóng là rất rủi ro.

Bà Đỗ Thị Thu Hằng - Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu, Savills Hà Nội - nhận định, trong bối cảnh mặt bằng giá bất động sản đã tăng mạnh suốt nhiều năm qua, kỳ vọng lãi bằng lần như giai đoạn trước đây đã không còn thực tế. Thay vào đó, lợi nhuận giờ đây chỉ còn tính bằng tỷ lệ phần trăm và nhà đầu tư buộc phải cân nhắc kỹ về vùng đầu tư, dòng tiền và thời điểm thoát hàng.

" Muốn đạt được biên lợi nhuận lớn như trước, nhà đầu tư chỉ còn cách ‘đi trước đón đầu’ tại những khu vực sắp trở thành trung tâm hành chính, nơi sẽ xuất hiện nhu cầu thực về chỗ ở. Ví dụ như các tỉnh, thành sáp nhập - khi dân cư, cán bộ phải di chuyển đến nơi làm việc mới, thì nhu cầu thuê và mua nhà sẽ hiện hữu rất rõ ràng ", bà Hằng dẫn chứng.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam cũng chỉ ra 3 yếu tố chính khiến mô hình đầu tư ngắn hạn, "lướt sóng " không còn nhiều cơ hội.

Thứ nhất, chính sách kiểm soát chặt tín dụng và pháp lý Ngân hàng Nhà nước, khiến việc mua đi bán lại nhanh gặp nhiều rào cản.

Thứ hai, chi phí lãi suất cho vay trung bình 9 - 11%/năm khiến việc vay tiền để “lướt sóng ” trở nên rủi ro.

Thứ ba, tâm lý thị trường thay đổi, người mua ngày càng ưu tiên nhu cầu ở thật, tính thanh khoản lâu dài, nhà đầu tư nhỏ lẻ cũng thận trọng hơn sau giai đoạn nhiều người “mắc kẹt” vốn”.

Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Công ty Cổ phần PropertyGuru Việt Nam khu vực miền Nam cũng chỉ ra nguyên nhân nhóm nhà đầu tư lướt sóng giảm sút trên thị trường trong 2 năm trở lại đây. Đó là do thời điểm hiện tại đã qua giai đoạn bùng nổ, thị trường ổn định và thông tin ngày càng minh bạch hơn.

Bên cạnh đó, Chính phủ và các cơ quan ban ngành cũng đã ban hành nhiều quy định cấp phép dự án, kiểm soát tín dụng và hạn chế đầu cơ.

Đặc biệt, thị trường vừa trải qua giai đoạn khó khăn với thanh khoản giảm sút, giá giảm, tâm lý và nhu cầu mua thận trọng cũng làm giảm bớt tình trạng lướt sóng trên thị trường.

Mặt khác, ông Tuấn cho rằng, các nhà đầu tư có sự chuyển dịch sang các chiến lược đầu tư dài hạn và ổn định. Bên cạnh đó, nguồn cung khan hiếm trong 2-3 năm trở lại đây trong khi đó nhu cầu vẫn tăng trưởng ổn định, người mua ở thực và mua đầu tư thu dòng tiền thuê hàng tháng tăng cao dẫn đến không có nhiều đợt lướt sóng ồ ạt như trước.

Trong khi đó, ông Phạm Đức Toản (EZ Property) nhận định, từ 2026 trở đi, nguồn cung tăng mạnh sẽ giúp thị trường cân bằng hơn. Khi đó, chỉ những sản phẩm “chọn đúng chỗ, xuống đúng lúc” mới tạo ra giá trị sinh lời bền vững. Nhà đầu tư không còn “đánh nhanh thắng nhanh” mà chuyển sang chiến lược giữ đất, giữ tài sản tốt trong trung hạn 2-3 năm, chờ hạ tầng hoàn thiện.

Ở chiều ngược lại, một bộ phận người mua vẫn có tâm lý Fomo (Hội chứng sợ bị bỏ lỡ) trước những đợt mở bán ồ ạt. Không ít người bị cuốn vào khuyến mãi, quà tặng mà quên mất khả năng tài chính của mình.