Thị trường bất động sản đang có dấu hiệu "không bình thường", sốt đất liệu có quay lại?

 Đã hơn 1 tháng kể từ ngày làn sóng Covid-19 lần thứ 4 bùng phát, số lượng ca lây nhiễm Covid-19 chưa có dấu hiệu ngừng tăng. Trong khi đó, nhiều tỉnh thành đang phải thực hiện chính sách giãn cách xã hội. Ông đánh giá như thế nào về tác động của sóng Covid-19 mới tới thị trường bất động sản?

TS. Nguyễn Văn Đính: Sóng Covid-19 lần này gây ảnh hưởng khá nặng đến thị trường bất động sản. Thứ nhất, đây là đợt bồi tiếp sau những tác động của dịch bệnh năm ngoái, thế nên mức độ ảnh hưởng theo cấp số nhân.

Thứ hai, lần bùng phát Covid-19 diễn ra kéo dài và phức tạp trên diện rộng. Các hoạt động của thị trường gần như bị tê liệt. Hầu hết các đơn vị nói chung trong đó có cả đội ngũ môi giới bất động sản đều bị ảnh hưởng với chính sách giãn cách tại nhiều địa phương.

Đánh giá về cái nội hàm của thị trường, các sinh lực của thị trường vẫn duy trì tốt, nhất là lực cầu. Đầu tiên, nhu cầu mua nhà của dân cư vẫn cao, đặc biệt là nhu cầu về nhà ở tại các đô thị đang phát triển rất lớn.

Bên cạnh đó, nhu cầu đầu từ tư dòng tiền trong xã hội sôi động. Trong bối cảnh hiện nay, nhiều người quan niệm rằng chỉ có tiền gửi vào bất động sản mới có thể an tâm nhất, an toàn nhất và có khẳ năng sinh lời cao nhất. Thế nên, áp lực cầu đang tăng rất mạnh. Sức cầu ngày càng lớn nhưng hiện lại bị nén vì không thể giao dịch.

Trong khi đó, nguồn hàng hiện nay đang có dấu hiệu khan hiếm kể từ năm 2019 và đến nay chưa có sự cải thiện. Khi nguồn cung của thị trường đối mặt với những hạn chế và khó khăn, tác động của Covid-19 khiến đầu vào của thị trường bất động sản tăng giá mạnh. Áp lực của nguồn cung và lực cầu tiếp tục đẩy lên cao.

Về bản chất, thị trường bất động sản đang có dấu hiệu "không bình thường". Thế nhưng, do dịch bệnh kéo dài hơn 1 tháng nên thị trường hiện tại chưa có chỉ số rõ ràng để đánh giá chính xác bản chất thị trường hiện nay như thế nào khi lực cầu tăng lên, áp lực cung cũng như vậy.

Thị trường bất động sản đang chịu tác động mạnh từ cú bồi hoàn Covid-19.

Cung và cầu sẽ diễn tiến theo chiều hướng như thế nào khi hiện tượng sốt đất đã từng xảy ra cũng như giá của sản phẩm bất động sản đang có dấu hiệu tăng?

TS. Nguyễn Văn Đính: Đến thời điểm hiện tại, sốt đất đã được dập. Trước khi làn sóng Covid-19 bùng phát trở lại, hiện tượng tăng giá của sản phẩm bất động sản xuất hiện. Điều này là hiển nhiên vì cung ít, cầu cao. Chưa kể, áp lực đầu vào tăng như giá nguyên vật liệu, định mức của ngành xây dựng tăng buộc giá thành sản phẩm phải tăng.

Ở chiều ngược lại, lực cầu rất lớn nhưng khi gia nhập vào thị trường sẽ xảy ra 2 kịch bản. Nếu dự án chất lượng tốt, giá tăng trong ngưỡng hợp lý, lượng giao dịch cao. Nếu dự án chất lượng trung bình, giá tăng đột biến, lượng giao dịch nhỏ. Bởi dù lực cầu là có thật nhưng khách hàng đã trở nên thông thái. Họ không mua dự án giá quá cao mà họ cho rằng, đó là giá ảo. Nhà đầu tư còn nhận định, bỏ vốn vào dự án có giá ảo, "ăn theo" cơn sốt thị trường sẽ không có hiệu quả, lợi nhuận thấp, rủi ro cao.

Vì áp lực tăng giá, chủ đầu tư phải điều chỉnh giá tăng sản phẩm bất động sản, phù hợp với bối cảnh. Nhưng nếu giá tăng mà không được thị trường chấp nhận thì buộc phải điều chỉnh. Như vậy, bên mua và bên bán không tìm được điểm chung, tức thị trường không căn chỉnh để tạo ra sản phẩm bất động sản đủ điều kiện để "thuận mua, vừa bán" thì cung và cầu sẽ chạy song song.

Cầu và cung sẽ gặp nhau tại một mức giá hợp lý mà ở điểm đó bên bán chấp nhận, bên mua đồng ý thì giao dịch sẽ xuất hiện. Nếu giá tăng và nhu cầu tăng thì chắc chắn sẽ gặp nhau.

Nhưng thực tế có một số dự án giá tăng nhưng cầu không khớp, tức 2 đường cung – cầu đi song song. Và đến thời điểm nào đó, thị trường điều tiết lại, cung phải giảm giá hoặc bên cầu chấp nhận một mặt bằng mới thì. Nhưng hiện tại vì Covid-19, hoạt động của thị trường chững lại nên chưa có dấu hiệu điều chỉnh.

Khảo sát của PV cho thấy, có không ít nhà đầu tư đang gom hàng và lạc quan nhận định, sau khi dịch bệnh được kiểm soát, sốt đất sẽ bùng phát trở lại. Đây là cơ hội để các nhà đầu tư kiếm lời nhanh chóng. Quan điểm của ông thì sao?

TS. Nguyễn Văn Đính: Sốt đất khó xảy ra vì Nhà nước, chính quyền, các địa phương đều kiểm soát tốt tình hình. Giới đầu tư từng bị "ăn mòn" trong cơn sốt đất cũng sẽ không bị hút vào cơn sốt đất.

Theo ông, thời điểm nào thị trường bất động sản sẽ sôi động trở lại?

TS. Nguyễn Văn Đính: Ngay sau khi Việt Nam đã hoàn thành việc chống dịch, mọi hoạt động trở lại bình thường, thị trường bất động sản sẽ sôi động trở lại, sóng địa ốc lại cuồn cuộn. Giới đầu tư có tiền tiếp tục rót vốn đầu tư. Nhiều người dân có dòng tiền nhàn rỗi cũng sẽ tiếp tục tham gia vào kênh đầu tư này. Bởi bất động sản là nơi đầu tư sinh lời tốt nhất và an tòan nhất trong các kênh bỏ vốn hiện nay. Tuy nhiên, nhà đầu tư sẽ cẩn trọng để tìm kiếm sản phẩm đầu tư tốt. Chắc chắn nơi nào có hàng hoá đặc biệt sẽ thu hút dòng tiền, sóng sẽ đổ dồn vào và nhà đầu tư cũng sẽ đi theo.

- Cảm ơn chia sẻ của ông!