Thị trường bất động sản dễ hình thành bong bóng

Lên tới 200 triệu đồng/m2

Báo cáo quý III/2025 của Trung tâm Nghiên cứu Thị trường và am hiểu khách hàng One Mount Group ghi nhận, thị trường bất động sản Hà Nội tiếp tục sôi động với nguồn cung căn hộ mở mới đạt 8.100 căn, giảm 9% so với cùng kỳ năm trước nhưng vẫn cao hơn trung bình giai đoạn 2023 - 2025.

Nguồn cung mở mới của Hà Nội tập trung chủ yếu ở khu Đông và khu Tây, nổi bật là Văn Giang (Hưng Yên) - chiếm 11% tổng lượng mở bán, cùng các dự án quy mô lớn như Lumière Prime Hills, Sun Feliza Suites, Kepler Land Mỗ Lao hay Masteri Trinity Square... Khu Tây vẫn giữ vai trò đầu tàu nhờ hạ tầng hoàn thiện và quỹ đất dồi dào, chiếm khoảng 36% nguồn cung mới.

Trong khi đó, TPHCM sau sáp nhập chứng kiến sự bứt phá mạnh mẽ với 5.500 căn, tăng 261% so với cùng kỳ 2024, đánh dấu mức phục hồi cao nhất trong 3 năm qua. Động lực đến từ việc các quy định pháp lý mới bắt đầu phát huy hiệu quả, giúp nguồn cung dần cải thiện, dù vẫn phân bố chưa đồng đều. Hơn 60% lượng mở bán đến từ khu vực Bình Dương, trong khi trung tâm TPHCM vẫn khan hiếm dự án mới do tiến độ pháp lý kéo dài.

Giá căn hộ trung bình tại cả 2 đô thị lớn tiếp tục tăng mạnh, đều trên 20% so với cùng kỳ năm ngoái. Cụ thể tại Hà Nội, giá trung bình đạt 85,6 triệu đồng/m2, còn TPHCM (cũ) ở mức 95,4 triệu đồng/m2. Riêng các dự án mở mới trong quý III/2025 đã tiệm cận 108 - 131 triệu đồng/m2, phản ánh rõ xu hướng ở nhóm sản phẩm cao cấp.

Cơ cấu giá cho thấy hơn 50% nguồn cung mới tại cả Hà Nội lẫn TPHCM đều trên 100 triệu đồng/m2. Đặc biệt tại khu Tây Hà Nội, các dự án lần đầu mở bán có mức giá từ 104 triệu/m2. Tại TPHCM sau sáp nhập có biên độ giá rộng hơn, 30 - 200 triệu đồng/m2 nhưng các căn hộ tầm trung chủ yếu nằm ở Bình Dương, khu trung tâm vẫn ghi nhận mặt bằng giá cao nhất thị trường.

Tương tự, báo cáo thị trường của CBRE Việt Nam cho biết, dự án chung cư mới trên 100 triệu đồng một m2 xuất hiện ngày càng nhiều tại hai đô thị lớn. Tại Hà Nội, tổng nguồn cung mở bán mới đạt hơn 10.300 căn, trong đó 20% số căn có giá trên 120 triệu đồng/m2 (chưa gồm VAT, phí bảo trì). Đây là quý ghi nhận mức cao kỷ lục về số lượng mở bán có giá trên trăm triệu đồng một m2. Dự án giá cao liên tục ra mắt kéo mức chào bán sơ cấp tăng bình quân 16% so với quý trước và 41% so với cùng kỳ năm ngoái.

Tại TPHCM, khoảng 2.550 căn mở bán mới trong quý III/2025 nhưng chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp, giá phổ biến 60 - 120 triệu đồng/m2. Các dự án mới mở bán trong quý vừa qua tại khu vực lõi trung tâm có mức trung bình 120 - 150 triệu đồng/m2, thậm chí một số nơi vượt 230 triệu đồng. So với năm ngoái, mặt bằng giá bán chung cư mới tại TPHCM tăng khoảng 31%.

