Chuyên gia: Thị trường bất động sản hết thời đầu tư 'lướt sóng'

Theo các chuyên gia, thời “sóng ảo” đã qua. Những dự án dựa vào tin đồn quy hoạch, thiếu pháp lý, hạ tầng không đồng bộ gần như không còn thanh khoản. Ngược lại, dự án pháp lý rõ ràng, hạ tầng hoàn thiện, phục vụ nhu cầu ở thực vẫn hút khách.

Theo anh Nguyễn Ngọc Quang, nhà đầu tư bất động sản lâu năm tại Hà Nội, trước đây, nhà đầu tư bất động sản chỉ cần vào thị trường là có lời, thì bây giờ thị trường phân hóa mạnh. Người có tầm nhìn dài hạn, chọn đúng dự án pháp lý chuẩn, vị trí có tiềm năng, thì vẫn có cơ hội sinh lợi. Nhưng ai còn mang tư tưởng “hôm nay đặt cọc, mai sang tay” thì gần như "chôn vốn".

" Thị trường hiện nay rõ ràng đang ưu ái người mua để ở, còn nhà đầu tư lướt sóng phải chấp nhận rằng “thời cơ vàng” đã qua. Xu hướng giữ tài sản dài hạn, tập trung vào yếu tố pháp lý, hạ tầng và tiện ích mới là con đường ít rủi ro ", anh Quang chia sẻ.

Lý giải điều này, anh Quang cho biết, mức giá bất động sản hiện nay đang rất cao ở tất cả các phân khúc, vì vậy, hiện tại không còn cơ hội nhân đôi tài sản như trước đó đã từng. Thay vào đó, nhà đầu tư sẽ phải có chiến lược dài hơi hoặc phải thay đổi khẩu vị đầu tư và dịch chuyển hướng đi mới.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam cũng chỉ ra 3 yếu tố chính khiến mô hình đầu tư ngắn hạn, "lướt sóng " không còn nhiều cơ hội.

Thứ nhất, chính sách kiểm soát chặt tín dụng và pháp lý Ngân hàng Nhà nước, khiến việc mua đi bán lại nhanh gặp nhiều rào cản.

Thứ hai, chi phí lãi suất cho vay trung bình 9 – 11%/năm khiến việc vay tiền để “lướt sóng ” trở nên rủi ro.

Thứ ba, tâm lý thị trường thay đổi, người mua ngày càng ưu tiên nhu cầu ở thật, tính thanh khoản lâu dài, nhà đầu tư nhỏ lẻ cũng thận trọng hơn sau giai đoạn nhiều người “mắc kẹt” vốn”.

Chỉ ra nguyên nhân nhóm nhà đầu tư lướt sóng giảm sút trên thị trường trong 2 năm trở lại đây, theo ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Công ty Cổ phần PropertyGuru Việt Nam, khu vực miền Nam do thời điểm hiện tại đã trải qua giai đoạn bùng nổ, thị trường ổn định và thông tin ngày càng minh bạch hơn.

Tiếp đến, các ngân hàng cũng siết chặt chính sách và thắt chặt nguồn vốn cho thị trường bất động sản cũng gây khó khăn cho các nhà đầu tư xoay vòng vốn để đầu tư.

Bên cạnh đó, Chính phủ và các cơ quan ban ngành cũng đã ban hành nhiều quy định cấp phép dự án, kiểm soát tín dụng và hạn chế đầu cơ.

“ Đặc biệt, thị trường vừa trải qua giai đoạn khó khăn với thanh khoản giảm sút, giá giảm, tâm lý và nhu cầu mua thận trọng cũng làm giảm bớt tình trạng lướt sóng trên thị trườn g”, ông Tuấn cho hay.

Mặt khác, ông Tuấn cho rằng, các nhà đầu tư có sự chuyển dịch sang các chiến lược đầu tư dài hạn và ổn định. Bên cạnh đó, nguồn cung khan hiếm trong 2-3 năm trở lại đây trong khi đó nhu cầu vẫn tăng trưởng ổn định, người mua ở thực và mua đầu tư thu dòng tiền thuê hàng tháng tăng cao dẫn đến không có nhiều đợt lướt sóng ồ ạt như trước đây.

