Thị trường bất động sản Đức rơi vào suy thoái?

Lãi giảm không hẳn là kịch bản xấu

Lãi suất vay thế chấp tại Đức gần đây tăng vọt, với lãi suất cố định kỳ hạn 10 năm tăng từ 1% lên 3,9% kể từ đầu năm đến nay, theo dữ liệu của Công ty cho vay thế chấp Interhyp (Đức). Điều này thường khiến nhu cầu mua nhà giảm xuống khi số lượng khách hàng có khả năng vay giảm đi.

Còn theo dữ liệu của Deutsche Bank, giá nhà tại Đức đã giảm khoảng 5% kể từ tháng 3/2022 và ước giảm tổng cộng từ 20% đến 25%, so với mức cao nhất.

“Nếu bạn nghĩ đến lãi suất vay thế chấp là 3,5% hoặc 4% thì bạn cần có mức lợi suất cho thuê cao hơn cho các nhà đầu tư và do giá thuê tương đối cố định, nên rõ ràng là giá phải giảm”, ông Jochen Moebert, nhà phân tích kinh tế vĩ mô tại ngân hàng Deutsche Bank cho biết.

Lợi nhuận từ cho thuê nhà ở là ưu tiên hàng đầu của các nhà đầu tư Đức, vì khoảng 5 triệu người ở Đức ghi nhận doanh thu từ việc cho thuê, theo Viện Nghiên cứu Kinh tế Cologne. Đức hiện là quốc gia có tỷ lệ sở hữu nhà ở thấp thứ hai trong số các quốc gia thành viên của Tổ chức Hợp tác và Phát triển Kinh tế (OECD), theo báo cáo của ngân hàng Bundesbank.

Mặc dù Deutsche Bank không dự báo cụ thể về thời điểm giá nhà ở Đức sẽ chạm đáy, nhưng ông Moebert cho biết sẽ không ngạc nhiên nếu điều đó xảy ra trong 6 tháng tới.

“Chúng tôi đã ghi nhận giá giảm giá mạnh nhất nếu bạn nhìn qua từng tháng - đó là vào tháng 6 và tháng 7… Vào tháng 8, tháng 9 và tháng 10, mức giá đã giảm 1%… Do đó, có một số động lực tích cực ở đây nếu bạn nhìn từ góc độ của một nhà đầu tư”, ông Moebert nhận định.

Trong khi đó, ông Holger Schmieding, nhà kinh tế trưởng tại ngân hàng Berenberg, dự đoán giá nhà ở Đức sẽ giảm “ít nhất 5% nếu không muốn nói là giảm sâu hơn chút nữa” trong năm tới.

“Thị trường nhà ở Đức đang suy giảm đáng kể, với lý do nhu cầu vay vốn giảm mạnh trong khi hoạt động xây dựng nhà ở cũng giảm”, ông Holger Schmieding nhấn mạnh.

Nhiều nhà phân tích cũng dự đoán thị trường nhà đất của Đức sẽ ngụp lặn trong thời gian tới.

“Chúng tôi cho rằng nếu không có khủng hoảng năng lượng, không suy thoái thì giá bán (giá bất động sản - BTV) sẽ còn tăng nữa. Bây giờ chúng ta đang ở trong tình thế phải đối mặt với sự thay đổi rất lớn về các điều kiện”, ông Michael Voigtländer, chuyên gia từ Viện Nghiên cứu Kinh tế Cologne, bình luận trên đài CNBC.

Một báo cáo gần đây của ngân hàng đầu tư đa quốc gia UBS (Thụy Sĩ) chỉ ra rằng 2 thành phố của Đức là Frankfurt và Munich nằm trong nhóm 4 thành phố đứng đầu trong Chỉ số bong bóng bất động sản toàn cầu (GREBI) năm 2022 bởi đó là những thành phố có “đặc điểm bong bóng rõ rệt”.

Trái lại, ông Thomas Veraguth, một chiến lược bất động sản của UBS, cho rằng tình hình ở Đức “sẽ không xảy ra một vụ vỡ bong bóng điển hình như chúng ta đã trải qua trong cuộc khủng hoảng tài chính… mà sẽ là một sự điều chỉnh”.

“Trong thực tế, bong bóng vỡ sẽ đi đôi với giá bán giảm hơn 15% và đó sẽ là một kịch bản rất xấu, một kịch bản rủi ro cao không phải là trường hợp cơ bản vào lúc này”, ông Veraguth nói thêm.

Kết quả thăm dò gần đây của Reuters đã củng cố thêm cho các suy đoán về sự suy giảm của thị trường bất động sản Đức khi các chuyên gia dự đoán giá nhà ở tại quốc gia này sẽ giảm 3,5% vào năm tới.

Thế nhưng, không phải tất cả các tổ chức tài chính đều chung nhận định rằng giá bất động sản tại Đức sẽ lao dốc mạnh.

