Tại sao bất động sản dù khuyến mãi, chiết khấu lớn chưa từng có vẫn ít người mua thời điểm này?

Theo đại diện một doanh nghiệp địa ốc khu vực phía Nam, điều quan trọng lúc này là niềm tin của người dân và nhà đầu tư vào chính sách điều hành, quản lý của nhà nước. Niềm tin vào tiềm năng của thị trường BĐS phải được quan tâm và củng cố. Nếu không giữ vững điều này tâm lý chung của thị trường sẽ tiếp tục thận trọng và thị trường BĐS sẽ càng khó có cơ hội phục hồi trong ngắn hạn.

Thời gian qua, thị trường BĐS gặp khó thanh khoản. Nhiều doanh nghiệp, dự án đã “mạnh tay” ra các chính sách bán hàng đột phá. Điều này thể hiện thiện chí của các chủ đầu tư chia sẻ khó khăn với người mua, đồng thời cũng là cách “tự cứu” mình.

Tuy nhiên, theo một chuyên gia trong ngành, hiệu quả của chính sách kích cầu BĐS thời gia qua chưa thực sự ảnh hưởng rõ nét lên thanh khoản thị trường. Dễ thấy, tỉ lệ tiêu thụ dự án trong tháng 10/2022 chỉ dao động ở mức 13-20% nguồn cung mở bán. Các tháng trước đó cũng không mấy khả quan. Càng về cuối năm, thanh khoản gần như “bất động” ở nhiều dự án.

Chưa kể, mức chiết khấu “khủng” từ 40-50% đưa ra ở thời điểm này thường chỉ áp dụng khi khách hàng thanh toán nhanh. Hoặc khách mua thanh toán vượt tiến độ 50%, 70%, thậm chí là trên 90% giá trị sản phẩm và phải dùng vốn tự có (không có hỗ trợ từ ngân hàng). Chính sách này hướng đến những khách hàng có nguồn tài chính nhàn rỗi, săn những BĐS vị trí tốt, mức giá hấp dẫn chứ chưa thật sự lan tỏa rộng khắp toàn thị trường.

“Bên cạnh đó, tâm lý nhà đầu tư hiện nay bao gồm cả nhà đầu tư mạnh vốn là chờ. Chờ thị trường giảm giá sâu hơn nữa, chờ tín hiệu của nền kinh tế, chờ động thái tiếp theo của cơ quan quản lý nhà nước,… rồi mới đưa ra quyết định đầu tư. Điều này gần như không liên quan gì đến chính sách giảm giá, chiết khấu sản phẩm”, vị này nhấn mạnh.

Chia sẻ trên báo chí, TS. Đinh Thế Hiển, Chuyên gia kinh tế cho rằng, việc các chủ dự án tăng mạnh các chính sách ưu đãi ở thời điểm hiện tại là điều dễ hiểu. Trong bối cảnh các doanh nghiệp BĐS khó tiếp cận nguồn vốn ngân hàng, họ sẽ tìm cách huy động vốn từ các nguồn khác.

Trong khi trái phiếu vẫn còn nhiều vướng mắc, huy động dòng tiền thông qua việc bán hàng sẽ khả dĩ hơn. Một trong những phương án kích cầu của chủ đầu tư đó là tung ra các chính sách ưu đãi. Đối với các dự án mới, các chủ đầu tư sẽ khuyến mãi lớn nhằm thu hút lượng người mua ban đầu, từ đó tạo động lực để thu hút thêm khách hàng quan tâm đến dự án.

Theo vị chuyên gia này, thời điểm năm 2018 đến đầu năm 2022, các chính sách kích cầu vẫn đảm bảo hiệu quả khi thu hút lượng lớn khách hàng, đảm bảo sức tiêu thụ các dự án mới tới 90-100%. Đến nay con số này giảm xuống mạnh, việc cải thiện không hề dễ dàng. Hiện, tác động của các chính sách ưu đãi BĐS sẽ không quá lớn đối với tình hình thanh khoản cuối năm.

Chỉ ra tình hình thị trường BĐS, ông Hiển cho rằng, thị trường hiện tại đang rơi vào trạng thái trầm lắng giao dịch. Việc vay vốn gặp khó khiến các nhà đầu tư nhỏ và những người có nhu cầu ở thực e dè, không thực hiện giao dịch ở thời điểm này. Còn các nhà đầu tư có tiềm lực cũng ngần ngại rót vốn vào thị trường khi lượng giao dịch không nhiều, khả năng chôn vốn cao.

Bên cạnh đó, các sự kiện tiêu cực diễn ra thời gian qua khiến khách hàng chuyển sang tâm lý phòng thủ. Niềm tin vào các dự án hình thành trong tương lai giảm dần vì lo tranh chấp pháp lý, tiến độ hoàn thành. Từ đó cũng ảnh hưởng đến câu chuyện: Chủ đầu tư ra nhiều chính sách thanh toán hấp dẫn nhưng người mua không mấy mặn mà. Điều này cho thấy, tâm lý thị trường BĐS đang dao động mạnh, khó cải thiện trong ngắn hạn.

Có thể thấy, đã hơn 7 tháng trôi qua kể từ khi chính sách kiểm soát tín dụng của Ngân hàng Nhà nước có hiệu lực, thị trường BĐS đã có những tác động rõ rệt. Điều dễ nhận thấy nhất là giao dịch trên thị trường ngày một ít đi, thanh khoản giảm ở mọi phân khúc, giá BĐS giảm cục bộ, đặc biệt ở phân khúc đất nền tại các “điểm nóng” trước đến nay.