Thấy gì từ con số tồn kho của doanh nghiệp bất động sản?

Có nhiều lý do giải thích xu hướng tăng của tồn kho bất động sản như Covid 19 làm tiến độ các dự án chậm lại, do vướng mắc thủ tục pháp lý, năng lực tài chính của chủ đầu tư...

NHIỀU DOANH NGHIỆP TỒN KHO CHẤT ĐỐNG

Báo cáo tài chính hợp nhất quý 4/2020 của Tập đoàn Đất Xanh (mã chứng khoán DXG - HSX) ghi nhận cả năm 2020 doanh thu 2.890 tỷ đồng, giảm một nửa so với năm 2019, lỗ 126 tỷ đồng, trong khi năm ngoái ghi nhận lãi 1.886 tỷ đồng. Đây là năm đầu tiên doanh nghiệp bất động sản này báo lỗ kể từ khi lên sàn cuối năm 2009.

Nhưng con số trên chưa phản ánh hết bức tranh tài chính của Đất Xanh Group năm 2020. Tính đến ngày 31/12/2020, hàng tồn kho của Đất Xanh tăng 51% ghi nhận 10.251 tỷ đồng, chiếm đến 55% tổng giá trị tài sản. Các dự án thành phẩm tồn kho của Đất Xanh như Dự án An Viên, Dự án Luxgarden, Dự án Khu dân cư nút giao thông Phó Đức Chính và Ngô Quyền. Những dự án này đứng hình so với thời điểm năm 2019. 

Trong khi đó, bất động sản dở dang 9.668 tỷ đồng, nhiều dự án so với thời điểm cuối năm 2019 gần như không có biến động về tiến độ thi công như Dự án Tuyên Sơn, Dự án Hiệp Bình Phước - Thủ Đức, Dự án C1, Dự án Gemriverside, Dự án Phố Mơ… 

Hàng tồn kho tăng là nguyên nhân chính dẫn đến việc dòng tiền kinh doanh tiếp tục âm 361 tỷ đồng. Nợ phải trả của Đất Xanh tiếp tục tăng mạnh so với thời điểm cuối năm 2019, ghi nhận 14.379 tỷ đồng, trong đó, vay nợ thuê tài chính chiếm đến 41% tổng số nợ phải trả của Đất Xanh.

Tại Công ty Cổ phần Phát triển bất động sản Phát Đạt, hàng tồn kho cũng tăng 16%, ghi nhận 9.308 tỷ đồng, chiếm gần 60% tổng giá trị tài sản. Tồn kho tăng cũng khiến dòng tiền hoạt động kinh doanh ghi nhận âm 11,6 tỷ đồng. 

Hàng tồn kho của Phát Đạt tập trung ở các dự án The EverRich 2, Dự án Khu du lịch Bến Thành - Long Hải, Dự án Khu đô thị Sinh thái Nhơn Hội, Dự án Trung tâm thương mại và căn hộ cao cấp Bình Dương, Dự án Khu Dân cư Làng nghề và Trung tâm xã Hàm Ninh… Chủ yếu là giá trị tiền bồi thường đất, tiền sử dụng đất nộp ngân sách nhà nước, chi phí thiết kế, chi phí xây dựng…

Tại Công ty Cổ phần Đầu tư và phát triển Bất động sản An Gia, tính đến cuối quý 4/2020, hàng tôn kho tăng gấp 120% so với cuối quý 4/2019, ghi nhận 5.734 tỷ đồng, chiếm 59% tổng cộng tài sản của công ty. Hàng tồn kho của An Gia chủ yếu ở Dự án The Sóng, Dự án The Westage, Dự án River Panorama1, Panorama 2, Dự án Sky 89, Dự án Signial… Các dự án này đang được An Gia dùng làm tài sản thế chấp cho các khoản trái phiếu đã phát hành. 

Tương tự như các doanh nghiệp trên, tính đến hết năm 2020, tổng tài sản của Nam Long đã tăng 23% so với đầu kỳ lên mức 13.460 tỷ đồng. Trong đó, tồn kho tăng mạnh 40% lên 6.028 tỷ đồng, chiếm gần một nửa tổng tài sản, chủ yếu nằm tại các dự án đang triển khai dở dang như Akari City (Tp.HCM), Waterpoint (Long An) hay dự án Paragon Đại Phước, Dự án Vàm Cỏ Đông, Dự án Novia… Trong đó có nhiều dự án quyền sử dụng đất được dùng thế chấp cho các khoản vay của nhóm công ty.