Tháng trước, Phó chủ tịch Bundesbank, bà Claudia Buch, đánh giá rằng: “Chúng tôi nhận thấy xu hướng tăng giá nhà ở đang chậm lại nhưng không phải là nguồn cơn tổng thể khiến thị trường đảo ngược”.

“Công bằng mà nói, giá nhà vẫn đang tăng, mặc dù với tốc độ chậm hơn”, bà Buch nêu. “Tuy nhiên, không có dấu hiệu nào cho thấy giá bất động sản sụt giảm nghiêm trọng hoặc tình trạng định giá quá cao đang hạ nhiệt”, đại diện Bundesbank nhấn mạnh.

Bà Buch cho biết Bundesbank sẽ tiếp tục quan sát thêm thị trường nhà ở Đức vì thị trường này “dễ bị tổn thương”.

Trong khi đó, các nhà phân tích tại Tập đoàn dịch vụ tài chính S&P Global (Mỹ) đã bác bỏ quan điểm về “sự sụt giảm nghiêm trọng” trên thị trường nhà ở Đức. Thậm chí, tập đoàn này đặt niềm tin về một triển vọng tốt hơn cho thị trường bất động sản Đức so với dự báo gần đây nhất mà họ công bố vào tháng 7/2022.

Ông Sylvain Broyer, chuyên gia kinh tế trưởng tại tổ chức xếp hạng tín nhiệm S&P Global Ratings, cho biết: “Có khả năng chúng tôi sẽ phải điều chỉnh lại dự báo giá của mình cho thị trường Đức trong năm nay”.

“Chúng tôi vẫn thấy nhu cầu còn rất cao”, ông Sylvain Broyer cho biết. Chuyên gia này cũng cho rằng sự thay đổi trong điều kiện tài chính và việc thắt chặt tài chính vẫn cần thời gian để tác động đến nhu cầu nhà ở.

“Hơn 80% các khoản thế chấp ở Đức được vay với lãi suất cố định, vì vậy nhiều hộ gia đình đã chìm [trong] các chính sách tài chính rất thuận lợi trong vòng 5 đến 10 năm gần đây”, đại diện S&P Global Ratings đánh giá.

Theo dữ liệu được Hiệp hội ngân hàng Pfandbrief của Đức (VDP) vừa tổng hợp từ hơn 700 ngân hàng trong quý III/2022, giá bất động sản tại Đức đã tăng 6,1% so với quý trước.

Theo Giám đốc điều hành VDP, Jens Tolckmitt, hiệp hội này cho rằng giá bất động sản ở Đức đã đạt đỉnh “trong thời điểm hiện tại”, nhưng các yếu tố cơ bản của thị trường vẫn đang hoạt động tốt.

Ông Tolckmitt cho biết, tình trạng khan hiếm nhà ở, giá thuê nhà tăng và thị trường lao động phát triển mạnh sẽ tiếp tục hỗ trợ thị trường bất động sản Đức, và ngay cả khi giá nhà sụt giảm, thì đó cũng không hẳn là tin xấu.

“Nếu giá nhà giảm 20%, dù là điều chúng ta không mong muốn lúc này, thì cũng chỉ là sự trở về mức giá của năm 2020. Đây có phải là vấn đề? Có lẽ không”, ông Tolckmitt lập luận. Cần lưu ý rằng, “đó là mức giá chúng ta đạt được sau 10 năm tăng giá”, Giám đốc điều hành VDP nói thêm.

Trông đợi vào thị trường lao động

Giới phân tích cho rằng những chuyển động trên thị trường lao động Đức sẽ chi phối các biến động của thị trường bất động sản nước này.

Ông Sylvain Broyer, chuyên gia kinh tế trưởng tại tổ chức xếp hạng tín nhiệm S&P Global Ratings cho rằng: “Nếu thị trường lao động cho thấy được khả năng phục hồi trước cuộc suy thoái kỹ thuật mà chúng ta có thể đối mặt vào cuối năm nay hoặc sang năm sau, thì đó là một điều rất tích cực đối với thị trường nhà đất”.

Đồng tình với nhận định trên, ông Holger Schmieding, nhà kinh tế trưởng tại ngân hàng Berenberg cho rằng triển vọng trung và dài hạn của thị trường bất động sản Đức “sẽ tươi sáng, miễn là nước này có một thị trường lao động phát triển mạnh mẽ”.

Tỷ lệ người có việc làm ở Đức đang ở mức cao kỷ lục là 75,8%, nhưng với việc quốc gia này có nguy cơ rơi vào “suy thoái nhẹ” trong những tháng tới, có thể làm thay đổi tỷ lệ trên.

Số liệu GDP của Đức được công bố vào tháng trước đã làm dấy lên lo ngại rằng nền kinh tế đầu tàu của Liên minh châu Âu (EU) đối mặt với một cuộc suy thoái nhẹ. Cụ thể, theo Cơ quan Thống kê Liên bang Đức, nền kinh tế này trong quý III/2022 tăng trưởng 0,4% so với quý II và 1,3% so với cùng kỳ năm ngoái.