Theo báo cáo Savills Property Index (SPPI) của Savills Việt Nam, chỉ số nhà ở tại Hà Nội trong năm 2024, chỉ số này tăng trung bình 14,9 điểm/quý, cho thấy tâm lý người mua phục hồi mạnh mẽ, trùng khớp với làn sóng mở bán từ các chủ đầu tư uy tín.

Đến quý II/2025, chỉ số nhà ở tăng thêm 5 điểm so với quý trước, đạt mức 191,1. Giá bán trung bình ghi nhận ở mức 63 triệu đồng/m2, tăng 4% theo quý. Dù tình trạng khan hiếm nguồn cung dần hạ nhiệt, giá bán vẫn ở mức cao. Các yếu tố dài hạn như di cư ròng tích cực và tốc độ đô thị hóa nhanh chóng tiếp tục hậu thuẫn cho nhu cầu này.

Dễ hình thành bong bóng

Ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và am hiểu khách hàng One Mount Group cho biết, theo tính toán của One Mount Group, một hộ gia đình thu nhập khá (200 triệu đồng - 1,3 tỷ đồng/năm) cần trung bình 9 - 10 năm làm việc để sở hữu một căn hộ tiêu chuẩn 70 m2 (giá 85 - 95 triệu đồng/m2, chưa bao gồm VAT). Trong khi đó, nhóm thu nhập đại chúng (200 triệu đồng/năm) gần như không có khả năng tiếp cận nhà ở thương mại, khi cần hơn 35 năm tích lũy mới đủ tài chính.

“Điều này cho thấy khoảng cách giữa thu nhập và giá bất động sản ngày càng nới rộng, đặt ra thách thức lớn cho bài toán an cư tại các đô thị đặc biệt như Hà Nội và TPHCM”, ông Tiến nói.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận Nhà ở CBRE TPHCM đánh giá, với mặt bằng giá hiện nay, người mua ở thực gần như không còn cơ hội tiếp cận thị trường. Thay vào đó, phần lớn giao dịch đến từ nhóm nhà đầu tư, đầu cơ.

“Khi người mua ở thực không thể tham gia, dòng tiền chỉ quay vòng giữa các nhà đầu tư với nhau, dễ hình thành bong bóng giá”, ông Kiệt nói.

Ông Tuấn Kiệt cũng cho rằng việc giá tăng quá nhanh trong khi tỷ lệ hấp thụ sụt giảm là tín hiệu cần cảnh báo. Chẳng hạn với thị trường TPHCM, theo dữ liệu của CBRE Việt Nam, giá bán neo cao khiến tốc độ tiêu thụ căn hộ chậm lại. Tỷ lệ hấp thụ đạt khoảng 68%, giảm so với mức 90% của quý trước. Theo ông Kiệt, một thị trường bất động sản khỏe mạnh phải đảm bảo cân đối giữa giá bán, thu nhập và khả năng hấp thụ.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao dịch vụ nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội dự báo, trong dài hạn, cùng với Nghị quyết số 171/2024/QH15 của Quốc hội và các chính sách thúc đẩy dự án nhà ở giai đoạn 2025 - 2030, Hà Nội sẽ có thêm nguồn cung từ khu vực ven đô. Ngoài ra, giải pháp phát triển nhà ở xã hội và căn hộ giá hợp lý cũng đang được đẩy mạnh. Một số dự án nhà ở xã hội có mức giá khoảng 25 triệu đồng/m2.

“Đối với việc phát triển căn hộ thương mại thì bên cạnh chi phí xây dựng, chi phí đất cũng đóng góp một tỷ trọng chính cũng như kỳ vọng lợi nhuận trong việc xác định giá thành, giá bán căn hộ. Nếu bài toán chi phí được giải quyết hợp lý, thị trường có thể bổ sung thêm sản phẩm vừa túi tiền, đáp ứng nhu cầu lớn của người dân đô thị”, bà Hằng nói.

Theo Savills Việt Nam, bất động sản Hà Nội giai đoạn tới sẽ chứng kiến sự phân hóa rõ rệt theo khu vực và chất lượng dự án. Các dự án nhà ở thí điểm, cùng những cải cách về thể chế và đầu tư hạ tầng, được kỳ vọng sẽ tạo tác động tích cực lên mặt bằng giá.