Một số doanh nghiệp khác cũng có tồn kho tăng như DRH Holding, Khải Hoàn Land…

    GÁNH NẶNG CHO DOANH NGHIỆP VÀ NỀN KINH TẾ

Tồn kho bất động sản của các doanh nghiệp niêm yết trên sàn chứng khoán bao gồm tồn kho thành phẩm và tồn kho bán thành phẩm. 

Tồn kho thành phẩm là sản phẩm đã hoàn thiện như căn hộ, nhà ở đưa ra thị trường nhưng không được giao dịch, làm mất tính thanh khoản của doanh nghiệp, trở thành cục nợ có thể dẫn đến nguy cơ phá sản nếu không thể biến lượng hàng tồn thành tiền. Trên thị trường, hàng tồn chủ yếu là các dự án bất động sản cao cấp, giá bán trên 35 triệu đồng/m2.

“Tại các thành phố lớn như Tp.HCM và Hà Nội nhiều dự án trước đây trung cấp giá 25 triệu đồng/m2 nhưng giờ được đẩy thành phân khúc cao cấp 30-40 triệu đồng/m2, tỷ lệ bán ra thị trường rất ít, hấp thụ không cao”, ông Nguyễn Văn Đính, Phó tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho hay.

Còn tồn kho bán thành sản phẩm hay còn gọi là bất động sản dở dang chủ yếu ghi nhận giá trị quyền sử dụng đất, chi phí lãi vay đã được vốn hóa, chi phí thiết kế, chi phí xây dựng... của các dự án đang trong giai đoạn triển khai. Lý thuyết là vậy song trên thực tế rất nhiều dự án thực hiện mãi không xong vì nhiều lý do cả về thủ tục pháp lý, vốn.. nên cứ “chình ình” trong mục bất động sản dở dang.

Đơn cử như dự án Gemriverside (Đồng Nai) - một dự án trọng điểm của Đất Xanh được triển khai từ năm 2018 với tổng vốn đầu tư khoảng 6.000 tỷ đồng, dự kiến hoàn thành vào tháng 9/2019 nhưng đến nay vẫn vướng mắc thủ tục pháp lý vẫn chưa thể triển khai tiếp. Tính đến ngày 31/12/2020, Đất Xanh đã ném vào dự án này 1.558 tỷ đồng. 

Năng lực tài chính chủ đầu tư yếu kém cũng là một trong những lý do khiến nhiều dự án dở dang, chậm tiến độ thi công. “Các dự án đình trệ cũng có thể do doanh nghiệp thiếu vốn, năng lực tài chính yếu kém nên không thể thi công tiếp tục”, ông Nguyễn Văn Đính nhấn mạnh. Bất động sản dở dang của doanh nghiệp còn có phần nguyên nhân do Covid 19 làm tiến độ dự án chậm lại từ đầu năm 2020. Một số dự án do chủ đầu tư tài chính yếu kém buộc phải chuyển nhượng dự án cho một bên thứ ba hoặc “thay máu” cổ đông để tiếp tục rót vốn cho dự án. 

Trong năm 2020, tại EverRich2 sau một thời gian rơi vào cảnh “chết lâm sàng”, Phát Đạt cho biết công ty đang trong quá trình hoàn thiện các yêu cầu theo quy định của nhà nước để chuyển nhượng nốt phần còn lại của dự án cho Công ty TNHH Đầu tư Big Gain. Tương tự, tại EverRich3, Phát Đạt cũng đang hoàn thiện thủ tục để chuyển nhượng cho Công ty TNHH Dynamic Innovation. 

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM cho rằng, những số liệu tồn kho của doanh nghiệp niêm yết chưa phản ánh được hết con số thực của hàng tồn kho trong lĩnh vực bất động sản trên cả nước. Còn nhiều doanh nghiệp khác chưa niêm yết… . “Lượng hàng tồn kho bất động sản tăng lên sẽ trở thành gánh nặng cho doanh nghiệp nói riêng và cho nền kinh tế nói chung. Hàng tồn kho nằm trong nhóm dự án vướng mắc về pháp lý, bị dừng triển khai, không ra được sản phẩm làm tăng gánh nặng chi phí, lãi vay ngày càng lớn…”, ông Châu nói. 

Ở góc độ tích cực hơn, ông Nguyễn Văn Đính cho rằng năm 2021 khi năng lực chủ đầu tư được cải tổ, tình hình tài chính doanh nghiệp tốt lên, các vướng mắc về pháp lý được tháo gỡ cùng với việc chính quyền mới đi vào hoạt động sẽ đẩy nhanh tốc độ các dự án, tạo ra một nguồn cung dồi dào hơn cho thị trường trong năm 2021.