Trong khi đó, ông Phạm Đức Toản (EZ Property) nhận định, từ 2026 trở đi, nguồn cung tăng mạnh sẽ giúp thị trường cân bằng hơn. Khi ấy, chỉ những sản phẩm “chọn đúng chỗ, xuống đúng lúc” mới tạo ra giá trị sinh lời bền vững. Nhà đầu tư không còn “đánh nhanh thắng nhanh” mà chuyển sang chiến lược giữ đất, giữ tài sản tốt trong trung hạn 2–3 năm, chờ hạ tầng hoàn thiện.

Ở chiều ngược lại, một bộ phận người mua vẫn có tâm lý Fomo (Hội chứng sợ bị bỏ lỡ) trước những đợt mở bán ồ ạt. Không ít người bị cuốn vào khuyến mãi, quà tặng mà quên mất khả năng tài chính của mình.

Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu, Savills Hà Nội lại cho biết, trong bối cảnh mặt bằng giá bất động sản đã tăng mạnh suốt nhiều năm qua, kỳ vọng lãi bằng lần như giai đoạn trước đây đã không còn thực tế.

Thay vào đó, lợi nhuận giờ đây chỉ còn tính bằng tỷ lệ phần trăm, và nhà đầu tư buộc phải cân nhắc kỹ về vùng đầu tư, dòng tiền và thời điểm thoát hàng.

" Muốn đạt được biên lợi nhuận lớn như trước, nhà đầu tư chỉ còn cách ‘đi trước đón đầu’ tại những khu vực sắp trở thành trung tâm hành chính, nơi sẽ xuất hiện nhu cầu thực về chỗ ở. Ví dụ như các tỉnh, thành sáp nhập - khi dân cư, cán bộ phải di chuyển đến nơi làm việc mới, thì nhu cầu thuê và mua nhà sẽ hiện hữu rất rõ ràng ", bà Hằng nói.

Dự án tốt mới hút dòng tiền

Theo các chuyên, chỉ những dự án có pháp lý tốt, giá hợp lý, tạo ra dòng tiền mới có thể hút các nhà đầu tư thời điểm này.

Ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch G6 Group, đưa ra 4 tiêu chí “vàng” cho người mua nhà thời điểm này gồm: Pháp lý minh bạch - quy hoạch ổn định - giá hợp lý - khả năng tạo dòng tiền thực tế. Đây được xem là “la bàn” giúp nhà đầu tư định hướng trong giai đoạn tái cấu trúc thị trường.

Nhìn tổng thể, thị trường đang chuyển từ tâm lý phòng thủ sang tái đầu tư có chọn lọc. Dòng vốn mới không ồ ạt, nhưng bền bỉ và hướng tới giá trị thực.

Ông Nguyễn Thế Điệp - Phó Chủ tịch Câu lạc bộ bất động sản Hà Nội, khi thị trường chuyển từ đầu cơ sang đầu tư giá trị, xuất hiện một số hiệu ứng tích cực: Giá có thể tiệm cận giá trị sử dụng, khi phần lớn giao dịch phục vụ nhu cầu ở thật, chỉ số giá phản ánh thực tiễn cung - cầu, giảm biến động bất hợp lý.

Đặc biệt, tính minh bạch và niềm tin vào thị trường được củng cố, khi pháp lý rõ ràng, thông tin dự án minh bạch, nhà đầu tư dễ đánh giá rủi ro hơn.

“ Đối với nhà đầu tư, cần nghiên cứu kỹ pháp lý, chỉ nên rót vốn vào dự án có giấy phép đầy đủ, tránh rủi ro tranh chấp; theo dõi quy hoạch hạ tầng, nên đầu tư ở khu vực đã hoặc sắp triển khai dự án giao thông, tiện ích công cộng.

Nhà đầu tư cũng nên tính toán kỹ bài toán về “dòng tiền”, xác định rõ thời gian thu hồi vốn và lợi nhuận kỳ vọng trên cơ sở cho thuê hoặc khai thác thực. Đặc biệt, cần đa dạng hóa danh mục, không nên dồn toàn bộ vốn vào một loại hình hay một khu vực ”, ông Nguyễn Thế Điệp khuyến nghị.