Tháo gỡ "điểm nghẽn" trong lĩnh vực đất đai

Hôm nay (1-12), theo chương trình kỳ họp thứ 10, Quốc hội sẽ thảo luận tại hội trường về dự thảo Nghị quyết của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai (dự thảo).

Cân nhắc quy định mới về thu hồi đất

Dự thảo nghị quyết do Chính phủ soạn thảo tập trung vào các nội dung chính như: Quy hoạch; thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và định giá đất.

Điểm đáng chú ý là dự thảo nghị quyết đề xuất bổ sung 3 trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội. Trong đó có trường hợp chủ đầu tư đàm phán được trên 75% diện tích và hơn 75% số người có đất đồng thuận, HĐND cấp tỉnh sẽ thu hồi 25% phần còn lại. Đề xuất này nhằm tháo gỡ khó khăn liên quan đến cơ chế thu hồi đất chủ yếu dựa trên nguyên tắc thỏa thuận giữa chủ đầu tư và người dân; đặc biệt đối với các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị.

Trên thực tế, thời gian qua có những dự án dù đã đạt sự đồng thuận rất cao nhưng vẫn vướng mắc ở một số ít hộ dân không chấp nhận giá bồi thường hoặc phát sinh những vấn đề chưa thỏa thuận được. Song, đề xuất nêu trên cũng khiến nhiều đại biểu (ĐB) băn khoăn về tính khả thi cũng như dễ phát sinh các vấn đề khi triển khai.

ĐB Nguyễn Hữu Toàn (đoàn Lai Châu) cho rằng vướng mắc lớn nhất nằm ở "25% còn lại", chủ yếu do yêu cầu giá quá cao hoặc chưa thống nhất vì vướng pháp lý, như đất ở ổn định nhiều năm nhưng chưa được cấp sổ đỏ. Ông đề nghị tách bạch 2 nhóm: Trường hợp về giá có thể xử lý theo nghị quyết, áp dụng bồi thường theo bảng giá Nhà nước. Các trường hợp chưa rõ pháp lý phải được giải quyết dứt điểm theo quy định. Theo ĐB Toàn, nếu 75% hộ dân đã thỏa thuận với giá cao hơn giá Nhà nước, còn 25% còn lại bị cưỡng chế theo giá Nhà nước, chênh lệch quyền lợi sẽ dễ phát sinh khiếu kiện. Việc áp dụng cơ chế thu hồi phần còn lại như dự án khẩn cấp hoặc quốc phòng - an ninh, không cần phê duyệt phương án bồi thường, có thể khiến người dân chịu thiệt kép.

Theo ĐB Trần Thị Hoa Ry (đoàn Cà Mau), hơn 60% khiếu nại, tố cáo phát sinh từ thu hồi đất và bồi thường. Nếu cơ chế mới không thiết kế chặt chẽ, nguy cơ tạo ra điểm nghẽn mới là rất lớn. Bà cũng phản đối việc thu hồi đất trước khi phê duyệt phương án bồi thường, bởi ngay cả khi đã phê duyệt, nhiều địa phương vẫn xảy ra tái khiếu nại, nếu thu hồi trước rủi ro sẽ cao hơn.

Trong khi đó, ĐB Huỳnh Thanh Phương (đoàn Tây Ninh) đề xuất 2 phương án để tăng đồng thuận và giảm rủi ro. Cụ thể, nâng tỉ lệ đồng thuận lên 80% - 85% về diện tích hoặc số người sử dụng đất (đạt một trong 2 điều kiện) để bảo đảm tính đồng thuận xã hội; hoặc giữ 75% theo dự thảo nhưng chỉ áp dụng với dự án quan trọng phục vụ lợi ích công cộng, dân sinh, kèm giám sát chặt chẽ về tính tự nguyện và đúng pháp luật của các thỏa thuận.

Giảm gánh nặng tài chính cho người dân

Tại dự thảo nghị quyết, Chính phủ cũng đề xuất sửa quy định về tiền sử dụng đất khi chuyển đất vườn, ao, đất nông nghiệp sang đất ở, nhằm giảm gánh nặng tài chính cho người dân. Cụ thể, theo Luật Đất đai 2024 và các quy định hiện hành, khi chuyển mục đích sử dụng từ đất vườn, ao, đất nông nghiệp sang đất ở, người dân phải trả 100% phần chênh lệch giữa giá đất ở và đất nông nghiệp. Trong bối cảnh nhiều địa phương điều chỉnh bảng giá đất lên sát hoặc gần theo giá thị trường, phần chênh lệch rất lớn. Có trường hợp hộ gia đình phải nộp hàng tỉ đồng chỉ để chuyển mục đích sử dụng đất.

Theo đề xuất của Chính phủ, khi chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở, đối với diện tích đất trong hạn mức giao đất ở tại địa phương thì mức thu tối thiểu là 30% chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp theo bảng giá đất của địa phương. Đối với diện tích đất vượt hạn mức giao đất tại địa phương, mức thu tối thiểu là 50% chênh lệch nhưng không vượt quá hạn mức đất ở của địa phương. Trường hợp vượt quá diện tích hạn mức đất ở thì thu như bình thường với mức 100% chênh lệch.

Vấn đề định giá đất cũng được xác định là "điểm nghẽn" lớn cần kịp thời tháo gỡ. ĐB Trần Văn Khải (đoàn Ninh Bình) nhận định bảng giá đất do Nhà nước quy định thường thấp hơn giá thị trường, dẫn đến tiền bồi thường cho người dân thấp, khiếu kiện kéo dài, trong khi ngân sách thất thu. Doanh nghiệp cũng gặp khó khăn khi phải bù thêm chi phí ngoài phương án bồi thường để người dân chấp nhận, dẫn đến đội vốn đầu tư. Ngược lại, áp dụng giá Nhà nước khiến người dân thiệt thòi, dẫn tới khiếu kiện, đình trệ dự án.

"Tại dự thảo, Chính phủ đề xuất bảng giá đất xây dựng theo từng loại đất, khu vực, vị trí. Đối với nơi đã có bản đồ địa chính số và dữ liệu giá đất, có thể xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất. Đây là bước tiến quan trọng giúp giá đất sát thực tế hơn, tăng thu ngân sách, người dân được bồi thường thỏa đáng, giảm bức xúc; doanh nghiệp chủ động dự toán chi phí, tránh rủi ro" - ĐB Khải nhìn nhận.

ĐB Khải cũng đánh giá cao đề xuất giao HĐND cấp tỉnh quyết định bảng giá đất, công bố và áp dụng từ ngày 1-1-2026, đồng thời có thể sửa đổi, bổ sung khi cần thiết thay vì theo chu kỳ dài. ĐB cho rằng việc phân cấp này giúp địa phương chủ động cập nhật giá đất sát với tình hình thực tế.